Quarta-feira

VALOR ECONÔMICO

Investidores privados se preparam para crescer com regras de nova MP

A estrutura regulatória do saneamento sempre foi apontada como principal entrave para a participação da iniciativa privada, seja por conta da lógica municipalizada ou pela incerteza da estrutura tarifária. A Medida Provisória (MP) que altera o regulamento do setor abre espaço significativo para ampliar essa participação e já empolga as principais companhias do segmento. Entre as mudanças mais importantes da MP, a proposta padroniza a estrutura dos contratos fechados entre municípios e empresas estaduais e privadas.

Atualmente, as empresas de saneamento ligadas aos Estados assinam o chamado "contrato de programa", que não possui regras tão rígidas quanto as das concessões e parcerias fechadas com a iniciativa privada, que demandam processo licitatório.

Além disso, a MP dá mais poderes à Agência Nacional de Águas (ANA), que, entre outras atribuições, estabeleceria parâmetros sobre regulação e regras tarifárias a serem adotadas pelas agências locais. Atualmente, existem 49 agências reguladoras de saneamento no Brasil, entre entidades estaduais, municipais e regionais.

 "O que se percebe é que, nos dez anos da lei, ela contribuiu para o avanço do saneamento. No entanto, todo o governo viu que a ela precisava ser aprimorada para conseguir alcançar os investimentos necessários", explica Paulo Roberto de Oliveira, vice-presidente da Abcon, associação que representa as companhias privadas de saneamento.

Segundo um levantamento da entidade, atualmente, 6% dos municípios brasileiros têm apoio da iniciativa privada nas operações de saneamento, seja em concessões plenas ou em parcerias com companhias estatais. Uma das empresas mais empolgadas com a MP é a Águas do Brasil, operadora privada do setor e que tem operações nos Estados do Rio de Janeiro, São Paulo e Minas Gerais.

A companhia, inclusive, já tem mapeada algumas oportunidades que levam em conta a possibilidade de abertura de chamamento público para renovação dos contratos. Carlos Eduardo Castro, diretor comercial do Grupo Águas do Brasil, afirma que, dos possíveis contratos a vencer nos próximos cinco anos, entre 40 e 50 municípios interessam à operadora. "Vemos a MP como extremamente favorável não só para as privadas, mas para o setor. É uma oportunidade de desenvolvimento", afirma.

"Do ponto de vista conceitual, o artigo 10-A [que obriga o chamamento público] traz uma isonomia de competitividade. Ele faz com que o chefe do executivo tenha o dever de buscar a proposta mais vantajosa, e isso não exclui a empresa pública. Todos terão que buscar eficiência."

O artigo 10-A da MP do saneamento é o principal alvo das críticas das operadoras estaduais, que veem a medida como um risco para a política do subsídio cruzado saneamento no Brasil , diz Rogério Tavares, da Aegea risco para a política do subsídio cruzado, em que as operações lucrativas compensam os custos dos municípios deficitários.

A Aesbe, associação das operadoras estaduais, pretende inclusive tentar anular administrativamente e judicialmente a MP, para evitar, principalmente, o artigo polêmico. Este ponto, em especial, seria valido daqui a três anos, prazo inclusive considerado longo por parte das empresas privadas.

Teresa Vernaglia, presidente da BRK Ambiental, destaca que a MP, no entanto, não é apenas o 10-A, instituindo medidas que podem desafogar vários problemas do setor. A BRK é resultado da aquisição, no ano passado, dos ativos de saneamento da Odebrecht Ambiental pela canadense Brookfield e já nasceu como uma das principais operadoras privadas do país. Entre as inovações presentes na lei e que podem beneficiar os investimentos, Teresa lembra questões como a regulação da conexão à rede de esgoto.

"Cerca de 3,5 milhões de brasileiros não estão conectados à rede de esgoto, mesmo com acesso disponível. Isso interessa a empresas privadas e públicas." A BRK tem uma peculiaridade importante em relação às suas concorrentes, pois é a única companhia privada do país a deter uma operação estadual, a Saneatins, do Tocantins.

