Quarta-feira

VALOR ECONÔMICO

CMN regulamenta nova fonte de recursos para habitação

Demorou quase quatro anos, mas o governo regulamentou ontem um novo instrumento de funding para o setor imobiliário, a Letra Imobiliária Garantida (LIG). Pela Resolução 4.598 do Conselho Monetário Nacional (CMN), a LIG pode ser emitida por bancos múltiplos, comerciais, sociedades de crédito, caixas econômicas, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo. A soma dos ativos que integram as carteiras não pode superar 10% do ativo total da instituição emissora enquadrada no Segmento 1 (S1), que inclui os grandes bancos.

No caso das demais instituições, como bancos pequenos, o valor não pode passar de 30%. A remuneração pode ser baseada em taxa de juros fixa ou flutuante, combinadas ou não, desde que de conhecimento público e regularmente calculadas. A LIG tem isenção de Imposto de Renda (IR) prevista tanto para residente quanto para estrangeiros. O título pode gerar valor de resgate inferior ao de sua emissão e não pode ter prazo médio inferior a 24 meses. Também é vedado o resgate antecipado ou recompra total ou parcial antes de 12 meses.

O diretor de Regulação do Banco Central, Otavio Damaso, disse que não há previsão de quanto esse instrumento pode movimentar, mas lembra que o crédito imobiliário no Brasil soma apenas 10% do Produto Interno Bruto (PIB) - R$ 600 bilhões. Em outros emergentes, atinge até 30% do PIB. Há espaço para esse estoque duplicar ou mesmo triplicar, segundo ele. O equivalente internacional da LIG é o "covered bond", instrumento popular na Europa, garantido por um pool de ativos imobiliários, além do próprio emissor.

Na Europa, o estoque de LIG representa € 2,5 trilhões -20% do crédito imobiliário local. O novo título conta com regime fiduciário e patrimônio de afetação, o que garante que os ativos terão destinação certa para pagamento de eventuais problemas. O instrumento é 100% de mercado, não se comunicando com outros sistemas de crédito direcionado, como os depósitos de poupança. A carteira de ativos pode ser composta por créditos imobiliários, títulos do Tesouro, derivativos e disponibilidades da própria carteira.

São considerados créditos imobiliários os financiamentos para a aquisição, construção e produção de imóvel residencial ou comercial. A LIG tem de ser registrada em entidade autorizada pelo BC a exercer a atividade de depósito centralizado. Os emissores poderão fazer programas e emissão, compostas por uma ou mais LIGs garantidas por carteira de ativos. Os emissores são obrigados a realizar testes de estresse trimestrais para atestar a resistência dos ativos a eventos atípicos. Os agentes fiduciários terão de contratar auditores independentes. Os emissores devem elaborar trimestralmente relatórios públicos sobre a situação das carteiras de ativos e das LIGs garantidas.

Financiamento a infraestrutura se alinha a novo modelo de concessão

O novo formato de financiamento de projetos de infraestrutura já deve vir em linha com o modelo de concessão em estudo pelo governo que prevê a divisão dos contratos em duas fases: uma inicial, de até dois anos, em que as exigências de investimentos devem ser menores, e uma segunda fase em que as concessionárias precisam apresentar a solução financeira de longo prazo.

As mudanças já devem valer para os próximos leilões. O governo anunciou neste mês um novo pacote de concessões e privatizações que conta com 57 projetos incluídos no Programa de Parceria Investimentos (PPI) e investimentos da ordem de R$ 44 bilhões a serem contratados até o fim de 2018.

Na reunião do conselho do Programa de Parceria de Investimentos (PPI), na última semana, o Banco do Brasil (BB) apresentou ajustes para o modelo de financiamento de projetos de infraestrutura, que prevê a maior participação de instrumentos de mercado de capitais. Pelo novo modelo de financiamento de projeto, em discussão desde o ano passado, não há mais empréstimo-ponte.

Após os problemas que os bancos tiveram com a Sete Brasil e outras concessões que tinham como sócias empresas envolvidas na Operação Lava-Jato que tiveram dificuldade em conseguir os recursos de longo prazo com o BNDES, o financiamento de longo prazo agora deve ser estruturado desde o início do projeto. Como pode demorar até um ano e meio para a concessionária vencedora do leilão conseguir estruturar o financiamento de longo prazo para o projeto, a solução encontrada pelo governo foi reduzir as exigências de investimento nessa primeira fase do projeto, que deve ser bancada com capital próprio da concessionária, deixando o investimento mais pesado para a segunda fase.

