Quinta-feira

Estadão

Imóveis usados, e não os novos, lideram recuperação do mercado

A recuperação do mercado imobiliário está sendo puxada pelos imóveis usados. Em 2019, o financiamento desse tipo de unidade cresceu 77%, enquanto o de novos caiu 7%, segundo dados da Abecip (Associação de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

O descompasso levou a uma inversão da tendência observada nos anos de crise, quando os novos superaram os usados em todos os anos, chegando a uma diferença de quase R$ 9 bilhões em 2016.

Historicamente, o financiamento de usados supera o de novos porque a oferta naquele é cerca de três vezes maior, afirma Claudio Hermolin, vice-presidente de intermediação imobiliária do Secovi-SP (sindicato do setor de habitação).

Isso só mudou durante a crise porque havia uma superoferta de novas unidades —fruto dos projetos iniciados quando o mercado estava aquecido, até 2014— em um momento econômico ruim.

Nesse cenário, as incorporadoras adotaram uma estratégia agressiva de vendas e descontos para conseguir escoar seus estoques, o que tornou os lançamentos mais atrativos para o consumidor em comparação com os usados.

“Virou quase uma competição desleal, porque você tem de um lado o incorporador com muito estoque, fazendo grandes promoções, dando uma condição de compra que o proprietário avulso [de um imóvel usado] não consegue dar”, diz Hermolin.

Ao mesmo tempo em que buscava vender as unidades prontas, o mercado pisou no freio de novos projetos, reduzindo assim o número de lançamentos nos anos seguintes.

“O mercado primeiro desovou o estoque de novos, para depois o de usados. Agora estamos em um momento de pouca entrega de novos apartamentos. Então vemos agora um mercado de preços atrativos, combinados com taxas de juro bastante atrativas também”, afirma Cristiane Portella, presidente da Abecip.

Portella ressalta que embora o mercado esteja se recuperando, o preço dos imóveis está longe de alcançar o mesmo patamar que estava em 2014, antes da crise. Entre os imóveis usados, o valor ainda está em média 80% do que era há seis anos.

Outra fator que pode ter contribuído para o aumento de 77% do financiamento de usados é o leilão extrajudicial de imóveis, diz Luciana Royer, professora da Faculdade de Arquitetura da USP e especialista em crédito imobiliário. Segundo ela, o número de imóveis leiloados desse modo em 2018 e 2019 mais que triplicou em relação a 2016.

Isso ocorre porque o crescimento da inadimplência no período de crise levou a um aumento das execuções de imóveis usados como garantia pelos bancos, que em seguida leiloaram esses ativos.

O aquecimento recente entre os usados, no entanto, não é generalizado, mas limitado ao segmento de imóveis acima de R$ 1,5 milhão, segundo Hermolin.

“Na prática, no ano passado a economia real não mudou muito. Você continua tendo desemprego, e novos postos de trabalho ainda começam a aparecer de modo muito tímido. O mercado se aquece então nesse segmento [de alto padrão]”, avalia.

A expectativa para este ano é que a tendência se mantenha, com o mercado de usados —especialmente os de alto padrão— em alta, dado que os estoques das incorporadoras devem seguir reduzidos.

“Nós vimos no último semestre em São Paulo um aumento significativo de lançamentos, mas de apartamentos que serão entregues daqui dois anos”, diz a presidente da Abecip.

VALOR

Copom corta Selic para 4,25% e cita 'interrupção adequada' nos cortes

O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central cortou nesta quarta-feira a taxa básica de juros de 4,5% ao ano para 4,25% ao ano, em linha com a expectativa da maior parte do mercado. Foi a quinta queda consecutiva da Selic, embora de menor magnitude do que as anteriores. A decisão levou novamente a taxa para nova mínima histórica. No comunicado que anunciou o corte, o Banco Central (BC) disse que vê como adequada a interrupção do processo de flexibilização monetária na sua próxima reunião, em março.

