Terça-feira

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Banco do Brasil lança crédito imobiliário atrelado ao IPCA

O Banco do Brasil (BB) passa a oferecer a partir desta segunda-feira a contratação de financiamento imobiliário indexado ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A Caixa Econômica Federal havia lançado a modalidade em agosto, enquanto bancos privados ainda não oferecem o produto. Clientes do BB das categorias private e estilo poderão escolher a correção do saldo devedor via IPCA, disponível nas agências.

As taxas de juros do BB partem de 3,45% ao ano mais IPCA, mas variam conforme o prazo da operação e o relacionamento do cliente com o banco. Será possível financiar 70% do valor do imóvel residencial pelo prazo até 180 meses. O valor do imóvel a ser financiado será de até R$ 1,5 milhão no Sistema Financeiro de Habitação — em que o cliente pode usar o saldo de seu FGTS — e acima de R$ 1,5 milhão na Carteira Hipotecária. “Clientes que optarem pela modalidade serão alertados que o valor das parcelas e o do saldo devedor da operação irão variar de acordo com a inflação”, diz o banco em nota.

Fundo imobiliário deve ganhar impulso com grande investidor

O melhor ano da história dos fundos imobiliários pode ser seguido por um período ainda melhor, em 2020. Pelo menos é o que espera a maioria dos gestores ouvidos pelo Valor. A lista de motivos para alimentar essa expectativa tem crescido e vai desde a manutenção do juro básico nas mínimas, a aceleração do crescimento do PIB e a expansão do crédito até a ampliação do interesse de investidores institucionais e o próprio ciclo imobiliário que só começou a ganhar impulso.

Para Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset, 2020 tende a ser um ano ainda melhor do que este. “Vejo potencial de crescimento de 20% a 30% de emissões de fundos listados”, afirma Almendra. O CEO da RBR estima a possibilidade de que as captações de fundos em bolsa, entre estreias e ofertas subsequentes (follow-ons), atinjam um total entre R$ 20 bilhões e R$ 25 bilhões no ano que vem. Até outubro, os FIIs [fundos de investimento imobiliários] listados respondiam por um volume de R$ 15,8 bilhões, conforme a B3.

Segundo Eduardo Malheiros, sócio-fundador da Habitat Capital, neste ano houve reversão completa dos fatores negativos que contribuíram para a tempestade perfeita que arrastou o segmento durante a recessão de 2015 a 2017. “Os ventos principais agora sopram a favor e espero que estejamos caminhando para dias de sol perfeitos”, compara.

O gestor destaca entre os fatores de sustentação para o bom momento do segmento, além dos juros baixos e da aceleração do crescimento, com potencial retomada de emprego e renda, a expansão do crédito, as expectativas de continuidade de reformas e o início do ciclo de alta imobiliária. André Catrocchio, sócio e diretor de relações com investidores da Hectare Capital, vê 2020 como um período no qual o mercado “vai ter maiores emissões, maiores volumes negociados e mais investidores” do que 2019.

O executivo cita ainda outro fator para o otimismo em relação ao próximo período: um maior interesse de investidores institucionais no mercado de fundos imobiliários. “Os institucionais por muito tempo se afastaram do segmento porque volume e liquidez não permitiam operações muito grandes. Mas esse novo cenário [de liquidez] favorece a entrada de investidores de grande porte e isso será uma tendência daqui para frente.”

De fato, os dados da B3 referentes a outubro mostram que os institucionais representaram 26,04% do volume negociado ante participação de 15,32% um ano antes. A liquidez dos dez maiores fundos listados atingiu R$ 160 milhões em média no mês, ou cerca de R$ 8 milhões diários. Para se ter ideia da evolução, em janeiro de 2018, a média mensal das dez carteiras mais negociadas era de R$ 44,35 milhões ou R$ 2,2 milhões por dia.

