Terça-feira

CLIPPING (11.12.2018)

VALOR

Certificado imobiliário deve voltar a ganhar mercado

A expectativa de crescimento da economia e aumento dos investimentos no setor imobiliário devem impulsionar as emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no próximo ano. Depois de queda de 21% no volume de emissão desses ativos em 2018, que soma R$ 5,147 bilhões até outubro, o mercado vê potencial desse montante dobrar no ano que vem com a retomada dos investimentos no segmento imobiliário.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) projeta que lançamentos e vendas de imóveis no país devem crescer cerca de 10% a 15% na comparação com 2018. Com o crédito dos bancos ainda escasso para as incorporadoras e a taxa básica de juros no menor patamar histórico, aos 6,5% anuais, as empresas do ramo imobiliário têm usado as emissões de CRIs para captar recursos destinados a novos investimentos e também ao financiamento direto a clientes. Gafisa, Cyrella e Helbor foram algumas das companhias que captaram neste ano por meio de CRI.

A Direcional Engenharia está com uma oferta de R$ 215 milhões em andamento, que será realizada pela Ápice Securitizadora. Os papéis, que terão como lastro recebíveis emitidos pela Direcional, terão vencimento em 2024 e pagarão retorno de 4% ao ano mais a variação do IPCA. Os recursos captados serão destinados ao financiamento de novos empreendimentos. "Estamos bastante otimistas de que o mercado de CRI vai ter mais espaço no ano que vem", afirma Flávia Palacios, sócia da RB Capital.

A gestora estima levantar entre R$ 3 bilhões e R$ 4 bilhões em ofertas de CRI neste ano. "Devemos dobrar esse volume no ano que vem e alcançar pelo menos R$ 6 bilhões em emissões", diz Flávia. A queda no volume de ofertas de CRIs neste ano, segundo Flávia, é explicada pelo recuo das emissões corporativas, realizadas por empresas que usam o estoque imobiliário para captar recursos. "Essas emissões recuaram neste ano com o ambiente pouco estável com a greve dos caminhoneiros e a realização de eleições."

Com os juros em patamares baixos, a emissão de CRIs com lastro em recebíveis de imóveis residenciais também deve crescer. Esses papéis, chamados de "pulverizados", têm como lastro contratos de vendas de imóveis de uma incorporadora, por exemplo, para diversos clientes, representados por Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs), além de contar com os empreendimentos como garantia. Com a redução do crédito imobiliário nos últimos anos, algumas incorporadoras passaram a fazer o financiamento direto de seus clientes para depois vender esses recebíveis no mercado por meio de CRI.

A Gaia Secutirizadora fez uma emissão de R$ 128,145 milhões de CRIs pulverizados em junho, que tinham como lastro recebíveis de contratos de venda de imóveis residenciais da Cyrela Brazil Realty. Os recursos captados serão usados para o desenvolvimento de novos empreendimentos. O diretor de relações com investidores da Gaia Securitizadora, Lucas Drummond, vê potencial de captação de recursos via CRI principalmente para projetos de médio padrão, acima do programa Minha Casa Minha Vida.

 "O financiamento do crédito imobiliário com recursos da poupança é limitado e a taxa de juros baixa torna o CRI competitivo", diz Flávia, da RB Capital. A gestora está montando um fundo para comprar recebíveis performados, ou seja, de imóveis prontos de diversas incorporadoras até montar uma carteira que tenha tamanho suficiente para ser vendida no mercado via a emissão de CRI.

A Habitasec também está preparando um fundo imobiliário, que deve ser inicialmente de R$ 60 milhões, para comprar recebíveis de loteadoras e incorporadoras. O sócio da Habitasec, Vicente Nogueira, afirma que incorporadoras de médio porte têm buscado o mercado de capitais para financiar projetos imobiliários.