“Considerando os efeitos defasados do ciclo de afrouxamento iniciado em julho de 2019, o Comitê vê como adequada a interrupção do processo de flexibilização monetária”, diz comunicado. Segundo a nota, o colegiado “entende que o atual estágio do ciclo econômico recomenda cautela na condução da política monetária”.

O Copom voltou a ressaltar que os seus próximos passos continuarão dependendo da evolução da atividade econômica, do balanço de riscos e das projeções e expectativas de inflação, com peso crescente para o ano-calendário de 2021. O comunicado destaca ainda que os “dados de atividade econômica divulgados desde a última reunião indicam a continuidade do processo de recuperação gradual da economia brasileira.”

“No cenário externo, apesar do recente aumento de incerteza, o caráter acomodatício da política monetária nas principais economias ainda tem sido capaz de produzir ambiente relativamente favorável para economias emergentes”, diz o Copom, no comunicado. O Copom avaliou que “diversas medidas de inflação subjacente encontram-se em níveis compatíveis com o cumprimento da meta para a inflação no horizonte relevante para a política monetária.”

No cenário básico para a inflação, segundo o colegiado, “permanecem fatores de riscos em ambas direções”. Do lado baixista, que poderia levar a inflação cair abaixo do projetado, o Copom volta a citar que “o nível de ociosidade elevado pode continuar produzindo trajetória prospectiva abaixo do esperado.”

Do lado altista, o Copom diz que “o atual grau de estímulo monetário, que atua com defasagens sobre a economia, pode elevar a trajetória da inflação acima do esperado no horizonte relevante para a política monetária O atual ciclo de cortes da Selic teve início em julho do ano passado, quando a taxa estava em 6,5% ao ano. Em cada uma das quatro reuniões desde então, o colegiado havia diminuído a Selic em 0,5 ponto percentual.

A taxa vem testando mínimas históricas desde o fim de 2017, quando atingiu 7%. Até então, o menor patamar desde o início do regime de metas de inflação, implantado em 1999, havia sido atingido em 2012 e 2013, quando a Selic ficou em 7,25%. Na semana passada, entre 76 instituições consultadas em levantamento feito pelo Valor, 54 previam corte de 0,25 ponto percentual da Selic , para 4,25% ao ano. Outras 22 casas esperavam estabilidade. O colegiado volta a se reunir nos dias 17 e 18 de março.

Análise: Copom dá sinais de que vai parar, mas fala em interrupção

O conjunto do comunicado divulgado pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central dá fortes sinais de que o ciclo de cortes de juros básicos chegou ao fim, mas o uso da palavra “interrupção” deixa, pelo menos em tese, uma porta aberta para novos estímulos se o cenário mudar. Talvez a ata do Copom da próxima semana dê mais detalhes do porquê o colegiado não disse, simplesmente, que pretende parar de cortar os juros ou que vai mantê-los estáveis, em vez de usar um verbo menos peremptório.

Em março de 2018, na gestão Ilan Goldfajn, o Banco Central deu uma sinalização parecida, naquela época, para duas reuniões adiante. “Salvo mudanças adicionais relevantes no cenário básico e no balanço de riscos para a inflação, o comitê vê como adequada a interrupção do processo de flexibilização monetária, visando avaliar os próximos passos.”

Naquele momento, a interrupção no ciclo de distensão monetária era entendida pelo BC como uma pausa. Tanto assim que, na entrevista para divulgar o relatório de inflação, Ilan usou ora a palavra “interromper” e ora a palavra “pausa”.

A ata do Copom daquele mês revelou, inclusive, que os membros do colegiado estavam divididos sobre oferecer um guidance de interrupção do ciclo. Talvez por isso mesmo tenham adotado a palavra “interromper”, em vez de dar um fim mais claro no ciclo de distensão. Mas essa foi a comunicação de um Copom com formação diferente — ainda não se sabe exatamente o que o colegiado, hoje dirigido por Roberto Campos Neto, quer dizer com a palavra “interromper”.