De acordo com Vitor Bidetti, sócio-fundador e CEO da Integral Brei, o aumento da quantidade de fundos de fundos imobiliários também tem ajudado a fomentar a liquidez no mercado secundário. “Esses fundos têm sido grandes agentes de liquidez.” Para o gestor, a categoria deve crescer em 2020. “São portfólios ideais para quem quer começar a investir no mercado, porque você delega para uma equipe especializada e profissional a seleção de ativos.”

Além dos fundos de fundos, os gestores apontam para o aumento do interesse de entidades fechadas de previdência complementar no segmento. “As fundações estão ajustando as políticas de investimento para começar a investir na classe a partir de 2020”, diz o CEO da Integral Brei. Conforme Reinaldo Lacerda, sócio-fundador da Hieron, “vamos ver daqui para frente uma participação mais forte dos institucionais, porque o mercado passa a ter uma rentabilidade melhor [com crescimento do PIB, melhora do crédito e retomada do mercado imobiliário]”.

Segundo o gestor, “vários institucionais já falam em diversificar ativos”. Anita Scal, sócia e diretora da divisão de investimentos imobiliários da Rio Bravo, “a grande maioria na base continua sendo de pessoa física, mas o mercado já está sendo institucionalizado”. Segundo a gestora, “muitos fundos de pensão que eram travados na política de investimento agora têm entrado no mercado”.

Os investidores também vão poder comemorar um 2019 de rendimentos expressivos. O índice de fundos imobiliários da B3 (Ifix) acumula um retorno de 24,67% no ano até 6 de dezembro ante uma alta de 26,44% do Ibovespa no mesmo período. Em 12 meses, o Ifix supera o principal índice acionário brasileiro por 27,02% a 26%. O retorno do indicador de fundos imobiliários é composto pela combinação da valorização das cotas mais o rendimento mensal distribuído (“dividend yield”). Se considerarmos apenas o retorno com proventos, os fundos devem superar o CDI no ano. Até outubro, o yield médio da carteira do Ifix alcançou 6,5%. No mesmo período, o referencial conservador acumulou 5,16%.

Para os gestores, em termos de rentabilidade, o segmento pode, ao menos, repetir o resultado positivo do ano em 2020. O crescimento do crédito imobiliário, por exemplo, está no radar dos gestores. O avanço dos empréstimos para compra de residências e espaços comerciais tende a impulsionar o valor das propriedades e dos aluguéis. Na avaliação de Bidetti, da Integral Brei, o financiamento habitacional pode dobrar em cinco anos e atingir R$ 2 trilhões de estoque, dos atuais R$ 700 bilhões.

“Temos o cenário macro perfeito para [a expansão do] crédito imobiliário”, disse. Anita Scal, da Rio Bravo, acredita que o Ifix vai manter o ritmo de alta em 2020. “Mesmo vendo como o Ifix valorizou-se nos últimos 12 meses, acreditamos [que o índice] continuará com esse crescimento de dois dígitos”, diz. A executiva cita a recuperação da vacância e o aumento dos aluguéis como fatores que devem melhorar no próximo ano e manter o impulso aos ativos do setor.

Fundos imobiliários têm ano histórico

O ano de 2019 representou um marco para o segmento de fundos imobiliários (FII), aplicação que combina a distribuição de dividendos com a possibilidade de ganho com a variação das cotas em bolsa. No pano de fundo, está o juro na mínima histórica, que tem levado cada vez mais investidores a assumir riscos e a buscar diversificação nessa classe de ativos. Além disso, o aquecimento do mercado imobiliário é favorável ao setor, alimentando expectativas de ganhos.

O volume de novas emissões é o maior da história, com R$ 32,5 bilhões captados até novembro, segundo a Anbima. A cifra, que inclui fundos listados e aqueles não negociados em bolsa, é mais que o dobro do recorde anterior, de R$ 16,1 bilhões em 2011, ou ainda dos R$ 15,6 bilhões de todo o período de 2018. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tem mais R$ 2,9 bilhões de 13 ofertas em análise. Caso se concretizem, 2019 tem potencial para fechar com total de R$ 35,4 bilhões em emissões. A liquidez do mercado secundário também aumentou exponencialmente neste ano.

