Sexta-feira

Incorporadoras já avaliam fechar 2020 com crescimento

O setor de incorporação teve um terceiro trimestre bastante aquecido em lançamentos e vendas de imóveis. Há expectativa de continuidade do forte ritmo de apresentação de projetos pelas incorporadoras de capital aberto no quatro trimestre e em 2021. No mercado, já se espera que o total lançado em 2020 possa alcançar o patamar de 2019 ou ter até algum crescimento, apesar da profunda retração ocorrida no segundo trimestre, principalmente, nos projetos para as rendas média e alta. Foi, justamente, a forte retomada de lançamentos pelo segmento o que mais chamou a atenção de analistas nas prévias. “O setor de incorporação voltou com tudo no segundo semestre.

No trimestre, as empresas de média e média-alta renda superaram nossa expectativa, pois o segmento é mais volátil e dependente da macroeconomia”, diz o analista do mercado imobiliário do Itaú BBA, Enrico Trotta. A demanda por imóveis cresce com a busca de unidades melhores em um cenário de maior permanência em casa Para o analista de mercado imobiliário do BTG Pactual, Gustavo Cambauva, a recuperação também ficou acima da esperada. “O quarto trimestre deve ser muito forte em lançamentos. Com praticamente um trimestre a menos, há grandes chances de 2020 ser melhor ou igual a 2019”, afirma Cambauva.

Trotta também considera possível que o setor consiga manter o patamar de lançamentos do ano passado ou até “crescer um pouco”. Para Luis Sales, analista da Guide Investimentos, porém, deve haver “pequena queda” do total lançado em relação a 2019, devido ao segundo trimestre fraco.

De julho a setembro, Cury, Direcional, Even, EZTec, Helbor, Melnick Even, Mitre, Moura Dubeux, MRV, RNI, Tenda e Trisul lançaram, em conjunto, o Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 5,775 bilhões, com expansão de 29,6% na comparação anual. As vendas cresceram 36,8%, para R$ 5,501 bilhões.

Nos 12 meses encerrados em setembro, foram concedidos 973 alvarás - número recorde da série histórica iniciada em 2000 - para a construção de novos empreendimentos verticais em São Paulo, conforme o Indicador de Antecedente do Mercado Imobiliário (IAMI) da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas (Fipe) a partir de dados da prefeitura do município. Houve crescimento de 10,4% na comparação com os 12 meses anteriores.

O setor de incorporação tem se beneficiado, duplamente, da queda de juros. Por um lado, o poder de compra aumentou, à medida que as parcelas foram reduzidas e, por outro, muitos consumidores finais e investidores têm destinado à aquisição de imóveis recursos antes destinados à renda fixa. A demanda por imóveis cresce também, segundo analistas, com a busca pela migração para unidades melhores em um cenário de mais valorização de onde se mora como consequência de parte das pessoas estar trabalhando de casa desde o início da pandemia.

Também as incorporadoras com foco na baixa renda apresentaram bons resultados operacionais, mas o segmento já tinha demonstrado, no segundo trimestre, ter sido menos afetado pela pandemia de covid-19. Ontem, Tenda informou recordes de lançamentos, vendas brutas, vendas líquidas e repasses. A MRV - maior incorporadora brasileira- já havia divulgado seu terceiro recorde consecutivo de vendas líquidas.

A Direcional também teve vendas recordes. A RNI - que atua no programa habitacional e em projetos para a média renda - teria lançado mais se tivesse obtido outras aprovações de projetos. A companhia apresentou dois empreendimentos, com VGV de R$ 79,3 milhões. As vendas líquidas aumentaram 155%, para R$ 107,1 milhões.

Segundo o presidente, Carlos Bianconi, há expectativa de crescimento de lançamentos e vendas no quarto trimestre ante o terceiro. “No acumulado do ano, os lançamentos ficarão entre R$ 500 milhões e R$ 600 milhões”, diz. A RNI avalia que será possível chegar a 2021 com projetos em aprovação que permitam lançamentos próximos a R$ 1 bilhão.