O significado exato das palavras pode mudar ao longo do tempo. Em outubro de 2007, por exemplo, no Copom de Henrique Meirelles e Mário Mesquita, a palavra “pausa” comunicou o fim de um ciclo de distensão monetária. Sob Ilan, a interrupção no fim das contas representou, na prática, um fim de ciclo de cortes de juros. Na situação atual, é importante notar que o aviso de interrupção vem acompanhado de uma linguagem bastante conservadora. Os núcleos de inflação, por exemplo, não são mais descritos como confortáveis.

Agora, a nomenclatura é que “encontram-se em níveis compatíveis com o cumprimento da meta para a inflação no horizonte relevante para a política monetária”. O BC também enfatizou que dá um “peso crescente” ao cumprimento da meta do ano que vem. Com esse foco também em 2021, as projeções de inflação devem ser vistas de outra forma. Nos dois cenários apresentados, a inflação projetada para 2020 está em 3,5%, bem abaixo da meta, de 4%.

Mas a inflação projetada para 2021 está na meta, entre 3,7% e 3,8%, dependendo do cenário. Desta vez, o Copom resolveu dar um peso mais forte para a meta do ano seguinte de forma mais prematura. Em fevereiro do ano passado, por exemplo, o colegiado dizia que o ano seguinte tinha peso crescente, mas menor, na condução da política monetária.

Agora, é apenas crescente, mas não menor — o que indica que o Copom atual está olhando com certa igualdade o cumprimento das metas de 2020 e 2021, de forma a minimizar a oscilação na taxa básica de juros. Provavelmente, está olhando uma média dos dois números. O balanço de riscos para a inflação segue assimétrico, com um peso maior para as chances de a inflação superar os percentuais projetados do que de ficar abaixo deles.

O destaque continua no risco de os cortes de juros chegarem mais fortes que o previsto na inflação, dadas as incertezas que normalmente estão presentes na transmissão da política monetária, acrescidas das mudanças no mercado de crédito e capitais.

Os dados mais fracos de atividade econômica colhidos nos últimos meses, incluindo a queda da produção industrial, não mudaram o cenário de recuperação gradual da economia do colegiado. O impacto do coronavírus não foi considerado relevante o suficiente para figurar no balanço de riscos. Ou seja, o conjunto da comunicação é de quem anunciou o fim do ciclo de distensão monetária. Falta entender, apenas, porque o Copom usou uma palavra mais fraca — interrupção — em vez de dizer que acabou.

Ciclo de queda de juros acabou, dizem economistas

A mensagem do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) foi clara, segundo economistas ouvidos pelo Valor: se não ocorrer nenhum choque inesperado, o ciclo de queda dos juros acabou na reunião desta quarta, com o corte de 0,25 ponto percentual da Selic, o que levou a taxa para nova mínima de 4,25% ao ano. Agora a pergunta que fica é quando o BC vai começar a normalizar a política monetária.

Para Álvaro Frasson, economista do BTG Pactual Digital, “o juro real já está bem baixinho, já há sinais de redução da ociosidade da economia”. Diante desse quadro, o BC deixou claro que vai interromper o ciclo e observar o efeito defasado da política monetária. Já Alvaro Bandeira, economista-chefe do Modalmais, observa que o Copom destacou enxergar como adequada a interrupção do processo de flexibilização, dado que o ciclo econômico exige cautela.

Frasson trabalha com um crescimento do PIB de 2,5% para este ano, uma taxa de crescimento que é o dobro da observada nos últimos três anos. “Ainda que o coronavírus traga algum impacto, ele será muito pequeno”, diz. Na visão do Santander, o próximo movimento do Copom será de alta da Selic. A taxa básica Selic deve permanecer em 4,25% até o segundo trimestre de 2021, quando o BC começará a subir o referencial.

Esse é o cenário base do banco, segundo o superintendente de pesquisas macroeconômicas, Maurício Oreng. O BC cita os efeitos defasados dos estímulos já estabelecidos e o fato de a potência da política monetária ter aumentado “o que parece justificar a decisão de préanunciar o fim do ciclo”. Para o economista, “a pergunta que fica é quando o processo de normalização vai começar”. Segundo o superintendente do Santander, a casa prevê o início de um ciclo de alta da Selic a partir do segundo trimestre de 2021. O ano que vem terminaria com taxa básica em torno de 6% ou um pouco menos.

