Terça-feira

VALOR ECONÔMICO

MRV estima lançamentos e vendas em 2018 superiores aos deste ano

A MRV Engenharia espera que o Valor Geral de Vendas (VGV) lançado no quarto trimestre supere o do intervalo de julho a setembro, de acordo com o copresidente, Eduardo Fischer. No terceiro trimestre, os lançamentos da incorporadora cresceram 72,2%, na comparação anual, para R$ 1,41 bilhão. "O ano de 2018 será melhor do que 2017 para a MRV em lançamentos e vendas", afirma o executivo. As vendas brutas atingiram o recorde de R$ 1,55 bilhão, com alta de 12,3%. A velocidade de comercialização medida pelo indicador VSO (vendas sobre oferta) foi de 22%.

Os distratos tiveram queda de 16%, para R$ 265 milhões. A companhia registrou aumento de 20,8% das vendas líquidas, para R$ 1,281 bilhão. Segundo o copresidente, o desempenho ficou dentro das expectativas da incorporadora. "Crescemos e, ao mesmo tempo, geramos caixa", diz Fischer. A MRV gerou caixa de R$ 117 milhões no trimestre - o 21º consecutivo - e de R$ 291 milhões no ano. A companhia repassou aos bancos recebíveis de 9.714 unidades, maior volume dos últimos três anos.

O copresidente ressalta o potencial do mercado de incorporação para a baixa renda e as aquisições de áreas pela empresa. De julho a setembro, a MRV comprou 36 terrenos, o que corresponde ao VGV potencial a ser lançado de R$ 2,4 bilhões. Dos lançamentos potenciais de R$ 7 bilhões do banco de terrenos, metade tem registro de incorporação. A Tenda, que também atua no segmento de baixa renda, divulgou sua prévia operacional do terceiro trimestre.

Os lançamentos cresceram 50%, para R$ 488 milhões. Foi o maior VGV lançado desde que a companhia adotou novo modelo de atuação. As vendas líquidas da Tenda aumentaram 61%, para R$ 385 milhões. A empresa teve vendas brutas de R$ 443,1 milhões e distratos de R$ 57,9 milhões. O número de unidades repassadas foi de 2.986, no total de R$ 381,8 milhões.

Ativismo em fundos imobiliários cresce após CVM revisar normas

A tensão pairava, quase palpável, dentro da sala que abrigou a assembleia geral do fundo imobiliário Brascan, naquela quarta-feira, dia 4 de outubro. Parte dos participantes já sabia, antes mesmo de começar, que aquele encontro consolidaria uma das ações ativistas mais radicais da história do segmento. Convocada pelo administrador da carteira, o BTG Pactual, a pedido de investidores com mais de 5% das cotas, a reunião deliberaria sobre temas potencialmente explosivos, como cortar a própria remuneração do banco e dar poderes deliberativos ao representante dos cotistas.

O encontro durou sete longas horas. No fim, conforme atesta a ata divulgada pelo próprio BTG, com participação de mais de 40% dos cotistas, o grupo elegeu um novo gestor, reduziu a taxa de administração, aprovou a indicação do representante dos donos de cotas do fundo e a criação de um comitê de investimentos.

A assembleia da Brascan representou o mais recente capítulo de um modelo de ativismo consolidado entre os participantes de fundos imobiliários a partir da revisão das regras do segmento pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), no fim de 2015. Com o apoio de investidores profissionais, as estratégias implicam ganhar ingerência maior nos rumos da administração e, nos casos mais agressivos, até mesmo tomar conta do fundo. Pelo menos outras duas ações semelhantes ocorreram recentemente em outras carteiras. Um movimento liderado pelo sócio da gestora Hedge, André Freitas, mira o corte da remuneração do administrador como forma de ampliar os dividendos.

Freitas, que é dono de mais de 5% das cotas do fundo Brasil Shopping, fez um requerimento em agosto junto ao administrador, o Credit Suisse Hedging Griffo (CSHG), para convocação de assembleia de cotistas para deliberar sobre o corte de remuneração do banco de 1,5% para 0,6% ao ano sobre o patrimônio. "Pelos nossos cálculos, a redução da taxa vai gerar sobra de caixa suficiente para uma distribuição por cota de R$ 1,77 a mais por mês", argumenta Freitas, ex-executivo da própria CSHG.

