Segunda-feira

Incorporação terá novo ano de expansão em 2020

Depois de registrar crescimento expressivo em 2019, o setor imobiliário terá novo ano de expansão, com destaque para a cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país. A expectativa é que incorporadoras de capital aberto, principalmente aquelas com atuação no segmento de média e alta renda, continuem a se beneficiar da queda da taxa de juros e da maior oferta de crédito imobiliário.

Já o anúncio de desvinculação do subsídio do programa Minha Casa, Minha Vida ao lucro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), em meados de dezembro, renovou os ânimos quanto ao desempenho de empresas com atuação principal na baixa renda. Parte do mercado considera que, no próximo ano, o crescimento do setor será inferior ao de 2019, levando-se em conta a base fraca de comparação de 2018.

Outra parcela avalia que o aumento conjunto de lançamentos será ainda maior, pois algumas incorporadoras estão somente no início da respectiva retomada. De janeiro a setembro, as companhias de capital aberto lançaram, em conjunto, R$ 14,6 bilhões, Valor Geral de Vendas (VGV) 38% maior do que o dos nove primeiros meses de 2018. As vendas contratadas cresceram 26%, para R$ 14,1 bilhões. Houve aumento na velocidade de comercialização de lançamentos e de estoques.

“O ritmo da recuperação foi muito maior do que imaginávamos no início do ano. A expectativa para 2020 é de melhora contínua”, afirma o analista de mercado imobiliário do BTG Pactual, Gustavo Cambauva. Outro analista setorial afirma que, por ser puxada pela demanda, a aceleração, em curso, da apresentação de projetos ao mercado pelas incorporadoras “não é irresponsável”. “No começo de 2020, o crescimento ainda estará concentrado em São Paulo. Do meio para o fim do ano, o movimento vai se estender para outras praças”, acrescenta o analista.

O ambiente de juros em queda favorece, duplamente, a procura por imóveis. Há direcionamento para ativos reais de parte dos recursos que estavam em aplicações financeiras, e parcela maior da população é incluída nas diversas faixas de crédito imobiliário cada vez que as taxas de juros caem. Neste ano, o setor de incorporação comemorou também o anúncio da linha de crédito habitacional da Caixa Econômica Federal com saldo devedor atrelado ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Em meados do mês, a EZTec - um dos destaques do setor neste ano - anunciou que projeta para 2020 lançamentos de R$ 2 bilhões a R$ 2,5 bilhões.

Em meados do mês, a EZTec - um dos destaques do setor neste ano - anunciou que projeta para 2020 lançamentos de R$ 2 bilhões a R$ 2,5 bilhões. Até meados de dezembro, a companhia fundada por Ernesto Zarzur tinha apresentado VGV de R$ 1,9 bilhão, próximo ao teto da faixa estimada, de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões. No fim de novembro, a Trisul informou meta de lançar entre R$ 1 bilhão e R$ 1,3 bilhão, no próximo ano, ante a projeção de R$ 900 milhões a R$ 1 bilhão em 2019.

As duas já tinham elevado as respectivas metas de VGV para este ano. Em 2019, EZTec, Trisul e Helbor captaram recursos por meio de ofertas subsequentes de ações (“follow-on”) para a compra de terrenos que darão suporte ao aumento de lançamentos de projetos. A fila dessas ofertas realizadas pelas incorporadoras, em 2019, foi puxada pela Tecnisa, que levantou, no mercado, recursos para renegociar dívidas e se recolocar no mercado de lançamentos da capital paulista e da Região Metropolitana de São Paulo. Recentemente, houve também anúncio de ofertas iniciais de ações (IPOs) da Mitre Realty, cujo foco é São Paulo, e Moura Dubeux, com atuação no Nordeste.

Na avaliação de analistas, com as empresas capitalizadas, a aquisição de terrenos por preço que permita desenvolver projetos com rentabilidade considerada satisfatória é um desafio para 2020. Os valores das áreas estão pressionados na cidade de São Paulo. Incorporadoras com terrenos já comprados para os lançamentos dos próximos anos devem ter margens beneficiadas pela combinação de menor custo de aquisição e preços das unidades com tendência de alta.