A EZTec também poderia ter lançado mais empreendimentos, mas as licenças para parte deles não saíram a tempo. A incorporadora apresentou apenas um projeto, com VGV de R$ 206 milhões, com queda de 14,9%. A EZTec aguarda, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Emilio Fugazza, aprovação de volume expressivo de projetos. As vendas líquidas da EZTec caíram 2,3%, para R$ 335 milhões. No período, a companhia teve vendas brutas de R$ 375 milhões - R$ 120 milhões referentes à comercialização de unidades prontas, maior nível dos últimos dois anos.

Marginalmente, houve queda de vendas brutas, em setembro, devido a turbulências na economia e na política do país. Por outro lado, a EZTec teve distratos de R$ 40 milhões, no trimestre, dos quais metade se refere à migração de clientes para unidades com valor maior ou menor.

A Trisul conseguirá cumprir o piso da meta de lançamentos para o ano, segundo o diretor-adjunto de relações com investidores, Michel Christensen. Os lançamentos da Trisul tiveram queda de 26%, no trimestre, para R$ 248,8 milhões. De acordo com o executivo, por causa da pandemia, os lançamentos do segundo trimestre foram postergados para o terceiro e, os do período de julho a setembro, adiados para o quarto trimestre.

No terceiro trimestre, as vendas líquidas da Trisul caíram 15%, para R$ 246,9 milhões. Segundo Christensen, a retração deveu-se à concentração de lançamentos no fim de setembro. “Desde agosto, as vendas estão, praticamente, no mesmo patamar de 2019”, diz.

De acordo com o executivo, a Trisul é a incorporadora com o menor nível de estoque pronto do mercado. Cambauva, do BTG Pactual, ressalta as velocidades de vendas de lançamentos indicadas pelas prévias operacionais não somente no mercado paulistano. “Houve alguma recuperação na região Sul, no Rio de Janeiro e em cidades do interior”, afirma o analista.

A RNI, que atua em cidades do interior de São Paulo, de Goiás e Mato Grosso, teve velocidade de comercialização (incluindo lançamentos e estoques) medida pelo indicador VSO de 18%. A incorporadora mineira Patrimar, que atua da baixa renda ao alto padrão, teve seu melhor trimestre em vendas líquidas - R$ 243 milhões, com alta de 260%.

Os lançamentos caíram 38%, para R$ 207 milhões. “Estamos bastante otimistas com o setor. Deveremos ter aceleração de lançamentos no quarto trimestre”, diz o diretor de relações com investidores, Felipe Enck Gonçalves. Recentemente, a Patrimar cancelou seu pedido de oferta inicial de ações (IPO), mas manteve o pedido de registro de empresa de capital aberto.

IBC-Br confirma 3º tri forte, mas ritmo posterior da retomada segue incerto

O resultado do índice do Banco Central para a atividade em agosto frustrou parte dos analistas, mas não mudou a avaliação de que o terceiro trimestre será de forte recuperação, até porque boa parte do desempenho aquém do esperado tem relação com revisões na série. Mas é também um lembrete, assim como indicadores antecedentes de setembro, de que a retomada deve prosseguir em ritmo menos intenso do que o observado logo após o fundo do poço de abril.

Para o quarto trimestre, há muitas dúvidas, como o efeito da redução do auxílio emergencial, e economistas já demonstram receio a respeito da dinâmica no início de 2021. O Índice de Atividade Econômica do Banco Central (IBC-Br) cresceu em agosto 1,06% em relação a julho, feito o ajuste sazonal, informou ontem a autoridade monetária. Foi a quarta alta seguida na pandemia, mas o resultado representa uma desaceleração em relação aos últimos meses e ficou abaixo da mediana colhida pelo Valor Data, de 1,7%.

Na comparação com agosto de 2019, a queda de 3,92%, na série sem ajuste, veio melhor do que o esperado (-4,1%). O IBC-Br de julho foi revisto de 2,15% para 3,71%, o que, ao elevar a base de comparação, ajuda a explicar o número mais fraco de agosto e mais do que compensa o desvio em relação às projeções, dizem economistas. Em 12 meses - métrica mais estável exatamente devido às constantes revisões -, o IBC-Br caiu 3,09%.

Na pandemia, portanto, a atividade já recuou 14,7% (março-abril), cresceu 12,3% (maio-agosto) e agora está 4,2% abaixo do nível pré-pandemia (fevereiro), observa o Goldman Sachs. O economista Gilberto Borça Jr. acrescenta que o IBC-Br está 10% abaixo do seu pico de dezembro de 2013 - chegou a ficar quase 20% aquém no pior momento da pandemia e, antes do choque da covid-19, ainda era 6% inferior.