A securitizadora deve fechar o ano com R$ 1,2 bilhão de CRIs emitidos. Os CRIs representavam 6% do funding para financiamento imobiliário em outubro, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A participação desse papel, no entanto, tem espaço para crescer à medida que outras fontes de recursos, como o FGTS e a poupança, serão insuficientes para atender o aumento da demanda no mercado imobiliário.

O sócio da XP Investimentos e chefe da área de distribuição institucional de renda fixa, Getúlio Lobo, lembra que a aprovação na Câmara de mudança no distrato, que estabelece que o comprador de um imóvel na planta terá que pagar 50% do valor já dado à construtora como multa para desfazer o negócio, deve ajudar a dar mais segurança para os investidores. "Temos um ambiente mais saudável para as incorporadoras com a nova lei do distrato", diz Lobo, que tem mandato de R$ 1,6 bilhão em ofertas a ser distribuído no mercado.

Pelo fato de os CRIs contarem com isenção fiscal para os investidores pessoas físicas, as captações de recursos no mercado de capitais chega a ser mais barata que os empréstimos bancários para construção, afirma Carlos Ferrari, sócio do escritório N, F&A. Empresas de outros setores que têm um patrimônio imobiliário grande também têm usado esse instrumento como alternativa de captação de recursos mais barata. A Rede D'Or, por exemplo, acaba de levantar R$ 600 milhões em uma emissão de CRI.

O Hospital Albert Einstein também fez uma emissão, de R$ 400 milhões neste ano. "Isso faz sentido para o setor hospitalar, que tem uma base imobiliária muito grande", afirma Flávia. Empresas de varejo também têm usado o patrimônio imobiliário para levantar recursos para financiar a expansão dos negócios.

A Droga Raia, por exemplo, estuda usar os imóveis da rede de farmácias como lastro para captar recursos via CRI. Já a Gaia trabalha em algumas emissões de CRI para empresas de shopping centers de médio porte, que têm como lastro os recebíveis em aluguéis desses empreendimentos. "São captações voltadas para a aquisição de empreendimentos já existentes", diz Drummond.

Ele lembra que emissões de CRIs com lastro em recebíveis de aluguel de galpões "built to suit" - construídos sob encomenda para um cliente - também estão aquecidas. Do ponto de vista da demanda, Lobo, da XP, afirma que o aumento dos fundos imobiliários que compram recebíveis deve impulsionar a demanda por CRIs. O patrimônio dessas carteiras passou de R$ 10,1 bilhões em novembro de 2017 para R$ 11,6 bilhões em outubro passado, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

A executiva da RB Capital lembra que os eventos de inadimplência nesses instrumentos, como no caso dos papéis da PDG e da Viver, são vistos como pontuais e não reduziram a demanda pelo papel. "Temos visto a base do investidor crescer, tanto de varejo quanto do institucional", diz Flávia.

Em cenário fiscal, Fazenda sugere alta de impostos

Em documento endereçado à equipe de transição de governo, o Ministério da Fazenda mostra que não é possível passar de um déficit primário em torno de 2% do Produto Interno Bruto (PIB), previsto para este ano, para um superávit que estabilize a dívida pública em patamar não muito elevado, apenas com o corte de despesas.

Além da redução dos gastos, o cardápio entregue pela Fazenda sugere a adoção de medidas que elevam a receita da União, ou seja, o aumento da carga tributária, o que vai na direção contrária ao que foi defendido pelo presidente eleito, Jair Bolsonaro, durante a campanha eleitoral.

O aumento da carga deverá ocorrer também pela redução dos benefícios tributários, que é o terceiro ingrediente do receituário sugerido pela Fazenda. A proposta é uma redução linear de 10% do atual gasto tributário, com efeitos considerados a partir de 2020. Para garantir a sustentabilidade fiscal, adverte a Fazenda, repetindo o que diz a quase unanimidade dos analistas de mercado, é necessário um esforço fiscal equivalente a quatro pontos percentuais do PIB nos próximos anos - algo em torno de R$ 280 bilhões.

