Sexta-feira

Lançamentos em SP esperam sinais mais firmes da retomada

Incorporadoras com foco em empreendimentos dos padrões médio e alto se preparam para a retomada de lançamentos na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país -, estimuladas pela permissão de reabertura parcial dos estandes de vendas de imóveis. Mas seguem bastante criteriosas na tomada da decisão efetiva de apresentar projetos direcionados, principalmente, para consumidores finais, aguardando mais clareza de melhora dos indicadores macroeconômicos e da demanda.

“Estamos super cautelosos”, afirma o diretor de incorporação da Cyrela, Piero Sevilla. A maior e mais tradicional incorporadora de projetos dos padrões médio e alto tem monitorado, passo a passo, a curva de contaminação do coronavírus, além de dados referentes a emprego e renda. “Há uma dose de otimismo, no mercado financeiro, que não é o que a prática está mostrando”, diz o executivo. Segundo o presidente da rede de imobiliárias Brasil Brokers, Claudio Hermolin, na fila para lançamentos, neste mês, no mercado paulistano, estão projetos do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida e empreendimentos de unidades compactas, produtos que são “absorvidos rapidamente”. “A decisão de lançar projetos dos padrões médio e alto para famílias não foi tomada ainda”, diz Hermolin.

Enquanto aguarda a melhora das condições para lançar produtos, a companhia fundada por Elie Horn busca “o máximo possível” de aprovações de projetos das suas três marcas - Cyrela (padrões médio-alto e alto), Living (média renda) e Vivaz (empreendimentos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida).

Recentemente, deu início às pré-vendas de projeto da Living, no bairro do Ipiranga, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 130 milhões, e unidades de R$ 600 mil a R$ 1 milhão, ainda sem data prevista para ser lançado. Por considerar que a crise financeira será mais longa do que a do setor de incorporação, a Even também assumiu postura conservadora. Segundo o presidente, Leandro Melnick, a Even não paralisou atividades operacionais que permitem lançamentos, como pedidos de registros de incorporação e preparação da estrutura de marketing, mas ainda depende de informações de mercado para “apertar o botão” da apresentação de empreendimentos.

“Estamos preparados se as oportunidades vierem”, diz Melnick. Após a liberação parcial da abertura dos estandes, em São Paulo, a Mitre Realty abriu para visitação três plantões de vendas de projetos - dois para a classe média e um de médio-alto padrão. A previsão inicial era lançar esses empreendimentos, cujo VGV soma R$ 450 milhões, no primeiro semestre. “Nos três últimos fins de semana, tivemos um bom nível de visitas aos três projetos”, diz o diretor financeiro e de relações com investidores da Mitre, Rodrigo Cagali.

Se esse ritmo se mostrar consistente, a incorporadora tem expectativa de realizar, em julho, pelo menos um lançamento e apresentar os demais também neste trimestre. Segundo Melnick, da Even, desde meados de julho, as vendas “se intensificaram bastante”, mas a reabertura dos estandes não foi a principal razão para o aumento da comercialização.

“O que fez diferença foi a melhora do humor com a economia, e os juros baixos”, diz Melnick, ponderando que a redução da Selic ainda não se reflete nas taxas cobradas de financiamento imobiliário.

 O presidente da Even não informa quanto a companhia estima apresentar ao mercado, em 2020, mas afirma que “vai faltar calendário para lançamentos, mesmo que a retomada ocorra de maneira muito rápida”. Embora mais lentamente do que antes da quarentena, a incorporadora continua erguendo os plantões de vendas para apresentação de projetos.

A EZTec tem indicações de que, nas três últimas semanas, suas vendas de apartamentos prontos e em construção foram da ordem de R$ 20 milhões, superando o patamar semanal de R$ 15 milhões de janeiro e fevereiro, sem considerar a comercialização de lançamentos daquele período.

A incorporadora tem vendido unidades do programa habitacional e apartamentos para as rendas média e alta. Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza, a melhora do desempenho resulta da combinação de mudança da abordagem dos clientes pela incorporadora - com interação entre consumidor, corretor e agente financeiro -, da redução dos juros e da crença de que “este é um momento interessante para comprar imóveis” por parte de quem não correu o risco de perder o emprego desde o início da pandemia de covid-19. “Não estamos praticando descontos nas vendas”, diz.

A intenção da EZTec seria apresentar projetos a partir de agosto ou setembro. É mais provável, porém, que a retomada dos lançamentos ocorra no quarto trimestre, de acordo com Fugazza, pela “falta de visibilidade em relação às aprovações”.

A incorporadora estima lançar de R$ 500 milhões a R$ 600 milhões em três projetos - dois para o alto padrão e um do Minha Casa, Minha Vida. A Cyrela optou por não reabrir ao público em geral os estandes de vendas dos projetos que lançou anteriormente à pandemia de covid-19. A incorporadora está recebendo potenciais clientes somente com hora marcada.