A “herança” estaística para o IBC-Br no terceiro trimestre está em +8,7%, acrescenta o Goldman Sachs. Isso significa que, se o indicador em setembro ficar no mesmo nível do mês anterior, a alta no terceiro trimestre será de 8,7%. Para 2020, o efeito estatístico já seria de queda de 4,8% e alta de 1,6% em 2021, estima a Tullett Prebon em relatório. Com esse horizonte e citando surpresas positivas, alguns economistas ajustaram projeções para o PIB do terceiro trimestre e do ano.

Na Ativa, a previsão para julho a setembro se aproxima de 9%, ante o segundo trimestre, e o PIB de 2020 foi revisto de -5,5% para -5,3%. No ASA Investments, a alta do terceiro trimestre passou de 7,2% para 8,1%, e a queda no ano, de 5,3% para 5%. A XP melhorou seu terceiro trimestre de 6,8% para 7,8%, levando o PIB de 2020 de -4,8% para -4,6%.

A estimativa oficial da Claritas para o PIB do terceiro trimestre está em 8%, mas há risco de o resultado do período ser melhor, diz a economista-chefe Marcela Rocha, que prevê queda de 5% em 2020. Ela cita indicadores coincidentes para setembro como o fluxo de veículos pesados (+2,7% ante agosto), a produção de papel ondulado (+2,4%) e a produção de veículos (+12,1%).

Com essas informações, Marcela projeta alta de 2,6% na produção industrial de setembro, após avanço de 3,2% em agosto. “Para o varejo, temos a venda total de veículos da Fenabrave, com crescimento de 1,8%, e os indicadores de faturamento da Cielo. Espero alta de 0,6% no varejo ampliado [inclui veículos e material de construção] em setembro”, diz Marcela. Em agosto, o varejo restrito avançou 3,4% e o ampliado, 4,6%. Para o IBC-Br de setembro, Marcela projeta, por ora, crescimento de 1,3%.

Segundo ela, a atividade começa a entrar em um novo ritmo de recuperação. Nessa mesma linha, a MCM Consultores afirma que, conforme mais setores se aproximam ou superam níveis usuais de atividade e se dissipam os impactos da flexibilização das atividades, a tendência é de variações mais fracas na ponta.

“A gente fala de altas mais modestas, parece que a atividade perde fôlego, mas essa volta para um ritmo ‘normal’ já era esperada. O que temos de entender é a velocidade desse arrefecimento no quarto trimestre”, afirma Marcela, que projeta alta de 1,5% para o PIB do último trimestre do ano.

Étore Sanchez, economista-chefe da Ativa, também está de olho no que chama de “fade in e fade out” da economia, ou seja, qual será o equilíbrio entre a retirada de estímulo fiscal e a recuperação gradativa da atividade. Embora a economia deva seguir com uma evolução favorável, setembro “canaliza” aspectos negativos que devem frear o ritmo de recuperação ao fim do terceiro trimestre e abrandar o desempenho entre outubro de dezembro, alerta César Garritano, economista da Renascença.

Ele menciona não só a redução pela metade no valor do auxílio emergencial e o mercado de trabalho fraco, com previsão até de uma taxa de desemprego mais elevada, como também pressão inflacionária sobre alimentos no curto prazo (mais pesada para famílias mais pobres) e incertezas no campo fiscal, que retiram a previsibilidade dos empresários e seguram investimentos.

Tudo isso, acrescenta Garritano, ocorre em um contexto pandêmico, que, apesar da melhora nos números de óbitos e casos, ainda gera cautela em gestores públicos e na sociedade, limitando o desempenho da economia. Esses efeitos podem, inclusive, já terem sido captados pelas sondagens prévias das confianças em outubro, observa Marcela (ver texto Confiança ruma para pior resultado desde abril).

Questões como a incerteza fiscal também estão no horizonte da Claritas, mas podem trazer surpresas baixistas mais para o início de 2021, explica a economista. Ela projeta alta de 2,5% no PIB de 2021. A equipe do ASA, liderada pelo ex-secretário do Tesouro Nacional Carlos Kawall, também está mais preocupada e pessimista com o próximo ano.