O economista-chefe da Macro Capital, Thiago Pereira, também reforça que ciclo de corte da taxa básica irá mostrar seus efeitos estimulativos a partir deste ano e, por isso, não seria preciso grau adicional de estímulo. “A surpresa do comunicado é a confiança na retomada da atividade brasileira. Com a intensificação dos efeitos da política monetária, todo esse processo de mudanças na intermediação financeira, o risco de inflação, para o BC, passou a ser de surpreender para cima mais para frente”, diz.

Sobre o processo de normalização, o economista afirma que os seus monitores de atividade parecem andar um pouco abaixo da do BC. Isso significa que não há pressa em voltar a elevar juros. “Os juros futuros implicam, hoje, em alguma alta de juros no final de 2020. Acreditamos que isso deva ser empurrado para 2021. A nossa cabeça é que possa acontecer no segundo trimestre.”

A sócia e diretora de macroeconomia da Tendências Consultoria, Alessandra Ribeiro, chama a atenção ainda para o fato de o BC ter incluído no comunicado, dentro dos fatores de risco, “as questões das mudanças da potência da política monetária e das transformações no mercado de crédito e no mercado de capitais”.

Para a economista, “isso é um risco importante e a gente ainda não sabe medir direito”. A Tendências estima que a Selic permaneça em 4,25% ao ano até “meados de 2021, quando o BC começa o novo ajuste”. A consultoria vê possibilidade de a taxa básica de juros alcançar perto de 7% no fim do ano que vem.

O chefe de estratégia de mercados emergentes do Deutsche Bank, Drausio Giacomelli, alerta, por sua vez, que comunicado do Copom não deveria ser lido como demasiado “hawk” (favorável a menos estímulos). Os riscos de uma surpresa para a inflação continuam existindo tanto para cima como para baixo, pondera.

O economista diz que será necessário observar dois fatores de risco nos próximos meses. Por um lado, existe a chance da política monetária ter um efeito mais intenso que o estimado, dadas as mudanças no mercado de crédito. De outro, a possibilidade de as economias global e brasileira crescerem menos que o previsto e produzirem inflação menor.

O economista-chefe da Daycoval Asset Management, Rafael Cardoso, também vê o momento como uma parada estratégica e não um fim de ciclo propriamente. “O BC ressaltou que 2021, daqui em diante, terá “peso crescente” nas próximas decisões. E, para o próximo ano, os modelos apresentados projetam inflação na meta e a expectativa de mercado também está na meta, o que justifica a pausa sugerida.”

Pausa, segundo Cardoso, porque a gestora considera que o BC deixou aberta a porta para reavaliação da política monetária após “os efeitos defasados do ciclo de afrouxamento iniciado em julho de 2019” se materializarem.

Investimento deve cair 2% no 4º tri, diz Itaú

A forte queda da produção de bens de capital em dezembro sinaliza que no quarto trimestre os investimentos recuaram 2% em relação aos três meses anteriores, devendo passar a oscilar em linha com seus fundamentos, o que significa uma recuperação lenta e gradual, diz Luka Barbosa, economista do Itaú Unibanco.

Divulgada ontem pelo IBGE, a produção de bens de capital em dezembro recuou 8,8% na comparação com novembro, feito o ajuste sazonal. Tão ruim quanto a queda foi sua composição, com taxas negativas espalhadas por componentes como caminhões, bens de capital agrícolas e industriais. A produção de insumos para construção, outro componente do investimento, recuou 2,3%.