A empresa vencedora do leilão terá até dois anos para conseguir o financiamento de longo prazo para passar para a segunda fase, caso contrário ela perderá a concessão. Segundo o diretor de soluções empresariais do Banco do Brasil, Fabiano Macanhan, o financiamento da fase de construção do projeto deve contar com maior participação das operações do mercado de capitais, como a emissão de debêntures de infraestrutura, que devem ser garantidas por uma fiança bancária até a fase de "completion" (quando o projeto torna-se operacional), período em que os bancos assumem os riscos durante a construção até as receitas começarem a superar as despesas do projeto.

"Esse modelo vai maximizar a participação dos bancos comerciais em mais projetos", afirma Macanhan. O que estava em discussão até agora eram exatamente alguns ajustes sobre como será estruturada essa finança bancária. O BB coordenou os estudos desse novo modelo de fiança.

Segundo Macanhan, faltava definir as cláusulas de saída automática dos bancos nos contratos de fiança, dada, por exemplo, por um índice de cobertura que define quantas vezes as receitas devem superar as despesas. Também não foi definida a questão do compartilhamento de garantias, que será dividida de acordo com a partição de cada instituição no financiamento e com o prazo da operação.

"No novo modelo os papéis estão muito claros. Os investidores podem entrar em projetos de infraestrutura comprando as debêntures ou como garantidor, como no caso de seguradoras que podem tomar o risco de 'completion'", diz Macanhan.

Outra mudança importante é que essas cláusulas, conhecidas como "covenants", serão atestadas por um terceiro participante que não será ligado nem ao credor nem ao garantidor da operação. Antes, quem aprovava essas cláusulas era o próprio BNDES. O banco de desenvolvimento poderá participar do financiamento de longo prazo e também comprar debêntures de infraestrutura que serão emitidas pelo projeto.

Ainda falta definir um modelo para o BNDES comprar esses papéis de modo que ele possa fazer os desembolsos gradualmente, de acordo com a fase do projeto. "Até o fim do ano já devemos ter concluído esse modelo", diz Macanhan.

Segundo o diretor do BB, com a criação da Taxa de Longo Prazo (TLP) e a queda da taxa básica de juros, o financiamento via mercado de capitais vai ficar mais competitivo. O financiamento a taxas subsidiadas do BNDES é concedido em TJLP mais um spread, que varia de acordo com o risco da operação.

A TLP deve substituir a TJLP, que hoje está em 7%, a partir de 2018, devendo se igualar à rentabilidade paga pelo papel do Tesouro Nacional NTN-B de cinco anos, ao longo do período de cinco anos. "A TJLP está hoje em 7% e já tem gente projetando a Selic em 7,5% para este ano. Com isso, os recursos via mercados de capitais podem ser mais vantajosos", diz Macanhan.

Os leilões que ocorreram neste ano, como de aeroportos, rodovias, linhas de transmissão e energias renováveis, devem testar esse novo formato de financiamento no ano que vem. A nova rodada de leilões já deve vir no modelo de concessão dividido em duas fases para facilitar a estruturação do financiamento.

Organismos multilaterais estrangeiros, como a Corporação Interamericana de Investimentos (IIC, na sigla em inglês), do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), e o International Finance Corporation (IFC), do Banco Mundial (Bird), já sinalizaram interesse em participar das soluções de financiamento. Entre as opções, estariam desde a concessão de empréstimos de longo prazo em reais até garantias para a emissão de debêntures de infraestrutura. O BB tem interesse em participar tanto da assessoria financeira quanto do financiamento dos projetos de infraestrutura.

O banco conta hoje com 18 projetos em análise no portfólio, que exigem investimentos da ordem de R$ 50 bilhões. A carteira total de infraestrutura do BB soma R$ 103 bilhões, dos quais R$ 85,2 bilhões são de recursos de captação no mercado, R$ 14,4 bilhões são do BNDES e R$ 3,6 bilhões são programas e de fundos constitucionais.

País está mais resistente a choques, indica estudo

A vulnerabilidade externa do Brasil diminuiu bastante nos últimos anos, amortecendo o eventual impacto de crises internacionais ou domésticas sobre o câmbio. Essa evolução se deu essencialmente pela redução do déficit em conta corrente e pela melhora do perfil do chamado passivo externo bruto (PEB), aponta estudo feito pela economista Andréa Bastos Damico, do Bradesco.

O passivo externo bruto é composto pelo estoque de investimentos diretos no país, investimentos em carteira (ações e renda fixa) e empréstimos externos, sendo uma medida importante do potencial de recursos que podem pressionar o câmbio em momentos de crise. Segundo analistas, a menor vulnerabilidade externa ajuda a explicar por que câmbio e risco-país sofreram pouco depois da eclosão da nova crise política, após divulgação das delações da JBS, em 17 de maio.