Nesse sentido, a empresa sente na pele a lógica do subsídio cruzado, e mesmo assim acredita que a mudança pode ampliar os investimentos. Uma das possibilidades citadas por Teresa é a de que municípios menores se associem para criar consórcios e abrir a possibilidades de parcerias com empresas públicas e privadas. O advogado Rafael Vanzella, sócio na área de infraestrutura do escritório de advocacia Machado Meyer, explica que a MP reforçou o poder de uma outra regra de negociação entre cidades vizinhas e regiões metropolitanas, o Estatuto da Metrópole. "É um ponto que facilita a participação da iniciativa privada, pois mitiga o conflito de competências", afirma.

A MP reforça a necessidade de formação de colegiados com participação municipal e estadual para a gestão de ativos compartilhados. Vanzella lembra ainda que, apesar da maior parte dos mecanismos da MP ser de adoção facultativa, a aceitação condiciona o financiamento federal dos projetos de saneamento. O uso dos parâmetros de regulação criados pela ANA, por exemplo, é uma das condições para conseguir apoio dos bancos Caixa e BNDES, dois dos maiores financiadores do setor.

Atendendo 7,5 milhões de pessoas, a Aegea adota uma postura mais conciliadora em relação à MP, e acredita que, mesmo sem o artigo polêmico, o texto já seria um avanço para o segmento. "Traria igualdade de condições de controle social das concessões e serviços. Ao nivelar pelo contrato de concessão, do ponto de vista de transparência, a medida institui o controle social para facilitar que o prestador de serviço não satisfatório, público ou privado, seja alvo de questionamento", afirma Rogério Tavares, vicepresidente de relações institucionais da Aegea.

Tavares destaca que as mudanças devem abrir oportunidade não só para as companhias presentes no brasil, mas para uma série de concorrentes, principalmente estrangeiras, que já demonstraram interesse no mercado brasileiro, mas vinha sofrendo com a ausência de projetos relevantes. "Acreditamos que podemos operar pelo menos 30% do saneamento no Brasil e, com apoio da MP, esse número pode ser alcançado em 15, 20 anos."

Apesar da alegria com a possibilidade de mudança, Gustavo Guimarães, presidente da Iguá Saneamento, ex- CAB Ambiental, vê os efeitos da MP como uma questão de médio prazo. "A MP cria as condições, mas é preciso que as modelagens de projetos aconteçam, e isso deve demorar ao menos um ano", afirma.

Guimarães também diz acreditar que há boas chances de o texto da MP ser aprovado pelo Congresso dentro de 120 dias, antes que perca a validade. "Entendemos que há interesse do governo para que isso aconteça, não exatamente como está, mas com essa estrutura. É uma questão de vontade política."

Risco de escalada de guerra comercial ameaça força do dólar

O recrudescimento das preocupações com uma guerra comercial e o temor de que a onda protecionista gere recessão podem enfraquecer o status do dólar como "porto seguro", levando a moeda americana a se depreciar nos próximos meses.

Na contramão, tradicionais "safe havens" do mercado de câmbio - sobretudo o iene japonês e o franco suíço - voltariam a ganhar terreno, enquanto na ponta mais negativa moedas emergentes do leste da Ásia, junto com as divisas de Brasil, Turquia e Nova Zelândia correm risco de uma nova onda de vendas.

O dólar tem sido um dos principais "ganhadores" desde que o governo de Donald Trump elevou o tom contra as importações chinesas. Em 3 de abril, Washington divulgou a primeira lista de US$ 50 bilhões em bens do país asiático sujeitos a sobretaxação.

Desde então, o ICE U.S. Dollar Index, que mede o valor do dólar em relação a um conjunto de moedas fortes, acumula alta de 5,6%. O euro cai 5,1% no período, o iene perde 6,3% e o franco suíço cede 4,5%.

As moedas emergentes se depreciam ainda mais: em média, perdem 7,6%. A força do dólar se explica pelo atual destaque da economia americana em relação ao restante do mundo. Enquanto nos EUA o mercado de trabalho segue firme e a inflação garante alta de juros pelo Federal Reserve (Fed, BC americano), na Europa os índices de surpresa econômica chegaram a bater mínimas em quase sete anos, ao passo que no Japão a atividade segue longe de mostrar brilho.