Segundo companhias com foco no segmento de média e alta renda, os preços de lançamentos começam a apresentar valorização na comparação com os anos anteriores. No caso dos estoques, o que se observa é a redução dos descontos concedidos. Espera-se que as margens do segmento continuem a ser impactadas, positivamente, pela contribuição crescente dos lançamentos - mais rentáveis do que os estoques.

De julho a setembro, o setor registrou resultado líquido consolidado positivo pela primeira vez desde o quarto trimestre de 2017. “As estimativas para 2020 são de crescimento operacional e dos lucros bruto e líquido”, diz um analista. Por outro lado, a geração de caixa das incorporadoras poderá ser reduzida, à medida que mais recursos serão investidos nos empreendimentos.

Em relação ao desempenho do segmento de baixa renda, as perspectivas melhoraram desde que o governo anunciou que não haverá mais vinculação ao lucro do FGTS do ano anterior do subsídio concedido ao Minha Casa Minha Vida.

Havia expectativa que a regra resultaria na redução do subsídio dos R$ 9 bilhões de 2019 para R$ 6 bilhões em 2022. Incorporadoras do segmento se beneficiam ainda da possibilidade de, com a queda dos juros, a renda de parte dos clientes passar a se adequar a financiamentos com recursos da poupança, o que reduz a dependência do FGTS.

A MRV Engenharia - maior incorporadora do país - informou que pretende reduzir sua atuação em unidades enquadradas somente no Minha Casa, Minha Vida dos atuais 80% do VGV para 43% no médio prazo. Ainda há dúvidas, porém, sobre quais serão as mudanças trazidas pelo novo programa habitacional.

Não existe ser liberal na economia e intolerante nos costumes, diz Elena Landau

A economista e advogada Elena Landau, uma das responsáveis pelo programa de privatizações dos governos Itamar Franco e FHC, em meados da década de 1990, diz que o governo atual não tem obtido grandes avanços que possam ser considerados uma agenda verdadeiramente liberal na área econômica.

Afirma também que, no caso da gestão Jair Bolsonaro, aquilo que se chama de conservadorismo em termos de costumes se trata, na realidade, de retrocesso civilizatório. Em entrevista à Folha, ela afirma ainda que o programa de privatizações do Ministério da Economia está sem rumo.

Há hoje uma discussão sobre o que é liberalismo, se o governo atual é liberal, se o governo FHC, do qual você participou, era neoliberal ou social-democrata. O ministro Paulo Guedes (Economia) afirma que este é o primeiro governo liberal depois de 30 anos de social-democracia. Afinal, o que é liberalismo?

Eu sempre uso a definição do Vargas Llosa: é uma questão da atitude. A atitude liberal é de tolerância e de diálogo.

Muitas correntes hoje são tratadas como liberais e não têm nenhuma atitude liberal. Não permitem que você pense diferente de seus integrantes. Se você acredita que o Estado tem funções, que há falhas de mercado ou fala em mobilidade social, você é considerado de esquerda. Eles são dogmáticos. Isso não é liberalismo. Um liberal é tudo menos dogmático. Essa briguinha é coisa de adolescente.

Me diga: o que seria equivalente, no governo de hoje, a colocar de uma só vez na linha da privatização o Sistema Telebras, o Sistema Eletrobras e a Vale? Eu quero que o Guedes me responda se isso é social-democracia ou se é liberalismo. Eu tenho certeza de que sou liberal. Tenho certeza de que o presidente Fernando Henrique é uma pessoa liberal.

Tem gente chamando o ex-presidente FHC de comunista. 

A equipe econômica do Fernando Henrique era muito liberal. O Fernando Henrique é um liberal clássico. Ele tem uma formação de centro-esquerda. Qual o problema?