A CSHG contestou a demanda da Hedge, acusando-a junto à CVM de conflito de interesses, sob o argumento de que a gestora é concorrente por manter um fundo de fundos imobiliários. O regulador, porém, entendeu ser legítimo o pleito do investidor e determinou, conforme fato relevante divulgado pela CSHG, a incorporação do tema em encontro a ser marcado. Em junho de 2016, no Max Retail, uma assembleia convocada por um cotista com mais de 5% de participação aprovou a criação do consultor imobiliário e a contratação de uma firma especializada para prospectar negócios e melhorar a rentabilidade dos aluguéis.

"Com união de sete ou oito grandes cotistas do fundo, liderados pelo maior investidor individual, conseguimos aprovar a figura dos consultores e o resultado foi um salto na cotação, além de melhora na eficiência", afirma o engenheiro Cristian Tetzner, um dos participantes da iniciativa e administrador de um dos principais blogs sobre fundos imobiliários do país. Tetzner cita o exemplo de uma loja do portfólio que estava subutilizada: "a consultoria conseguiu locar o mesmo espaço para mais inquilinos, o que melhorou o perfil de risco e aumentou o retorno". O administrador do fundo, o BTG Pactual, vê a ação no Max Retail como um exemplo positivo de ativismo para agregar valor.

Conforme Allan Hadid, executivo-chefe de operações de asset management do banco, "a contratação de um novo consultor imobiliário foi uma boa sugestão feita por um grupo de cotistas, uma vez que o contrato com o consultor anterior havia sido rescindido". Apesar de desfechos diferentes, os três casos têm denominadores comuns: a liderança de um cotista com participação superior a 5% das cotas, visão de profissional do mercado financeiro e um planejamento de longo prazo, que incluiu uma intensa mobilização de cotistas nos bastidores para assegurar o quórum qualificado exigido pela CVM nas alterações de regulamento.

O caso do Brascan, por enquanto, pode ser considerado o mais abrangente em termos de mudanças. Como resultado da ação do grupo de investidores liderados pelo sócio da assessoria financeira FG/A, Luis Gustavo Correa, os cotistas reformaram quase tudo no lado operacional. "O BTG acumulava as funções de administrador e gestor, mas conseguimos trocar o gestor por uma empresa do Rio de Janeiro, que está mais alinhada ao interesse dos cotistas", afirma.

Conforme Correa, a remuneração do gestor se manteve em 0,20% do patrimônio ao ano, mas a do administrador caiu para 0,10% ante 0,30%. Com isso, o valor pago ao BTG recuou de 0,50%, equivalente ao acúmulo das duas funções, para 0,10%. Além do corte de remuneração, houve alteração significativa no papel do representante dos cotistas. "No sentido tradicional, essa figura é só um fiscal, mas no caso do Brascan vai ter poder de deliberação e participar efetivamente da gestão do ativo", diz. A ação começou a ser planejada há um ano, quando a FG/A começou a buscar procurações para representar cotistas. Depois, explica Correa, os sócios ampliaram a própria posição para mais de 5% das cotas.

Como maior investidor individual, explica o consultor, ficou mais fácil costurar o apoio de outros investidores para obter o quórum qualificado. "Quem quer fazer um movimento como o que fizemos tem de ser meio guerrilheiro", diz. Mas nem todos os que participaram da assembleia no Brascan defendem a ação. Segundo uma pessoa que preferiu não ser identificada, o fundo tem perfil passivo, ou seja, abrange quantidade fixa de ativos, sem compra ou vendas de imóveis. "Contratar uma gestora significa acrescentar um custo desnecessário", pondera.

"A ação foi agressiva e os cotistas vão ser prejudicados no longo prazo", afirma a fonte. Na visão de Anita Scal, sócia da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo, o ativista, muitas vezes, busca diminuir a remuneração do administrador e do gestor sem considerar os custos reais e a própria geração de valor obtida. "Às vezes o cotista olha só para 'yield' do fundo e quais as obrigações do administrador e quer remunerá-lo da menor maneira possível", pondera Anita.

Mas, diz a gestora, as instituições sustentam grandes estruturas de inteligência de mercado, além de profissionais qualificados na busca pelo melhor retorno. Polêmicas à parte, o que possibilitou atuações como as ocorridas no Max Retail, Brasil Shopping e Brascan foi, em princípio, a mudança das regras pela instrução 571 da CVM, que atualizou a 472, o arcabouço regulatório base do segmento.