Todo esse cenário garantiu o aumento dos diferenciais de juros entre os EUA e o mundo, elevando a atratividade dos ativos americanos. Ontem, o presidente do Fed, Jerome Powell, reforçou expectativas de altas de juros ao demonstrar otimismo com a economia dos EUA e destacar a força do mercado de trabalho americano. "Porém, as elevações de juros pelo Fed estão de forma geral precificadas no dólar, o que limita o potencial de alta para a moeda", diz Jörg Krämer, economista-chefe da área de pesquisa macro do Commerzbank.

Somado a isso, a fortaleza dos indicadores econômicos nos EUA, entre eles os balanços corporativos, pode ser abalada conforme o risco de guerra comercial aumenta. De fato, algumas sondagens começam a revelar empresários menos confiantes nas perspectivas econômicas.

O Morgan Stanley considera que o crescimento anual nos lucros das empresas americanas já teve seu pico no segundo trimestre. Com números menos vistosos à frente, o mercado de ações pode sofrer. E isso - combinado com a redução da liquidez (à medida que o Fed aperta a política monetária) - é "receita para volatilidade".

"Nesse tipo de ambiente, moedas de países com grandes superávits em conta corrente provavelmente devem se valorizar, uma vez que a fraqueza de ativos de risco provocará fluxos de repatriação", diz Hans Redeker, estrategistachefe global de câmbio do Morgan Stanley Redeker cita que o iene japonês é um "candidato natural" a se beneficiar desse cenário, dado o grande volume de investimento japonês fora do país.

E o franco suíço também se apreciaria, embora em menor magnitude. "A volatilidade nos mercados emergentes em algum momento deve se estender aos ativos americanos, levando a fluxos de repatriação que amparam o iene", acrescenta o estrategista, que prevê valorização de 11,8% da moeda japonesa até o fim do ano.

Como o iene, o franco suíço zeraria as perdas até aqui e subiria 1% no mesmo período. O câmbio emergente, aliás, tem deixado claro por que é considerado uma das mais voláteis classes de ativos. Desde abril, quando Trump deu sinais de que estava disposto a partir para uma guerra de preços, algumas moedas chegaram a cair mais de 20% (peso argentino), com lira turca, real brasileiro e rand sul-africano logo atrás - cada uma perdendo mais de 10% ante o dólar.

Os tombos foram intensificados por problemas locais: elevados déficits em conta corrente (Argentina e Turquia), incerteza política (Brasil) e receios com o crescimento econômico (África do Sul). Porém, o Goldman Sachs considera que as moedas da Ásia emergente - notadamente won sul-coreano e dólar de Taiwan - aparecem como "fortemente expostas" a uma guerra comercial entre as duas maiores economias do mundo.

Em grande parte, essa visão é explicada pela expectativa de que as tensões piorem antes de qualquer melhora. O Goldman entende que as economias sul-coreana, taiwanesa e malaia e suas moedas são "significativamente" afetadas pelos acontecimentos na China.

Isso porque são bastante ligadas às cadeias regionais de oferta e exportam produtos similares a países similares, com Pequim sendo um importante destino final das exportações. O won, contudo, deve ser o mais impactado, com pressão extra vinda de questões idiossincráticas - desaceleração do ciclo para o mercado de chips de memória, da economia e perspectiva mais fraca para os balanços das empresas locais.

 "Ficar vendido em won pode proteger uma série de portfólios de risco", diz Irene Choi, analista de mercados para a Ásia do Goldman. Ela estima que a moeda sul-coreana recue 3% ante o dólar ao fim dos próximos 12 meses. Ainda na Ásia, o yuan é um caso à parte. A divisa chinesa perde 6,3% ante o dólar desde que Trump elevou o tom protecionista, em abril. E a possibilidade de escalada das tensões comerciais joga contra a taxa de câmbio da China, segundo o Commerzbank.

Por outro lado, Morgan Stanley e Credit Suisse acreditam que Pequim priorizará a estabilidade da moeda para evitar êxodo de investidores do mercado local. O Morgan espera valorização de 1,6% do yuan ante o dólar até o fim do ano, e o Credit Suisse zerou posição comprada em dólar contra o renminbi "offshore" (negociado em Hong Kong). À medida que se fortalecem cenários de uma guerra comercial mais ampla, alguns analistas começam a discutir riscos de recessão econômica nos próximos trimestres.