Liberais são progressistas. Essa ideia de que não há progressismo no liberalismo é absurda. O desfavor que esse grupo liberal de direita, alguns “liberminions”, que apoiam o governo Bolsonaro acima de qualquer coisa, não entendem que o liberalismo clássico era progressista. Quem inventou Imposto de Renda negativo, quem batalhou pelo voto da mulher? Não tem ninguém que diga que você é ou não um liberal avaliando se você é a favor ou contra posse de arma.

As pessoas acham que falar sobre desigualdade, mobilidade social, identidade de gênero, é coisa de comunista. Isso ocorre porque as pessoas não conhecem o liberalismo clássico. Olham para a agenda econômica e acham que aquilo é o suficiente. O Livres, não.

O ministro Paulo Guedes [Economia] costuma dizer que o governo atual é liberal na economia e conservador nos costumes. Existe essa diferença? 

Não há possibilidade de ser um liberal se você não respeita identidade de gênero, se você não respeita religiões, se você quer calar a cultura, como se está fazendo. A palavra “conservador” é mal utilizada.

Esse governo não tem nada de conservador. A gente está usando conservador como sinônimo de obscurantismo, retrocesso civilizatório. Você não pode dizer que é conservador um cara que defende e elogia um torturador. Isso não é conservadorismo. Isso é absurdo.

E como está a posição liberal na economia, então? Para muitos, o Brasil avançou nessa questão. Qual é a sua opinião? 

Não acho que a gente tenha tido grandes avanços assim no que se refere a uma economia liberal. Não posso duvidar de que o ministro tem uma pauta e um pensamento liberal, mas, na prática, ainda falta muita coisa para fazer. Até agora, a gente fez a reforma da Previdência. E o que mais?

 Cadê a abertura comercial, a grande privatização, a grande reforma do Estado, a liberação das poupanças compulsórias do trabalhador? Cadê o fim do Sistema S e das desonerações prometidas? Não fui eu quem prometi acabar com essas coisas todas. Eles ganharam a campanha com essa promessa. Então, cumpram.

Você participou das grandes privatizações no governo FHC. Como você avalia o atual programa de desestatização?

Não adianta dizer que o Salim [Mattar, secretário de Desestatização do Ministério da Economia] vai privatizar se ele não tem poder para privatizar. Os presidentes das estatais, por decisões empresariais, indicam de qual subsidiária, de qual participação vão se desfazer e como vão se desfazer. É decisão individual. Você vende a BR Distribuidora, e o recurso recebido vai para o caixa da Petrobras. Não vai para o caixa da União.

Não é o que foi prometido.

Você diz que o presidente Bolsonaro é o maior privatizante da história. Aí você fala em Banco do Brasil. Não pode. Petrobras não pode. A Caixa não está pronta. Nem Valec. Nem a TV do Lula. Enquanto a Valec não for privatizada, eu não considero que está tendo programa de privatização. A Eletrobras está no meio e ninguém toma conta dessa privatização. Está sem comando. Não tem rumo.

O Guedes prometeu US$ 20 bilhões, R$ 100 bilhões. Antes do leilão de cessão onerosa, quanto tinha chegado ao Tesouro dos R$ 96 bilhões que foram para o governo? Foram R$ 6 bilhões de concessão e de outorga. O resto tinha indo tudo para o caixa das empresas estatais. O dinheiro que entrou da TAG no caixa da Petrobras foi usado para comprar Búzios. Se a Petrobras não tivesse comprado nada, tinha ficado no seu caixa.

Não precisa de lei para vender empresas estatais, exceto as quatro grandes: Petrobras, Banco do Brasil, Caixa e Eletrobras. Então, não vamos dar desculpa de que o Congresso Nacional não está contribuindo.

Falta Casa Civil também. Na minha época, a Casa Civil era fundamental, porque ela representava o presidente da República. Era a Casa Civil que ajudava o BNDES.

O BNDES foi o alvo de questionamentos, passaram o ano procurando uma caixa-preta na instituição e Guedes já falou que, por ele, fechava o BNDES. Qual a sua visão sobre o banco? 