Segundo o diretor comercial, Orlando Pereira, os atendimentos exclusivos oferecem mais conforto aos consumidores e melhor taxa de conversão de visitas em vendas. Enquanto não retoma os lançamentos para as rendas média e alta, a Cyrela tem buscado “deixar a casa muito mais em ordem”, de acordo com Sevilla.

Segundo o diretor de incorporação, isso inclui canais mais abrangentes de conversas com clientes, mais cuidado com os produtos, voltando a discuti-los e avaliando se estão alinhados à nova realidade, além da constância na compra de terrenos, em São Paulo, para projetos de médio e longo prazo.

Indicadores sugerem queda menos drástica da economia em 2020

Três meses depois de o Brasil ser atingido pela pandemia de covid-19, as expectativas para o desempenho da economia neste ano pararam de piorar, convergindo para uma queda de 6,5%. Ainda há projeções mais pessimistas, mas a novidade é que alguns economistas começaram a falar em surpresas do lado positivo que podem aliviar um pouco a recessão.

Nesse pequeno pelotão otimista se inclui o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, que disse que daqui para frente as chances de boas notícias são maiores do que de más notícias, quando anunciou na semana passada a revisão de sua previsão oficial do Produto Interno Bruto (PIB) neste ano, de estabilidade para retração de 6,4%.

O tom esperançoso do BC se sustenta em indicadores de alta frequência mais positivos divulgados recentemente e numa aposta de que os programas de transferência de renda do governo e de fomento de crédito farão a diferença na atividade.

Os argumentos estão longe do consenso: alguns economistas ouvidos pelo Valor dizem que o desemprego que será causado pela pandemia nos próximos meses vai provocar uma queda de renda mais forte do que os ganhos gerados pelos programas oficiais de renda e de crédito.

Em live promovida pelo Valor, o economista-chefe da Verde Asset Management, Daniel Leichsenring, afirmou que indicadores sugerem uma retomada mais rápida do que a prevista meses atrás. Ele também tem viés de alta em sua estimativa de queda de 6,5%.

Na semana passada, o BTG Pactual revisou a estimativa para o PIB de 2020 de -7% para -6%. O tom dos economistas, contudo, é permeado de cautela e senões. O maior deles é a expansão da pandemia no país, que pode afetar ainda mais a atividade, caso mais medidas de isolamento tenham que ser adotadas.

No começo da pandemia, o consenso entre os analistas econômicos era de um crescimento do PIB de 2% em 2020. Desde então, as previsões não apenas pioraram, mas se tornaram mais dispersas, numa indicação de como se tornou dura a tarefa de estimar os impactos da crise. Em fins de maio, cerca de 10% dos analistas projetavam uma recessão de 8% a 10% e cerca de 5% previam queda de dois dígitos.

Mais recentemente, o grau de dispersão das projeções, medida pelo desvio padrão, caiu em um terço. Ou seja, eles parecem mais coesos numa queda de 6,5% no PIB. “Estamos menos pessimistas no curto prazo”, afirma Lilian Ferro, economista do BTG.

O banco estimava queda de 15% no PIB do segundo trimestre, na comparação com o primeiro, feito o ajuste sazonal, mas os dados de produção industrial e varejo de abril caíram menos que o esperado e indicadores mais recentes - como confiança e consumo de energia - vieram menos negativos. “A volta de maio e junho veio mais forte do que esperávamos”, diz.

Por esse motivo, a expectativa para o PIB de abril a junho foi revista para queda de 9,8%. Há, ainda, alguns analistas que fogem completamente do consenso do mercado. O economista-chefe da Panamby Capital, Eduardo Yuki, reviu nesta semana a sua projeção do PIB para uma recessão na faixa entre 4% e 4,5%.

Diante de um choque muito diferente dos anteriores, dados normalmente usados para medir o pulso da economia - como vendas do comércio e produção industrial - perderam protagonismo para uma nova safra de indicadores de mais alta frequência, como dados de mobilidade do Google, consumo de energia e vendas capturadas pelas maquininhas de cartões.

O Banco Central fez um mapeamento desses indicadores no seu último relatório de inflação. São eles que sugerem que, depois do fundo do poço em abril, a economia dá sinais esperançosos, ainda que nada disso amenize de forma significativa uma das recessões mais profundas da história.

Yuki afirma que o primeiro sinal de vida econômica foi dado pelo indicador In Loco, que mede a movimentação das pessoas por meio de seus celulares. “O pico do isolamento social foi no fim de março, mas no início de abril começa a diminuir de forma voluntária”, afirma.