Em relação a janeiro, os dados da B3 mostram que os fundos listados negociaram volume financeiro quatro vezes maior em outubro. O giro mensal saiu de R$ 1 bilhão para R$ 4 bilhões no período. No ano, o volume negociado alcançou R$ 21 bilhões. Em dez meses, o fluxo também quase dobrou, com aumento de 94,64% em relação ao visto em todo o ano passado, segundo a B3.

O patrimônio líquido dos 200 fundos listados em bolsa alcançou R$ 74,4 bilhões em outubro, com alta de 35,8% no ano. Em apenas um mês, entre setembro e outubro, os ativos dos fundos cresceram 11%. Em valor de mercado, no acumulado do ano até outubro, essas carteiras registraram aumento também de 35,8%, a R$ 75,5 bilhões - em relação a setembro, quando o segmento chegou ao topo histórico de R$ 78,4 bilhões, o valor representa pequeno recuo.

Outro destaque, a quantidade de investidores em fundos listados apresentou um salto. Boletim da B3 de outubro mostra que em dez meses o número saiu de 230 mil para 517 mil, ou seja, mais do que dobrou. A base de investidores ganhou cerca de 32 mil novos cotistas por mês na média de 2019 até outubro. No ritmo atual, a barreira psicológica de 1 milhão de investidores do segmento na B3 seria alcançada no primeiro trimestre de 2021. Mas vários gestores apostam que a marca já será atingida no ano que vem.

“Em dois anos a quantidade de investidores se multiplicou por cinco, então acho que a gente vai chegar a 1 milhão nos FII já em 2020”, afirma Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset. “Acredito que em 2020 vamos chegar a 1 milhão de investidores, tem muita gente ingressando no mercado”, diz André Catrocchio, sócio da Hectare Capital. A mesma opinião é compartilhada por Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei. “A marca de 1 milhão de investidores de FII na bolsa vamos ver já no segundo trimestre de 2020”, afirma.

Mercado projeta crescimento maior do PIB e inflação mais alta em2019

A mediana das projeções do mercado para o crescimento da economia brasileira em 2019 voltou a subir, indo de 0,99% para 1,10%, de acordo com a pesquisa semanal Focus, divulgada pelo Banco Central (BC) nesta segunda-feira, com estimativas coletadas até o fim da semana passada. Para 2020, o ponto-médio das expectativas para o Produto Interno Bruto (PIB) também foi elevado, de 2,22% para 2,24% de expansão.

Vale apontar que a economia brasileira cresceu 0,6% no terceiro trimestre de 2019, em relação aos três meses antecedentes, feitos os ajustes sazonais, informou o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) na semana passada. O resultado ficou acima da mediana das projeções de 35 consultorias e instituições financeiras ouvidas pelo Valor Data, de crescimento de 0,4%.

O Boletim Focus trouxe ainda que a mediana das projeções dos economistas do mercado para a inflação oficial em 2019 subiu pela quinta semana consecutiva, de 3,52% para 3,84%. Para 2020, a projeção para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) manteve-se, pela sexta semana seguida, em 3,60% de alta.

Entre os economistas que mais acertam as previsões, os chamados Top 5, de médio prazo, a mediana para a inflação oficial de 2019 saiu de 3,72% para 3,95%. A estimativa para o IPCA em 2020 passou de 3,55% para 3,50% de aumento.

Para os próximos 12 meses, o prognóstico foi revisto para cima, de 3,67% para 3,90% de elevação. O IPCA subiu 0,51% em novembro, maior alta para o mês desde o 1,01% de 2015, puxado pelos preços da carne e da energia elétrica, conforme o IBGE. A leitura ficou um pouco acima da mediana de 39 consultorias e instituições financeiras consultadas pelo Valor Data, de alta de 0,47%.

No acumulado de 12 meses, o indicador acelerou para 3,27%. A meta de inflação a ser perseguida pelo BC é de 4,25% em 2019, 4% em 2020, 3,75% em 2021 e 3,50% para 2022, sempre com intervalo de tolerância de 1,5 ponto percentual para cima ou para baixo.