Poucas vezes eu concordo com o Guedes. Eu não sei se tem de fechar o BNDES, mas certamente ele tem de diminuir de tamanho, o que passa por uma reforma de RH, de redução de funcionários, de reestruturação do banco e da BNDESPar.

Eu costumava dizer que o BNDES era um banco em busca de uma missão. O [presidente atual, Gustavo] Montezano criou uma função para o BNDES, que é virar um banco do investimento, no sentido de estruturar negócios para municípios e estados que precisam desse apoio. Na BNDESPar, ou vende a carteira toda para um banco ou divide ou terceiriza. É ineficiente o desinvestimento através da BNDESPar.

Muitas pessoas têm dito que, se o governo arrumar a economia, o restante vai caminhar bem, e que não tem problema polêmicas causadas em outras áreas, como Ministério da Educação e Funarte. A economia caminha separado do resto da gestão e, se a economia for bem, basta? 

Economia ir bem é mais do que obrigação. E não, não basta.

É ótimo que o país melhore. Estamos torcendo para que o Brasil tenha recuperação de crescimento, que volte a ter investimento.

E, do ponto de vista econômico, eu pergunto: é possível fazer o Brasil dar salto de produtividade sem educação? O ministro da Educação está preocupado em olhar o passado. Ele olha os números do Pisa [Programa Internacional de Avaliação de Alunos, no qual o Brasil costuma ser mal avaliado] e fica falando do PT.

Gente, desapega do PT. Esquece o PT. Se as pessoas quisessem o PT, teriam votado no PT. O PT perdeu as eleições. Eu quero saber do futuro.

Agora, do ponto de vista social, a gente está vendo pelo resto do mundo que não adianta a economia ir bem com a desigualdade piorando.

O ruim da polarização é que o debate está proibido. Então eu gosto de ver que o Livres está incomodando, porque o Livres é um movimento liberal que permite o debate.

Você mencionou várias vezes o Livres. Pode falar sobre sua relação com o movimento e a saída do PSDB? 

Eu saí do PSDB por causa da questão do Aécio [Neves, deputado que é réu em ação envolvendo a delação de Joesley Batista, da J&F] e pela questão de titubear na discussão da reforma da Previdência e todas essas reformas que o PSDB defendeu na minha época e que agora abandonou.

Eu acompanhava o Livres pelo Twitter, tinha dois amigos meus que trabalhavam nesse movimento suprapartidário. Fui conversar com essas pessoas e me convidaram para ir para a fundação do Livres.

Começamos com alguns deputados, a bancada está crescendo. A gente leva discussões como plantio da maconha, desobrigação de serviço militar versus prestação de serviço para comunidade, apoio à questão LGBT. Na economia, a gente passa o dia inteiro falando que não está suficiente. Liberalismo não se resume a economia. No Livres, você vê um movimento liberal progressista ganhando o coração e a adesão de uma juventude.

O Livres tem posição sobre legalização das drogas? O Milton Friedman, da Universidade de Chicago, era defensor aberto da legalização das drogas. O Livres é a favor da descriminalização, da legalização.

Agora saiu a medicinal, e os nossos deputados federais, Tiago Mitraud (Novo-MG) e Marcelo Calero (PPS-RJ), do Livres, entraram com projeto para permitir o plantio, para não ter de depender de indústrias farmacêuticas para usos medicinais. Depois a gente vai do plantio para discussão de uso recreativo. Aos poucos avançamos.

Vira e mexe você é agredida nas redes sociais. Sempre foi difícil ou o ambiente agora é mais agressivo? 

No governo do PT, por causa da minha atuação na privatização, diziam que eu vendi o patrimônio público. Eu simplesmente bloqueava. Umas três vezes, eu fechei minha conta e comecei do zero, jurando que ia ter conta fechada para não entrar em polêmica. Chega uma hora, porém, vem a pergunta: qual a graça de ter uma conta fechada?