O J.P. Morgan diz que a probabilidade de recessão nos EUA dentro de dois anos é de quase 60% e que, no passado, leituras semelhantes foram seguidas de baixas na economia. Nesse caso, além do iene japonês e do franco suíço, o banco inclui o próprio dólar americano (por ser a principal divisa de reserva do mundo) e também a moeda de Cingapura entre as que tenderiam a ganhar. Mas, ajustando as medidas a particularidades de cada recessão, o J.P. conclui que as moedas suíça e de Cingapura são os melhores "hedges" em momentos de contração econômica.

"Sem surpresas, são divisas com posições externas extremamente fortes", afirma Paul Meggyesi, diretor-geral do time de estratégia para câmbio global do J.P. Morgan. Na outra ponta, real brasileiro, lira turca, won sul-coreano, dólar neozelandês e coroa sueca lideram, nessa ordem, a lista das divisas que mais costumam sofrer em períodos recessivos.

Porém, as depreciações já experimentadas por várias das moedas de risco deixaram algumas em patamares historicamente baixos, o que oferece algum "colchão" de resistência a uma nova onda de vendas. É o caso especialmente da coroa sueca (que está 26% mais fraca que sua média histórica de longo prazo) e do peso mexicano (-24%).

Mesmo caindo 14% neste ano ante o dólar, o real ainda está em linha com sua média histórica de perdas pré-recessão, segundo Meggyesi, o que deixa a moeda brasileira sem grande impulso. Já a divisa mais cara desse universo e, portanto, com mais riscos de desvalorização - é o dólar da Nova Zelândia, atualmente 10% acima de seu valor médio de longo prazo.

O ESTADO DE SÃO PAULO

Com crise, bancos têm 'sobra' de R$ 100 bilhões para crédito imobiliário

A lenta retomada do setor imobiliário, aliada à resistência do consumidor em assumir dívidas longas, gera uma situação inédita no mercado de crédito para a compra da casa própria: vão sobrar mais de R$ 100 bilhões em recursos para financiamento, entre esse ano e o próximo ano, segundo estimativa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Essa montanha de recursos ociosos é reflexo do ritmo lento de recuperação da economia, que, por consequência, emperra a venda de imóveis. Ao mesmo tempo, a poupança, de onde sai parte dos recursos usados pelos bancos nos empréstimos imobiliários, voltou a registrar no primeiro semestre, após quatro anos, um volume maior de depósitos do que de saques.

Vão sobrar mais de R$ 100 bilhões em recursos para financiamento, entre esse ano e o próximo ano, estima a Abecip Foto: ÉRICA DEZONNE / ESTADÃO

“Teremos nos próximos dois anos, uma liberação de recursos da ordem de R$ 239 bilhões. O financiamento imobiliário, na melhor das hipóteses, vai chegar a R$ 125 bilhões. Ou seja: vão sobrar R$ 114 bilhões no sistema inteiro”, calcula o presidente da Abecip, Gilberto Duarte.

O dinheiro que os bancos emprestam para financiar a casa própria vem, sobretudo, da poupança. As instituições usam cerca de 65% do que é aplicado na caderneta com o crédito imobiliário. A segunda fonte é o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS), recolhido de quem tem carteira assinada.

Durante os anos de pujança, antes da recessão, os empresários do mercado imobiliário chegaram a defender a necessidade de se buscar fontes alternativas de recursos para suprir a demanda por crédito.

Consumidor

A disponibilidade recorde de recursos, no entanto, não beneficia diretamente o comprador de imóvel neste momento. Segundo Duarte, se as perspectivas para a economia fossem positivas, a consequência seria uma redução da taxa de juros por parte dos bancos. Com o cenário de incerteza, o movimento tende a ser o oposto. “Como os financiamentos podem durar mais de 30 anos e a previsão é de que os juros subam lá na frente, ninguém quer baixar mais”, diz.