A maior parte do esforço poderá ser feita com o controle da despesa, principalmente mudando a trajetória dos gastos obrigatórios. Mas a conta não fechará sem o aumento da receita da União. O documento do Ministério da Fazenda, intitulado "Panorama Fiscal Brasileiro", traça três cenários para a trajetória futura das contas públicas nos próximos anos: sem reformas, com reformas fiscais e com reformas fiscais e microeconômicas.

Os indicadores macroeconômicos, comoo crescimento da economia, a taxa de juros e a taxa de câmbio, dependerão de qual cenário irá se realizar. Sem reformas fiscais, a avaliação da atual equipe econômica é de que o crescimento será muito baixo, de apenas 0,7% em 2019, com uma pequena contração de 0,5% em 2020, de 0,6% em 2021 e de 0,4% em 2022. Se as reformas forem realizadas e o governo adotar medidas microeconômicas que elevem a produtividade da economia, o crescimento poderá chegar a 2,6% no próximo ano, 2,9% em 2020, 3,4% em 2021 e 3,5% em 2022.

Mesmo no cenário mais otimista, de realização de reformas fiscais e adoção de medidas microeconômicas, o governo seria obrigado a adotar medidas para elevar a receita da União, adverte o documento. O aumento de 11% para 14% da alíquota de contribuição do servidor público civil para o Regime Próprio do Servidor Público (RPPS) seria uma delas.

Outras seriam o fim da isenção do Imposto de Renda sobre as aplicações em LCI/LCA, aumento do IR de aplicações financeiras em cinco pontos percentuais, alteração da forma e periodicidade da cobrança de Imposto de Renda sobre os fundos fechados de investimento, redução de 2% para 0,1% do percentual da receita auferida com exportação de bens que poderá ser reintegrado a título de resíduo tributário federal existente na sua cadeia de produção.

A revogação do Regime Especial da Indústria Química, que institui benefício de crédito presumido de PIS/Cofins e PIS/Cofins-Importação relativos a produtos destinados a indústria petroquímica, também está no cardápio, assim como a redução, de 20% para 4%, do IPI sobre concentrado de xarope produzido na Zona Franca de Manaus, reduzindo a base de cálculo de crédito tributário.

Do lado das despesas, o cenário mais otimista da Fazenda prevê a aprovação da reforma da Previdência Social em sua versão aprovada na comissão especial da Câmara dos Deputados, que aumenta as idades mínimas para 62 anos para mulheres e 65 para homens, além de elevar o tempo mínimo de contribuição de 15 para 25 anos.

Há outras regras específicas visando determinadas carreiras e regras de transição. A alteração do método de correção do salário mínimo, com correção apenas pelo indicador de inflação (INPC), é outra medida destinada a reduzir os gastos. Ou seja, o mínimo não teria mais aumento real. O cenário prevê também que apenas o trabalhador que recebe até um salário mínimo teria direito ao abono salarial. Não haveria reajuste salarial para os servidores públicos e os concursos seriam feitos apenas para reposição de vagas.

Com as reformas fiscais e microeconômicas, mais a aprovação pelo Congresso Nacional das medidas de elevação das receitas e redução dos gastos, a projeção da Fazenda é que seria possível obter um pequeno superávit primário em 2022, de apenas 0,8% do PIB. Sem reformas, o déficit primário aumentaria, chegando a 3,5% do PIB no último ano do governo Bolsonaro.

O documento da Fazenda elenca ainda 16 alternativas para a elevação da receita da União, com a estimativa de arrecadação de cada uma delas. Entre elas, está a criação de uma alíquota de 35% do Imposto de Renda para quem ganha acima de R$ 300 mil por ano e a tributação de lucros e dividendos. As medidas estão sujeitas à avaliação do governo Bolsonaro quanto à sua possível adoção, diz o documento.