Com a mudança no PIB de 2020, a “herança estatística” para 2021 passou de 1,8% para 2,2% e, tudo o mais constante, o crescimento do ano que vem iria de 2,1% para 2,5%. “Mas a gente manteve em 2,1%, enxergando até viés de baixa, caso ruídos políticos e fiscais continuem e as condições financeiras permaneçam apertadas por mais tempo”, afirma o economista-chefe Gustavo Ribeiro.

Apesar de a Selic estar na mínima histórica de 2% ao ano, a piora na curva de juros e no câmbio levou o indicador de condições financeiras calculado pelo ASA a sair de um terreno altamente estimulativo para próximo ao neutro.

Ribeiro chama a atenção ainda para novas evidências trazidas pelo Relatório de Estabilidade Financeira do Banco Central, divulgado ontem, com dados até junho. No caso do crédito à pessoa física, por exemplo, o aumento na carteira de ativos problemáticos dos bancos - créditos em atraso e de pior qualidade, entre outros - foi freado pelas repactuações. “Observando o choque, a perda de renda, bancos refinanciaram condições, alongaram prazos, e muitas famílias que passariam a ficar inadimplentes, não ficaram, mas isso pode significar um problema lá na frente”, diz Ribeiro.

Além disso, o comprometimento de renda das famílias com o serviço da dívida elevou-se ainda mais e se aproximou do nível máximo observado em 2015. Esses indicadores funcionam como uma “bandeira amarela” para o mercado de crédito, segundo Ribeiro. “São alguns indicativos de que existem limitadores para um crescimento muito maior vindo do crédito.”

ESTADÃO

'Sem uma meta de gasto, a solvência do governo está em risco', diz Pastore

Ex-presidente do Banco Central, o economista Affonso Celso Pastore avalia que a forte concentração de vencimentos de títulos do Tesouro Nacional no início de 2021 é um problema “seríssimo” de administração da dívida pública. Ao Estadão, Pastore diz que o presidente Jair Bolsonaro, senadores e deputados têm feito "ouvidos moucos" aos riscos fiscais para a economia. “Se o governo não tiver uma meta de gasto, o que está em risco é solvência do governo”, prevê.

Pastore alerta que a dívida brasileira estará crescendo aceleradamente até 2026 e será preciso dar uma resposta a esse processo. “Não adianta conversa, palavras. São necessárias ações concretas”, diz. Ele alerta também que corre o risco de ocorrer no País o que é chamado de “repressão financeira” – uma ação do governo para criar uma demanda artificial para os seus papéis. Abaixo, trechos da entrevista.

O que está acontecendo no mercado de dívida?

A percepção de risco de solvência do governo piorou enormemente. No ano passado, a dívida bruta fechou em 78% do PIB. Ela vai fechar esse ano perto de 100%. O déficit primário vai ser 15% do PIB e o governo vai colocar uns 15% a mais de dívida. E o Tesouro  tem que rolar toda a dívida que está vencendo. Como o risco de solvência aumentou, o mercado demanda um prêmio muito alto para comprar os papéis. Quanto mais longo, mas alto o risco. Para não aumentar mais o custo e piorar a dinâmica da dívida, o Tesouro está optando por trocar por títulos com vencimentos mais curtos, reduzindo ainda mais o prazo médio de vencimentos.

Quais as consequências dessa situação?

Quando eu discuto isso com as pessoas, que me perguntam será que a situação é tão grave, o risco é tão grande? Tem fulano que acha que é e outros que não. Eu falo: não pergunta para ninguém. Pergunta para os preços do mercado e verifica o que os preços te dizem. A diferença dos juros de um papel de 1 ano e de 10 anos era 200 pontos. Agora, está em 600 pontos. Isso aumentou o custo e o Tesouro tenta fazer a colocação de título mais curtos.

Mas o mercado está demandando cada vez mais prêmios?