Dados da pesquisa mostram que a produção de bens capital não cresce desde abril, período em que acumulou baixa 12,9%. Do ponto de vista do cálculo da formação bruta de capital fixo (FBCF), medida dos investimentos no PIB, a menor produção doméstica vinha sendo compensada nos últimos meses pelo avanço das importações dos equipamentos. “Em dezembro, porém, a parte importada de bens de capital [sem plataformas de petróleo] também recuou, mostrando queda de 5,1% em relação a novembro. É verdade que o dado de importação é bastante volátil, mas, conjugado com a menor produção do mês, chamou bastante atenção”, diz Barbosa.

Ao modelar os investimentos na economia, o Itaú leva em consideração três grupos principais: o crédito privado, o crédito público/investimento público e os preços de commodities/crescimento global. Segundo Barbosa, apenas o primeiro desses três grandes componentes está atualmente atuando a favor. “Existe contração do gasto público, devido ao ajuste fiscal, e o cenário internacional não está favorável, com contração do comércio global, a guerra tarifária e, mais recentemente, a questão do coronavírus, que pode ter impacto relevante no começo de 2020”, afirma Barbosa.

Por causa desse cenário em que apenas o motor do crédito privado está acionado, o economista acredita que a recuperação dos investimentos será gradual. A FBCF já teria crescido, inclusive, mais rapidamente do que a modelagem sugeria no segundo (+3%) e no terceiro trimestres (+2%) de 2019 em relação aos três meses anteriores. “Estamos vendo no quarto trimestre de 2019 uma devolução depois dessas altas para além dos fundamentos”, diz o economista, que prevê crescimento de 2,8% da FBCF em 2019 e de 4% em 2020. “É um ritmo gradual, se você considera que o investimento caiu 30% na crise.”

Para Lucas Nobrega, economista do Santander, o resultado de bens de capital em dezembro era esperado, devido a indicadores antecedentes de caminhões. No entanto, as quedas de outros componentes foram intensas. “Então, foi um fator de surpresa negativa em dezembro”, afirma o economista.

FOLHA

Bancos seguem Copom e reduzem juros de linhas de crédito

O Banco do Brasil,  o Itaú e o Bradesco anunciaram reduções de juros nesta quarta-feira, seguindo a decisão divulgada nesta quarta-feira, 5, pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, que cortou em 0,25 ponto a taxa básica de juros, Selic, para 4,25% ao ano, vai reduzir os custos de suas linhas de crédito.

No crédito imobiliário, o Banco do Brasil baixou os juros anuais de 7,20% para 6,99%, no patamar mínimo. O banco ressalta que as novas condições variam de acordo com o perfil do cliente. 

No produto home equity, linha com garantia de imóvel, e crédito estruturado, que usa como garantia recursos aplicados no banco, o BB passa a cobrar taxas mínimas entre 0,94% e 1,20% ao mês, ante 1,30% a 1,38% cobrados anteriormente.

Para empresas, os descontos de cheque e títulos, além da antecipação a lojistas, passam a ter taxas mensais de 1,19%, 0,93% e 0,88%, respectivamente, antes os juros anteriores de 1,32% para desconto de cheques, 1,04% para títulos e 0,94% para antecipação a lojistas.

No capital de giro, os juros mensais mínimos passam de 1,22% para 1,12%. A conta garantida passa a ter taxa de 2,27% ao mês, ante 2,36%. 

Empréstimos

No mesmo sentido, o Itaú Unibanco também anunciou uma redução nas taxas de juros para clientes pessoa física e jurídica, repassando o corte de 0,25 ponto percentual para linhas de crédito.

O Banco informa que, para pessoas físicas, a redução será no empréstimo pessoal.  Já para clientes pessoa jurídica, no capital de giro. Os novos valores passam a valer a partir de segunda-feira (10) e as taxas variam de acordo com o perfil do cliente e de seu relacionamento com o banco.

"A iniciativa dá continuidade a um movimento de reduções de taxas que permeou o ano de 2019, em que o Itaú anunciou cortes após todas as quatro quedas da Selic", afirmou a instituição em comunicado.

Já o Bradesco afirmou em nota que "reduzirá as taxas de juros de suas principais linhas de crédito a partir de segunda-feira, 10 de fevereiro, acompanhando a decisão do Copom", mas não especificou como será a redução.