FOLHA DE SÃO PAULO

BNDES mira FGTS e Nordeste para oferecer taxas mais baixas a empresas

A três semanas do fim do governo Michel Temer, o BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico Social) busca maneiras de voltar a operar com taxas de juros mais baixas do que as praticadas no mercado.

A instituição, com isso, quer disputar clientes com a Caixa e outros bancos estatais que fazem empréstimos mais baratos ou subsidiados.

A aposta, segundo pessoas que participam das articulações, é derrubar as barreiras que existem hoje à operação do banco nessas linhas de crédito, deixando aberta a possibilidade de atuação na próxima administração.

Em uma das frentes, o BNDES tenta convencer o Conselho Curador do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) a quebrar o monopólio da Caixa como operador único dos recursos, usados para financiar obras de infraestrutura e saneamento. Hoje, só a Caixa pode emprestar dinheiro do FGTS.

Em uma segunda trincheira, o banco costurou apoio de parlamentares para reverter um veto do presidente Michel Temer à medida provisória que o autorizava a fazer empréstimos com juros reduzidos no Norte e no Nordeste.

Esta atribuição é hoje dos bancos regionais estatais Basa (Norte) e BNB (Nordeste), autorizados a oferecer empréstimos com recursos dos fundos constitucionais —mais baixos porque são subsidiados.

O Tesouro banca essa diferença de taxas. Neste ano, as despesas com esse subsídio devem chegar a R$ 8,18 bilhões. A previsão é que subam para R$ 9,9 bilhões em 2019.

O BNDES quer entrar nesses dois mercados para reverter a fraca demanda por seus empréstimos.

O resultado é que ele acumulou dinheiro em caixa. O nível de capital próprio —conhecido como índice de Basileia— chegou a 29% em junho. A média dos maiores bancos brasileiros foi de 17,4%.

De janeiro a setembro, o BNDES desembolsou R$ 43 bilhões, valor muito distante do de anos de pujança (entre 2010 e 2014), quando os desembolsos anuais superaram R$ 100 bilhões.

O boom do passado fora possível com a injeção de recursos da União no BNDES em cerca de R$ 500 bilhões, durante os governos dos ex-presidentes Luiz Inácio Lula da Silva e Dilma Rousseff. Foi uma forma de tentar turbinar a atividade e evitar a desaceleração do crescimento econômico, após a crise financeira global.

Desde que Temer chegou à Presidência, no entanto, a ordem tem sido reduzir o tamanho do banco para auxiliar o ajuste fiscal. O banco já devolveu R$ 310 bilhões, usados para abater a dívida pública, e o acordo é pagar R$ 26 bilhões por ano até 2040.

A expectativa é que essa política seja mantida no próximo governo, com a chegada de Joaquim Levy ao comando do BNDES. Ex-ministro da Fazenda e ex-secretário do Tesouro, Levy é conhecido pela disciplina fiscal.

Consultado pela Folha sobre os movimentos recentes do banco para avançar sobre as linhas de crédito dos outros bancos estatais, Levy disse que pretende esperar até assumir antes de comentar seus planos para a instituição.

O principal argumento a favor é que, se conseguir operar financiamentos com recursos do FGTS, o BNDES poderá ajudar o fundo a destravar projetos que hoje estão represados por causa da escassez de capital próprio da Caixa —que vive realidade oposta à do BNDES.

Neste ano, o fundo previu liberar R$ 6 bilhões em empréstimos para infraestrutura, mas a Caixa só conseguiu fechar cerca de R$ 1 bilhão.

O segundo argumento, ressaltado por funcionários do BNDES, é que o banco perdeu a capacidade de competir com a chegada da TLP (taxa de longo prazo), em janeiro de 2018. A nova taxa acabou com o crédito subsidiado (pelo Tesouro) oferecido pelo banco.