Nos últimos dois anos, os bancos já vinham reduzindo os juros do crédito imobiliário, acompanhando o movimento de queda da Selic, a taxa básica de juros da economia, que passou de 13,75% no fim de 2016 para 6,5% ao ano. A disputa por clientes nesse segmento também aumentou, principalmente entre os bancos privados que aproveitaram o recuo da Caixa Econômica Federal.

Para Feliciano Giachetta, da FGI Negócios Imobiliários, houve uma leve melhora para o consumidor. “Quem comprova que está apto para financiar consegue o dinheiro. Há três anos, o banco levava 90 dias para liberar o financiamento. Hoje, um crédito sai em 45 dias. O que segura o consumidor hoje é mesmo a incerteza.”

Pesa o fato de as perspectivas para o desempenho do Produto Interno Bruto (PIB) terem piorado. O mercado tem relação direta com o andar da economia: quando ela vai bem, as pessoas têm mais renda, ficam otimistas e compram mais casas.

A despeito de as expectativas para expansão do PIB neste ano terem caído praticamente pela metade, os bancos mantêm as projeções para o crédito imobiliário. O volume de financiamento deve subir 15%, totalizando R$ 116 bilhões, considerados os empréstimos com recursos da caderneta de poupança (SBPE) e do FGTS, de acordo com projeções da Abecip.

Bancos privados superam Caixa na concessão de financiamentos

A Caixa tem ficado para trás no financiamento imobiliário. Basta olhar o ranking de instituições que mais desembolsaram recursos do SBPE – sistema de financiamento com recurso da poupança – para confirmar que os bancos privados ganharam terreno na tomada de crédito.

Até o ano passado, a Caixa sempre havia sido líder disparada na concessão de crédito imobiliário, tanto em número de unidades financiadas quanto em valor. O banco ainda detém 69% desse mercado, mas passou a enfrentar mais de perto a concorrência dos outros bancos no financiamento.

Na comparação de janeiro a maio de 2018 com igual período de 2017, a Caixa deixou a primeira colocação, ficando em quarto lugar no volume de esembolsos. O banco público foi superado por Bradesco, Santander e Itaú-Unibanco. No acumulado do ano, a estatal liberou R$ 3,9 bilhões, contra R$ 7,2 bilhões na comparação anual.

Uma das razões apontadas para a demanda morna por crédito imobiliário oriundo do SBPE é que as condições de financiamento no mercado secundário, o de imóveis usados, ficaram mais duras em comparação com as regras para aquisição de unidades novas, nos estandes das incorporadoras.

Na Caixa, por exemplo, além de o banco ter restringido o orçamento para essa linha, uma vez que tinha de cumprir o orçamento do FGTS no ano passado, o limite de financiamento (LTV, na sigla em inglês) para imóveis usados foi reduzido. Atualmente, está entre 60% a 70% – antes era 90% –, enquanto para novos é de 80%, contra 90% de antes.

Apesar de a Caixa ter botado o pé no freio na modalidade que utiliza recursos da poupança, o novo vice-presidente de Habitação do banco, Paulo Antunes de Siqueira, garante que o movimento foi pontual, uma vez que a instituição precisava cumprir o orçamento da linha que usa recursos do FGTS, em que detém o monopólio da operação.

Este ano, diz, essa rota já foi invertida e houve suplementação de R$ 3 bilhões no orçamento para a modalidade SBPE, para suprir a demanda dos clientes. “Houve um retorno dos bancos ao financiamento com recursos da poupança. Não tiraram mercado da Caixa. Foram essas instituições que voltaram para o mercado. A Caixa continuou”, argumenta Siqueira.

Para este ano, a Caixa espera emprestar R$ 84 bilhões no âmbito do crédito imobiliário, considerando SBPE e FGTS, um pouco abaixo do volume registrado em 2017, de cerca de R$ 85 bilhões. Desse total, a Caixa já liberou mais de R$ 38 bilhões até o fim de junho, faltando mais da metade do total estimado para esgotar o orçamento de 2018.

Fundos imobiliários caem 4,3% no ano, mas são boa opção no longo prazo

É bem verdade que os fundos imobiliários tomaram um tombo nos meses de maio e junho, e a rentabilidade média é negativa em 4,3% no ano. Mas é verdade também que os fundamentos do mercado de imóveis permitem apostar em sua reação, o que tende a interferir positivamente no resultado desses fundos.