Também ajuda o cenário internacional favorável aos emergentes. O déficit em conta corrente vem caindo desde 2015. Em 2014, o rombo das transações de bens, serviços e rendas do país com o exterior chegou a US$ 104,2 bilhões, o equivalente a 4,2% do PIB e inferior ao investimento direto no país, que ficou em US$ 96,9 bilhões.

Ou seja, o fluxo de IDP foi insuficiente para cobrir o buraco na conta corrente naquele ano. Faltaram US$ 7,3 bilhões. Esse quadro mudou significativamente desde 2014, destaca Andréa. Nos 12 meses até julho deste ano, o déficit em conta corrente ficou em US$ 13,8 bilhões, ou 0,7% do PIB, enquanto as entradas de IDP superaram as saídas em US$ 84,5 bilhões nesse período. A recessão e a desvalorização do câmbio desde 2014 derrubaram as importações e diminuíram as remessas de lucros e dividendos. Neste ano, exportações voltaram a crescer com mais força, engordando os superávits comerciais.

O Bradesco estima o déficit em conta em 0,35% do PIB neste ano. A economista destaca a melhor qualidade do passivo externo bruto, que atingiu US$ 1,537 trilhão em julho. A maior concentração do PEB em investimentos diretos no país e em ações é sinal da melhora do perfil dessas obrigações externas - em julho, quase 72% do passivo externo bruto era composto pelo estoque de IDP e de investimento em ações.

Em dezembro de 2014, a fatia era de 64%; em dezembro de 2001, ano em que começa a série, era de 43%. Isso é relevante porque, se a economia passa por uma desaceleração econômica, o "serviço" desse passivo também se reduz, acompanhando o ciclo econômico, "Remessas de lucros e dividendos cedem", diz Andréa.

A concentração do PEB brasileiro em IDP e investimento em ações é bastante alta para padrões internacionais, indica o estudo. De uma lista de 52 países desenvolvidos e emergentes, o Brasil fica em sexto lugar, com 71,5% do PEB compostos pelo investimento direto e em ações. A lista é liderada por Luxemburgo, com 79,3%. O passivo externo brasileiro é "muito possivelmente mais cíclico do que a média dos países".

Isoladamente, o estoque de IDP já responde por mais da metade do passivo externo bruto. Ampliar a concentração em IDP é desejável, uma vez que se trata de um investimento com características de longo prazo e que raramente deixa o país em momentos de crise", diz Andréa, referindo-se aos recursos estrangeiros para a agropecuária, atividades extrativas, indústria e serviços. "Normalmente vemos uma redução desses influxos em situações adversas, mas quase nunca saídas de fato, como evidenciado nos dados acumulados em 12 meses e também nos números mensais", escreve ela, em relatório sobre o assunto.

A parcela do IDP no passivo externo bruto atingiu 52% em julho deste ano, acima dos 47% de dezembro de 2014 e dos 33% de dezembro de 2001, por exemplo. "Com a melhora do passivo externo bruto, o país fica menos sujeito a fugas de capitais, o que contribui para oscilações do câmbio menos intensas", destaca Andréa.

Se o passivo externo bruto está concentrado em dívida, seja por meio de títulos ou de empréstimos externos, a composição é pior. Em dezembro de 2001, a fatia de títulos da dívida e de empréstimos no PEB era de 53% e em dezembro de 2014, de 33%. Já em julho deste ano, era de 28%. Outro ponto favorável do passivo externo bruto brasileiro é que cerca de dois terços estão denominados em reais. "Se isso ocorre, há de certo modo um amortecedor em momentos de crise, pois o investidor que desejar deixar o país acaba pagando um 'pedágio', que é a desvalorização do câmbio", diz Andréa.

Para comprar uma determinada quantia de dólares para enviar ao exterior, é necessário um volume maior de reais, dada a depreciação da moeda. A economista do Bradesco afirma que isso é "relevante do ponto de vista dos fluxos da conta financeira do balanço de pagamentos, mas é ainda mais importante do ponto de vista de estoques". Com essa composição, a parcela do passivo externo bruto em moeda local "cederá em dólares" quando ocorrer uma depreciação do câmbio, diz Andréa. Com isso, "o passivo externo líquido também será reduzido, diminuindo a vulnerabilidade externa", escreve.