Mas agora é muito pior do que no tempo do PT. A agressão, a baixaria, o nível e o tom da agressividade, as palavras usadas, tudo tem outro padrão. E não é só robô. Eu devo ter bloqueado mais de mil contas. Botou petralha ou tucanália na minha tela, é bloqueado. O mais novo xingamento que eu recebo é de ser “isentona”, virou um xingamento hoje em dia. Eu sou agredida pelos dois grupos.

Você está otimista para 2020? Será que agora a economia vai? 

Temos uma retomada cíclica. Já tem gente falando em 3%. O problema é quanto disso vai se refletir em emprego formal, em emprego de qualidade, em aumento de produtividade, infraestrutura, se de fato a gente vai ter uma virada na educação. Você pode ser oposição, pode não gostar do governo, mas a obrigação é torcer para dar certo.

ESTADÃO

Mercado vê IPCA abaixo do centro da meta pelo 4º ano

Mesmo com a expectativa de aceleração da atividade econômica no País, a inflação deve permanecer abaixo do centro da meta pelo quarto ano consecutivo em 2020. Economistas consultados pelo Estadão/Broadcast avaliam que, apesar da força dos choques de preços observada em 2019, o nível de ociosidade da economia deve manter um cenário inflacionário comportado no ano que vem. A meta central para 2020 é de 4%, podendo oscilar entre o teto de 5,5% e o piso de 2,5%.

A surpresa com o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15) de dezembro, que mostrou alta de 1,05% – acima da mediana das expectativas, de 0,96% –, não moveu as expectativas do mercado. A última pesquisa Focus, publicada na segunda-feira passada, mostrou que os economistas do mercado financeiro reiteraram a previsão de 3,6% para o IPCA de 2020, estável pela quinta semana consecutiva.

Em seu Relatório Trimestral de Inflação (RTI) de dezembro, o Banco Central (BC) também surpreendeu ao apresentar expectativa de inflação para 2020 em 3,5% no cenário básico, com taxa de juros entre 4,25% e 4,5% e dólar entre R$ 4,15 e R$ 4,10 – menor do que as projeções da Pesquisa Focus, de 3,6%. Mesmo no cenário híbrido, com câmbio mais depreciado a R$ 4,20, a projeção do BC ficou em 3,7%, abaixo do centro da meta de 4%.

“As margens estão represadas, mas é preciso ver se os consumidores vão chancelar um aumento. Os comerciantes podem conseguir elevar preços mais do que em 2019, mas não deve ser tanto mais. Apesar de a economia crescer e do câmbio estar mais desvalorizado, o espaço para repasse ainda vai ser reduzido, porque é determinado pela ociosidade e não muda da noite para o dia”, afirma o economista Fabio Romão, da LCA Consultores. Ele estima 3,4% para o IPCA de 2020.

Como base de comparação, o economista diz esperar que a média dos núcleos – que tendem a apontar a tendência da inflação ao expurgar itens mais voláteis – acelere de 2,93%, em 2019, para 3,21% em 2020. Os preços de serviços devem subir de 3,4% para 3,7%, muito abaixo da média da década, de 8,40%.

Já os itens industriais, que costumam sentir os efeitos da depreciação cambial, devem ficar pelo terceiro ano com taxa de aumento inferior a 2%. As estimativas são de altas de 1,5% para 2019 e de 1,8% para 2020. Romão ainda destaca que, até 2017, cerca de 70% do avanço dos produtos industriais do atacado chegavam ao varejo, mas desde o ano passado o repasse tem sido bem marginal. A perspectiva para 2019 na LCA é de elevação de 6,5% do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) industrial, por exemplo.

Na Necton Investimentos, a analista Sabrina Cassiano afirma que, apesar dos choques observados no mês de dezembro, o quadro inflacionário prossegue tranquilo. “O resultado em 12 meses e das medidas de núcleos reforça esse quadro benigno.”