O mercado está demandando prêmios porque o risco de insolvência do governo cresceu. Se ele tivesse colocando títulos com prazos longos, estaria subindo o custo médio da dívida. A opção que fez foi de encurtar o prazo médio da dívida. O prazo médio já vinha encurtando desde que o País perdeu o grau de investimento. Nós já tivemos épocas que a dívida era rolada no overnight (aplicações financeiras de curtíssimo prazo, com taxas de juros diárias, para prevenir a perda do valor de compra das moedas brasileiras durante os anos de hiperinflação). Lá nas calendas gregas, há muitos anos. Só que aquela dívida era de 30%, 40%. Não era de 100%.

O crescimento da dívida acelerado é o maior problema?

Essa é uma das dimensões da grande dificuldade fiscal que nós temos. Fomos obrigados a aumentar gastos. Ainda que cumpra o teto de gastos (regra constitucional que impede que as despesas cresçam em ritmo superior à inflação), vamos ter déficit primário até 2026 (ou seja, as despesas vão superar as receitas), quando acaba o teto. Com isso, a dívida estará crescendo aceleradamente até 2026. O governo vai ter que ir rolando dívida cada vez mais curta. E consequentemente o mercado demanda prêmios. E isso é uma das coisas que está acontecendo.

O governo está errando na gestão da dívida ao insistir no encurtamento?

Isso pode ser feito no curto prazo. Tem lá o secretário do Tesouro, o Bruno Funchal, e tudo que me relatam que é um cara competente. Com relação ao BC, eu conheço vários diretores e também são competentes. Não são iniciantes. Não tem bobagem. O ponto é o seguinte: certeza que vai ter uma âncora fiscal crível. Suponha, por exemplo, que o presidente Bolsonaro decidisse mandar hoje para o Congresso a reforma administrativa, mais radical que existe. Que mexe com os funcionários de agora e depois, fazendo uma economia adicional de recursos. Suponha que ele mandasse para uma proposta cortando coisas supérfluas e que garantisse que o teto de gastos será cumprido daqui para frente, sem nenhum tipo de erro. Ai, não adianta conversa, palavras. São necessárias ações concretas. 

O que aconteceria nessa situação?

Eu te diria que os prêmios cairiam. Vamos supor que tanto o BC e o Tesouro tenham na cabeça esse modelo: enquanto não tiver isso tudo aprovado, nada disso definido, vamos encurtando a dívida. E quando tudo isso tiver definido, arruma a dívida de novo. Temporariamente pode fazer isso.

Quais as consequências dessa estratégia?

Ele pode ser compelido a fazer um negócio que se chama repressão financeira ou  a pagar o prêmio lá em cima. Se não quiser pagar o prêmio, corre o risco de ter repressão financeira.

O que é repressão financeira?

Cerca de 80% da dívida pública brasileira são detidos por bancos, fundos, instituições de previdência. Se colocar as companhias de seguro, deve dar 85% da dívida. Os nã0-residentes (estrangeiros) eram 20% até 2015. Hoje, já tem menos de 9% na mão de não residentes. Praticamente a dívida está no mercado doméstico. O governo pode pegar uma companhia de seguro, por exemplo, e dizer que daqui para frente, é obrigado a aumentar a proporção de título público. Quanto tem na tua carteira? Tem 10%? Vai ter 20%, por exemplo. Começa a gerar uma demanda artificial. Quando o mercado vê o risco disso, começa cobrar prêmio maior ainda.

A concentração grande de vencimentos nos primeiros quatro meses é um problema grande? O Tesouro diz que terá o colchão de liquidez.

Pode botar a liquidez que quiser. O problema é de solvência. Não é de liquidez. Se o governo não tiver uma meta de gasto, o que está em risco é solvência do governo. Não é a liquidez.

Por que integrantes do governo e do Congresso não acreditam que isso esteja acontecendo?

Nós tentamos explicar, eu tento, todo mundo tenta. Mas eles teimam em não entender. Fazem ouvidos moucos. Não estou falando do Tesouro, do BC. Esses sabem. Estou falando dos senadores, dos deputados e do presidente da República, que absolutamente não entendem o problema.

Falta uma estratégia de comunicação de saída dessa crise?

Além da estratégia de comunicação, falta uma estratégia econômica que até hoje o ministro Paulo Guedes não explicitou qual é.

Se não foram rápidos, o País entra em 2021 numa situação ainda mais difícil por causa do vencimento elevado?

Sem dúvida, isso é problema seríssimo de administração da dívida. Não tem dúvida.