O passivo externo líquido é a diferença entre o passivo e o ativo externo bruto, composto principalmente pelas reservas internacionais, hoje na casa de US$ 380 bilhões. No país, esse movimento foi claro na crise de 2008 e mais recentemente em 2014 e 2015. A taxa de câmbio passou de R$ 2,20 em meados de 2014 para R$ 4 no fim de 2015, e o passivo externo líquido saiu de US$ 875 bilhões para US$ 460 bilhões.

Projeção para PIB de 2018 fica em 2%, mas Fazenda aposta em dado melhor

Embora o ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, considere possível um ritmo de crescimento da economia brasileira em torno de 2,5% ou 3% no próximo ano, o governo preferiu ser conservador na elaboração da proposta orçamentária para 2018. O projeto do Orçamento, que será enviado amanhã ao Congresso Nacional, foi elaborado com a previsão de expansão da atividade econômica de 2% no próximo ano. "Mas é 2% com viés de alta", disse uma fonte credenciada da área econômica.

A avaliação de Meirelles está baseada, segundo interlocutores do ministro, em vários sinais animadores. O primeiro deles é a redução da Selic (a taxa básica de juros da economia) pelo Banco Central. Como a inflação está em queda (alguns analistas arriscam dizer que ela poderá ficar abaixo de 3% neste ano), o BC terá espaço para continuar flexibilizando a política monetária. O mercado prevê que a Selic poderá cair dos atuais 9,25% ao ano para 7,25% ao ano até o fim de 2017, de acordo com o boletim Focus do BC.

O mais importante, na avaliação do Ministério da Fazenda, no entanto, é que os juros de longo prazo também estão em queda, o que deverá estimular a retomada dos investimentos. Outro dado que reforça a expectativa de retomada dos investimentos é a percepção do ministro da Fazenda, segundo esses interlocutores, de que o processo de desalavancagem das empresas parece completo.

Ou seja, ao longo dos últimos anos, as empresas venderam ativos e reprogramaram suas atividades para reduzir o nível de endividamento e agora estariam mais a vontade para voltar a tomar crédito e, com isso, investir. Todos esses sinais, na avaliação da Fazenda, reforçarão a confiança dos empresários na retomada da economia, que poderá crescer de forma mais vigorosa sem causar inflação, pois o nível de ociosidade de indústria é bastante elevado. Por fim, a decisão do governo de ampliar o programa de privatização, que incluiu a Eletrobras, também ajudará na melhoria das expectativas dos investidores.

Para uma outra fonte da equipe econômica, os investimentos e o consumo de bens duráveis devem ser os principais motores da recuperação da atividade no segundo semestre deste ano. A análise é que todos os setores já começaram o processo de recuperação, inclusive os serviços. Para este interlocutor, a previsão oficial de alta de 2% do PIB em 2018 é muito cautelosa e a aposta interna é a de que o número será melhor do que o projetado.

O ESTADO DE SÃO PAULO

Secovi vê novo ciclo de avanço do mercado imobiliário em 2019

São Paulo - O mercado imobiliário deve entrar em nova fase de crescimento a partir de 2019, sustentando pela perspectiva de oferta de crédito barato para construção e em meio a um cenário com taxa básica de juros em torno de 8% ao ano e inflação entre de 3% a 4%.

A perspectiva é do economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci. "A nossa expectativa é que entremos em um novo ciclo de crescimento do mercado imobiliário a partir de 2019. Acredito que teremos um País em que não estamos acostumamos a trabalhar, com taxa de juros baixa e inflação sob controle", avaliou Petrucci, durante palestra na Convenção Secovi, que reúne empresários do setor. O economista alertou, entretanto, que o ciclo positivo só será possível se o País for capaz de reequilibrar as contas públicas.

O Secovi-SP trabalha com uma projeção de crescimento de 0,3% para o Produto Interno Bruto (PIB) e inflação na casa de 3,5% em 2017. Para o ano que vem, a expectativa é de PIB de 2,8% e inflação de 4,2%. O mercado imobiliário, segundo Petrucci, encontra boa demanda por parte dos consumidores, mas o avanço nas vendas ainda é limitado pelo desemprego elevado, restrições bancárias e pouco recursos guardados nas cadernetas de poupança.

Petrucci reiterou a perspectiva de crescimento dos lançamentos e vendas de imóveis residenciais em torno de 5% a 10% na cidade de São Paulo em 2017, mas lembrou que muitas praças ainda enfrentam fortes dificuldades econômicas, como é o caso do Rio.

Sobre o preço dos imóveis novos ele conta que segue estabilizado, em termos nominais, desde 2014 - o que sugere uma desvalorização. No entanto, Petrucci ponderou isso se deu porque houve participação crescente na cidade de projetos cujos apartamentos têm área menor ou localização mais periférica, por consequência com preços menores.