Em seu relatório, o BC reconheceu que a ociosidade da atividade ajuda a segurar a inflação, mas apresentou preocupação com os canais de transmissão da política monetária. “O atual grau de estímulo monetário, que atua com defasagens sobre a economia, em um contexto de transformações na intermediação financeira, aumenta a incerteza sobre os canais de transmissão e pode elevar a trajetória da inflação no horizonte relevante para a política monetária”, diz o texto.

A autoridade monetária revisou as expectativas de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) de 2020, de 1,80% para 2,2%, ainda levemente abaixo da mediana do mercado apurada pelo levantamento Projeções Broadcast, de 2,30%.

Acomodação

O economista-chefe do Banco ABC Brasil, Luis Otávio de Souza Leal, também argumenta que há espaço para acomodar choques, como o de carnes, e o efeito da depreciação cambial na inflação de 2020. “A economia vai crescer mais no ano que vem, mas ainda não é 4%, vai demorar mais de um ano para fechar o hiato do produto. Eu diria que o impacto da alta do dólar, por exemplo, não vai ser tão baixo quanto foi nos últimos meses, mas eu também não me preocuparia”, diz ele, que estima 3,7% para o IPCA do ano que vem.

Já o economista-chefe da Garde Asset, Daniel Weeks, afirmou que o cenário de inflação no ano que vem deve continuar bastante tranquilo, conforme a sua projeção de 3,5%. Weeks acrescenta que há até mesmo um certo viés de baixa. Além de acreditar que a maior parte do choque de carnes foi antecipado para este ano, ele afirma que há ainda chance de os preços administrados ficarem mais baixos do que sua projeção atual, de alta de 4%.

Isso porque há perspectiva de continuidade de reajustes negativos em distribuidoras de energia elétrica, se o cenário hídrico permitir, graças à quitação antecipada de um empréstimo bilionário feito no fim de 2014, no auge da crise hídrica, que levou a um acionamento de térmicas para evitar um reajuste muito elevado de tarifas naquele momento.

No RTI, o próprio Banco Central reduziu suas expectativas para a inflação dos preços administrados em 2020, de 4,5% para 3,6% no cenário de mercado, com taxa de juros e câmbio extraídos da Pesquisa Focus.

Mercado testa fundos imobiliários com lastro em aluguéis residenciais

A indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) assistiu, em dezembro, ao lançamento de dois fundos especializados em imóveis residenciais para locação. A iniciativa é uma novidade no setor, tradicionalmente lastreado em imóveis comerciais – como prédios corporativos, shopping centers e galpões logísticos –, além de instrumentos de crédito imobiliário.

A expectativa de participantes do mercado é que a nova classe de ativos ficará mais comum nos próximos anos. Para 2020, há ao menos uma nova captação e uma oferta subsequente no radar, conforme apurou a reportagem.

O entendimento de participantes do mercado é que o aluguel residencial vai crescer. Um motivo é o potencial de retornos atrativos, em meio a uma economia com taxa básica de juros a 4,5% – e que deve se manter em patamares baixos até pelo menos 2021. Outro fator é a mudança no comportamento dos consumidores, com muitos jovens preferindo alugar um apartamento, em vez de comprá-lo e engessar o capital.

“O FII de aluguel residencial, como qualquer outro, pode fazer sentido se tiver bons imóveis, comprados no preço certo e for bem gerido. Acredito que haverá novas emissões em 2020”, diz o sócio-fundador da gestora Habitat Capital, Eduardo Malheiros.

Apesar do ambiente promissor, os fundos que estrearam em dezembro tiveram desempenhos heterogêneos, sinalizando que os investidores ainda não compraram completamente a ideia.

O FII Luggo, composto por prédios residenciais construídos pela MRV e administrados pela subsidiária Luggo, conseguiu levantar o montante total proposto para a oferta, de R$ 90 milhões. Já o FII Housi, de imóveis cadastrados na Housi – plataforma de aluguel de apartamentos, que surgiu como uma cisão da incorporadora Vitacon, ambas do empresário Alexandre Frankel –, teve demanda fraca e não atingiu a captação mínima de R$ 150 milhões. Para não cancelar a oferta, a coordenadora Easynvest baixou a régua para R$ 50 milhões e prorrogou o prazo de subscrição por um mês.