Às vésperas do Copom, juros futuros fecham próximo da estabilidade

Com a aproximação da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, os juros futuros tiveram uma oscilação restrita nesta segunda-feira (9), com os investidores na expectativa por uma nova redução da Selic na noite de quartafeira (11). O futuro da política monetária se manteve no radar dos agentes do mercado e o Boletim Focus continuou a indicar a taxa básica a 4,50%, no fim deste ano e no de 2020, ao mesmo tempo em que o juro real bateu nova mínima histórica, ao atingir 0,64%.

No fim da sessão regular desta segunda, às 16h, a taxa do contrato de Depósito Interfinanceiro (DI) para janeiro de 2021 passou de 4,60%, no ajuste anterior, para 4,61%; a do DI para janeiro de 2022 ficou inalterada em 5,21%; a do contrato para janeiro de 2023 também operou estável a 5,72% e a do DI para janeiro de 2025 recuou de 6,35% para 6,34%. A decisão do Copom é o principal foco dos investidores no mercado de juros até a quarta-feira. A expectativa quase unânime dos agentes é de um corte de 0,50 ponto percentual na Selic, que atingiria a mínima histórica de 4,50% nesse cenário.

Quem também está na mínima histórica é o juro real, cuja taxa atingiu 0,64%, nos cálculos do Valor Data a partir do contrato de swap de juro de 360 dias descontada a projeção de inflação (IPCA) para um ano. O novo piso histórico do juro real vem na esteira de uma expectativa de inflação maior (3,90%) diante do recente choque nos preços de proteína animal. De acordo com a Fundação Getulio Vargas (FGV), a inflação apurada pelo IGP-DI acelerou de 0,55% para 0,85% entre outubro e novembro, a mais intensa desde abril, diante dos preços mais elevados de carnes.

Os choques nos preços de proteína animal levaram o Safra a elevar sua projeção para o IPCA neste ano de 3,7% para 3,8%, mas os economistas mantiveram inalterada a estimativa para 2020 em 3,7%. O banco ainda espera que o juro básico atinja 4% em 2020 em meio ao comportamento benigno dos núcleos de inflação, o que faria com que a Selic fosse para 4% no início do ano para ficar inalterada ao longo de 2020.

Quem também espera taxa de 4% em 2020 é o Fibra. Para o economista-chefe do banco, Cristiano Oliveira, a sinalização a ser dada pelo Copom para os próximos passos da política monetária no atual contexto de aceleração da inflação e de alguma aceleração no crescimento é “tão importante quanto a decisão em si”. Ele espera que o comitê deixe a porta aberta, “não indicando o final do ciclo e tampouco se comprometendo com determinado ritmo”.

Em relatório, o economista Altair Pereira, do Bradesco BBI, nota que, apesar do aumento da inflação implícita e da queda dos juros nominais de curto prazo, houve um aumento de 3 pontos-base na NTN-B para agosto de 2020, que continuou a ter taxa negativa em -0,08%. “De acordo com as estimativas dos nossos economistas, o IPCA de 12 meses para agosto de 2020 está em 3,54%, enquanto a LTN para julho de 2020 está em 4,40%, resultado em juro real positivo de 0,86%. Portanto, devemos continuar a ver o juro real da NTN-B para agosto de 2020 caindo nas próximas semanas”, disse Pereira.

Entre economistas que projetam que o atual ciclo de afrouxamento monetário seja encerrado em dezembro está Gustavo Rangel, do ING. “Acreditamos que a política monetária está prestes a entrar em um período prolongado de inação e o ambiente acomodatício que veio para ficar ajudará a acelerar as mudanças em andamento nos mercados de crédito locais e aprofundará a recuperação”, afirmou Rangel. Antes, o ING projetava que a Selic poderia ser reduzida até 4% no próximo ano. Agora, o banco holandês vê a taxa em 4,50% a partir de quarta-feira e durante todo o ano de 2020.