Depois de quatro anos de queda e ter batido o fundo do poço, especialistas do segmento imobiliário chamam a atenção para alguma recuperação dos preços dos imóveis e do valor dos alugueis. E ainda que os números da economia não sejam animadores, a perspectiva é a de que o setor siga nessa curva de valorização.

É com esse cenário que trabalham também os profissionais que acompanham diariamente o comportamento dos fundos imobiliários. Gustavo Bueno, Head de Análise de Fundos Imobiliários da Corretora XP, é um deles. Ele explica que esses fundos foram afetados este ano pela inesperada manutenção do juro básico da economia em 6,5%, já que sofrem concorrência das aplicações que remuneram à base de juros.

O mercado também não contava com a greve dos caminhoneiros e as desastrosas consequências, tanto na esfera econômica como política. No entanto, Bueno ressalta que apesar desses imprevistos, o pano de fundo para o setor imobiliário não mudou, com clara queda nos níveis de vacância (desocupação) dos imóveis, especialmente os comerciais. Depois de atingir a casa de 30% em 2016, o índice de desocupação está hoje em torno de 23%, segundo ele.

Se há essa demanda, analisa ele, é sinal de que as empresas devem aumentar os níveis de contratação de profissionais. Por tabela, mais gente empregada pode representar aumento de consumo, estimulando também ocupação de lojas em shoppings centers, com geração de alugueis. É um círculo virtuoso. A roda da economia vai se aquecendo e atingido de modo positivo também o setor imobiliário.

Todos esses fatores têm reflexo direto no desempenho dos fundos imobiliários, com suas carteiras formadas por papeis lastreados em empreendimentos imobiliários, seja em prédios comerciais com escritórios (lajes corporativas), em shoppings centers, em galpões logísticos, e assim por diante. A remuneração é composta basicamente por dois elementos, pela valorização dos imóveis em si e também por outros retornos dos projetos, como aluguel do imóvel ou faturamento de um shopping, por exemplo.

Não apenas por acreditar no cenário de crescimento do setor imobiliário, mas por conta dos níveis de valor das contas dos fundos, que podem ser considerados baixos atualmente, o diretor projeta uma rentabilidade de algo entre 10% a 11% ao ano, acima da inflação, para esses fundos nos próximos 12 ou 24 meses. Ganho real, já descontado também o imposto de renda. O que é praticamente o dobro de retorno para uma aplicação em um Título do Tesouro IPCA com vencimento em 2024, de algo em torno de 5,5% acima da inflação.

Só lembrando que os papeis do governo são títulos de renda fixa, enquanto os fundos imobiliários são considerados de renda variável, que oferecem mais riscos, pela sua volatilidade. O valor de suas cotas oscila para cima quando as perspectivas são favoráveis para a economia e expansão do setor de imóveis, e para baixo quando há concorrência dos juros em alta, ameaças de queda de renda, desemprego, recessão.

De todo modo, os riscos podem ser diluídos se as aplicações tiverem um perfil de prazo mais longo, em que eventuais quedas possam ser compensadas com valorizações. A composição da carteira também é decisiva para um retorno interessante com esses fundos, quanto mais rentável for o empreendimento, mais gordo o rendimento para o cotista.

A liquidez deve, igualmente, ser considerada, porque o investidor só consegue sair do fundo quando vende sua cota para o outro aplicador. Existe um mercado secundário na B3, Bolsa de Valores, Mercantil e Futuros de São Paulo, em que as cotas são negociadas diariamente, mas há fundos mais líquidos que outros, obviamente os bem administrados com bom histórico de performance.

Para quem está em busca de diversificação dos investimentos e remuneração diferenciada, acima dos minguados juros pagos na caderneta nos CDBs ou fundos de renda fixa, os fundos imobiliários podem ser boa opção nesse momento. O acompanhamento desses fundos não é algo simples para o aplicador comum, por isso, é importante ter confiança no consultor que estiver direcionando suas aplicações, seja no banco ou corretora.

A B3, Bolsa de Valores, Mercantil e Futuros de São Paulo, calcula o Ifix, um índice que reflete a evolução dos 81 fundos imobiliários mais representativos e listados no mercado.