Com juros mais altos, o banco perdeu clientes no Nordeste, como projetos de energia eólica e o financiamento de obras de transporte urbano na Bahia. Os empreendedores optaram pelo BNB, que oferece taxas mais baixas graças aos subsídios.

Enquanto o BNDES opera um juro básico (sem contar as margens bancárias) de 6,5% ao ano, o BNB pode aplicar redutores à TLP, que baixam a sua taxa básica a 3,25% ao ano.

A perda de clientes era esperada pelo governo, que queria que o BNDES concentrasse a atuação no Sul, no Sudeste e no Centro-Oeste, deixando o Norte e o Nordeste para os bancos regionais.

Na votação da medida provisória 812, que ditou as novas regras para o funcionamento dos fundos constitucionais, parlamentares do Nordeste emplacaram uma emenda que concedeu ao BNDES as mesmas condições de operar que os bancos regionais.

Por orientação do Ministério da Fazenda, Temer vetou o trecho, mas parlamentares do Nordeste articulam a derrubada do veto com a bênção do BNDES.

A equipe de transição, a serviço do futuro ministro da Economia, Paulo Guedes, considera que a derrubada do veto não é bem-vinda, principalmente porque iria contra a avaliação técnica da Fazenda.

Procurado pela Folha, o presidente do BNDES, Dyogo Oliveira, negou que a TLP tenha afetado a competitividade. Ele disse que a emenda vetada por Temer não alinharia automaticamente os juros do BNDES aos dos demais bancos estatais do Norte e Nordeste.

"Mesmo que derrubem o veto, [o redutor de TLP] não é obrigatório. Isso dependeria de dotação orçamentária." Ou seja, dependeria de previsão orçamentária para o subsídio.

Dyogo acrescentou que já conversou com Guedes e Levy sobre o assunto e que o veto não deverá mais ser derrubado. "Se for conveniente, pode ser feito a qualquer momento mudando a legislação", disse.

Ele afirmou ainda que a estratégia de operar o FGTS é um "assunto velho" e não houve avanço desde que a proposta foi colocada para o Conselho Curador.

ESTADÃO

FGV reduz projeção do PIB em 2018 para crescimento de 1,3%

O crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) em 2018 deve ser de 1,3%, segundo a equipe de especialistas do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getulio Vargas. A projeção de alta do PIB foi reduzida – a previsão anterior era de 1,5% – após o anúncio de revisões dos dados de 2016 e 2017 por parte do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Para 2019, o Ibre projeta avanço de 2,4% no PIB, em seu cenário base.

Segundo a pesquisadora Silvia Matos, que apresentou os dados nesta segunda-feira, 10, durante seminário de análise de conjuntura do Ibre, quando se olha as revisões desagregadas feitas pelo IBGE, o PIB de 2017 ficou "um pouco mais benigno, não foi só agropecuária".

Para Silvia, a tendência é que o consumo das famílias seja o motor da economia no ano que vem. O Ibre projeta avanço de 2,5% no consumo das famílias no próximo ano.

Desemprego

O quadro atual é desfavorável para a dinâmica de emprego e renda, mas a expectativa é que haja uma melhora gradual. As projeções do Ibre apontam taxa de desemprego ainda elevada, caindo de 12,2%, conforme estimativa de 2018, para 11,9% em 2019, enquanto o mercado de trabalho poderá terminar o próximo ano com de 700 mil a 800 mil empregos formais criados, ante os 406 mil esperados para este ano.

O avanço maior do consumo ainda depende da expansão do crédito, conforme Silvia. "As famílias ainda estão muito endividadas e o mercado de trabalho tem uma recuperação muito gradual", afirmou Silvia.

Após os últimos dados de inflação, o Ibre também revisou a projeção para o IPCA, índice oficial calculado pelo IBGE. Agora, os economistas do instituto estimam em 3,8% a alta do IPCA em 2018 – há três meses, a projeção para o IPCA era de 4,6%.