As alterações trouxeram mais voz e poder de participação aos cotistas. O quórum qualificado, por exemplo, caiu de 50% mais uma cota para 25% mais uma nos fundos acima de cem participantes. Nas carteiras mais concentradas, com menos de cem cotistas, continua a valer o critério original.

A 571 possibilitou a detentores de 3% das cotas incluir assuntos a ser deliberados nas assembleias. A revisão manteve ainda a possibilidade de investidor ou grupo com 5% de participação convocar diretamente uma assembleia. As normas também buscaram melhorar a governança e padronizar informações. Bruno Margato, gestor de fundos da CSHG, um dos maiores administradores do mercado, avalia como positivas as mudanças feitas pela CVM. "É bem claro o impacto da 571 na participação dos cotistas, as assembleias ganharam muito mais corpo", diz.

Segundo o blogueiro Tetzner, "você vê participação mais ativa e hoje é comum ver 30% a 40% das cotas presentes nas assembleias, cenário que há pouco tempo não ocorria". O investidor explica que antes da instrução 571 quem morava em outra cidade tinha de viajar para tomar parte na assembleia. "Agora quase todos os administradores oferecem a possibilidade de voto por e-mail."

Ilan reitera necessidade de reformas econômicas

Num momento em que o debate sobre redução de estímulos monetários no exterior ganha força, enquanto aqui se observa mais cautela em torno das reformas, o presidente do Banco Central (BC), Ilan Goldfajn, aproveitou para reiterar a importância da implementação de medidas de reequilíbrio para a economia brasileira. "É importante insistir na reforma da Previdência, nos ajustes fiscais", disse em evento promovido pela Câmara Ítalo-Brasileira de Comércio, Indústria e Agricultura.

Questionado sobre quando a recuperação econômica começará a impactar os números fiscais, Ilan limitou-se a dizer que é questão de tempo. "É uma parte conjuntural." Os comentários do presidente do BC ontem foram feitos já com os mercados em operação. O dólar e os juros futuros de longo prazo tiveram alta na véspera, afetados pela combinação entre exterior mais arisco para ativos emergentes e aumento dos ruídos no campo político doméstico, o que dificulta a negociação da reforma da Previdência.

Nesse contexto, Ilan fez referência à exortação do Fundo Monetário Internacional (FMI) sobre a necessidade de revisão das despesas obrigatórias do governo brasileiro como parte do esforço de reequilíbrio das contas públicas. "A discussão que temos hoje sobre mudança de despesas obrigatórias é a discussão correta", afirmou o presidente do BC.

"Temos que manter o teto de gastos já aprovado." Em relatório divulgado neste mês, o FMI defendeu não apenas a reforma da Previdência e o teto de gastos, mas também um esforço do governo para diminuir as despesas obrigatórias, além de revisão da indexação de gastos específicos.

Segundo Ilan, uma frustração com a perspectiva para as reformas pode afetar prêmios de risco e elevar a trajetória da inflação no horizonte relevante para a política monetária. "Esse risco se intensifica no caso de reversão do corrente cenário externo favorável para economias emergentes." Questionado por um participante da plateia sobre riscos de bolhas nos mercados globais, Ilan disse que essa preocupação parece sempre presente e reconheceu a dificuldade de as lideranças mundiais identificarem esses riscos.

Por outro lado, Ilan disse que perguntas como essa por si "já freiam excessos" nos mercados, uma vez que indicam que investidores têm observado o movimento dos ativos. No caso brasileiro, ele apontou que a conjuntura econômica prescreve política monetária estimulativa - ou seja, com taxas de juros abaixo da taxa estrutural (aquela que gera máximo crescimento econômico com inflação na meta).

O líder do BC repetiu que os juros reais estão próximos de 3% e que, nesse patamar, ajudam a estimular a economia. Segundo ele, os esforços do governo na área de infraestrutura e na privatização são alicerces importantes para um crescimento sustentável. Ainda assim Ilan disse que a continuidade dos ajustes e reformas é Ainda assim, Ilan disse que a continuidade dos ajustes e reformas é importante para o equilíbrio da economia, com consequências favoráveis para a desinflação, para a queda da taxa de juros estrutural e para a recuperação sustentável da economia brasileira. "O cenário internacional encontra-se benigno, mas não devemos esperar que continue assim indefinidamente."