No entanto, na na última quinta-feira (26), a CVM suspendeu a oferta com justificativa de que ela continuava em curso sem a aprovação das novas regras – o comunicado diz que a oferta está “na pendência de manifestação da SRE (Superintendência de Registro de Valores Mobiliários) a respeito de tais novas condições”.

Apesar de a indústria de fundos imobiliários estar deslanchando, os investidores têm encontrado dificuldade de dar um preço aos fundos desta nova categoria de ativos. Ainda não há parâmetros consolidados para se projetar a geração de dividendos a partir do nível de ocupação e a inadimplência no médio e longo prazos.

No setor residencial, os contratos de aluguel têm prazo de duração de dois anos, em média. No setor comercial, são pelo menos cinco. Além disso, a inadimplência de inquilinos pessoas físicas tende a ser maior do que de grandes empresas nos tempos de crise, o que representa um risco potencial para os dividendos.

Outro ponto que gerou dúvida foi a governança corporativa desses novos fundos. “O mercado identificou um ponto de atenção nesses novos fundos, visto que os investidores estavam comprando imóveis de vendedores relacionados com os prestadores de serviço dos fundos. Quando há situação como esta, o investidor precisa ponderar com mais cuidado se a oferta tem o preço certo”, disse Malheiros. “Por conta do preço, o mercado acabou penalizando a oferta da Housi.”

“Houve falta de demanda dos investidores porque o produto é muito novo e ainda não está bem precificado”, afirmou o sócio do escritório NFA Advogados, Carlos Ferrari, especializado em negócios imobiliários.

Estratégias

A oferta do FII Luggo adotou como estratégia garantir o pagamento de dividendos aos cotistas, como forma de minimizar eventuais riscos de desocupação dos imóveis. Na largada, o fundo será composto por quatro edifícios. Dois deles estão funcionando, com ocupação de 100% e 70% dos apartamentos. Já os outros dois prédios estão em obras e ficarão prontos só no começo de 2020.

Para dar segurança aos investidores, a MRV se comprometeu a pagar o aluguel referente aos apartamentos não ocupados desses prédios novos por dois anos ou até que atinjam 95% da ocupação.

“Quisemos mostrar a viabilidade do negócio”, disse o diretor de relações com investidores da MRV, Ricardo Paixão. Segundo ele, o FII Luggo tem prevista uma oferta subsequente em 2020, um pouco maior que R$ 90 milhões, para compra de novos prédios. Ao todo, o fundo pode totalizar R$ 650 milhões em emissões de cotas. “Isso deve ser suficiente para três ou quatro anos de estruturação. Depois disso, podemos abrir outro fundo”, afirmou.

Por sua vez, o empresário Alexandre Frankel, da Vitacon e da Housi, não fala especificamente sobre o fundo, pois está em período de silêncio. No entanto, defende que o mercado de locação residencial, de modo geral, é promissor. “Essa classe de ativo representa uma grande alternativa de investimento”, disse. “Quando o Brasil tinha uma Selic de 14% ao ano, era impensável investir em aluguel. Mas, com a perspectiva de juros baixos no longo prazo, o setor se torna atrativo”.

No mercado de FIIs, o ano que vem também deve oferecer aos investidores ao menos mais uma opção de aporte no segmento de aluguel residencial. A gestora de recursos VBI, dona da empresa Uliving, planeja levantar cerca de R$ 500 milhões em um fundo no segundo semestre de 2020 com apartamentos para estudantes.

Quem também pode investir na área é a Cyrela. A empresa se juntou ao fundo de pensão canadense CPPIB para entrar no mercado de locação de imóveis residenciais. No futuro, os ativos podem vir a compor fundos. Procurada, a Cyrela informou que “acompanha de perto as tendências e novas formas de gerar negócios para o setor”.