“A dúvida inicial era se as pessoas estavam apenas saindo de casa ou se esse era um indício de atividade econômica.” Os dados semanais de vendas do varejo da Cielo confirmaram que se desenhava um início de recuperação da economia.

Em fins de março, o faturamento nesse indicador caiu 52%, e de lá para cá recuperou metade dessa queda. Essa tendência foi confirmada por dados tradicionais mais recentes da confiança do comércio, divulgados na semana passada pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Ontem, dois indicadores se somaram a eles: o índice de gerente de compras (PMI, na sigla em inglês) da indústria brasileira, que voltou a superar 50 pontos, em junho, atingindo 51,6 pontos, retornando ao terreno expansionista, e o Índice de Confiança Empresarial da FGV, que recuperou nos últimos dois meses 61% das perdas de março e abril. Outro conjunto de dados, afirma Yuki, confirma que as pessoas não estão saindo de casa apenas para comprar, mas também para produzir.

O indicador Google Mobility Report dizia que, em fins de março, 48% das pessoas deixaram de se deslocar para o trabalho. Atualmente, esse percentual é de apenas 16%. Essa tendência é confirmada, segundo Yuki, pela recuperação dos níveis de carga de energia elétrica medida pelo Operador Nacional do Sistema (ONS), depois de uma queda de 15% em relação ao mesmo período do ano passado, e pela movimentação de pedágio de caminhões nas rodovias. “Vários indicadores contam a mesma história”, afirma.

A LCA Consultores, que já tinha um cenário menos negativo, diz que os dados mais recentes reafirmam seu cenário base, de queda de 5,6%, mas pondera que os riscos impõem viés de baixa à projeção.

Num relatório em que questiona qual a previsão mais realista, se a do consenso do mercado ou a do FMI, de queda de 9,1%, a consultoria A.C. Pastore & Associados, do ex-presidente do BC Affonso Celso Pastore, diz que a trajetória da economia vai ser determinada pela dinâmica da pandemia e que, dada a “incompetência” do país no enfrentamento da crise, corre-se o risco de uma recessão maior por causa do baque sem precedentes no mercado de trabalho.

 “A força motriz da recuperação vinha sendo o consumo das famílias, mas o dano imposto pela atual recessão ao mercado de trabalho nos leva a uma recessão mais profunda e mais longa. Por isso mantivemos para 2020 a projeção de queda de 7,5% do PIB”.

Os erros na reação à pandemia - como a falta de coordenação no isolamento de Estados e municípios - resultaram na extensão das transferências de renda e no aumento do déficit primário, que terá seus reflexos negativos em 2021, ao elevar a incerteza quanto à sustentabilidade da dívida pública. É uma avaliação partilhada por José Francisco de Lima Gonçalves, economista-chefe do Banco Fator, para quem o cenário é mais negativo para o PIB e para as contas públicas. A instituição prevê queda de 7,4% no PIB em 2020 e estabilidade em 2021. “O fiscal vai atrapalhar bastante porque é difícil enxergar um cenário em que a dívida não chegue perto de 100% do PIB”.

Reação à crise surpreende e anima mercado

Um ajuste entre expectativa e realidade está viabilizando uma retomada mais rápida do mercado de capitais brasileiro, na avaliação do banco Morgan Stanley. Sem quebradeira de empresas, com liquidez global e taxa de juros local em patamar mínimo histórico, o entendimento de muitos investidores e empresas clientes do banco é de que o Brasil ficou até barato. “Saímos do céu no início do ano para o inferno em maio.

Mas, depois de um rali, a atividade está voltando”, diz Alessandro Zema, presidente do Morgan Stanley no país. Ele destaca que nunca houve uma injeção de liquidez do tamanho da que os bancos centrais estão fazendo nessa crise, combinada ainda com cenário de juros baixos.

No Brasil, isso fez com que o comportamento do investidor surpreendesse, sem a corrida a resgates como era esperado pelos gestores, e com contínua migração para renda variável. “A dinâmica que estamos vendo é de ajuste entre o que era a expectativa e o que está sendo a realidade.

A premissa que os investidores tinham para o segundo trimestre e, como consequência para o segundo semestre, eram bastante catastróficas, com segmentos de negócio desaparecendo, empresas quebrando”, diz Eduardo Mendez, chefe de emissão de ações (ECM) do banco. “Mas houve uma mudança no padrão de consumo, as companhias foram ágeis em tomar dinheiro, acessando as linhas de crédito rotativo ou mesmo emissões de dívida e agora de ações, e tem dinheiro disponível para financiá-las. Depois do susto e da alta volatilidade, o investidor entendeu que a covid-19 não destrói valor das companhias a longo prazo.”

Nos cálculos do banco, a saída dos investidores estrangeiros também não foi tão extrema como apontam algumas análises de mercado. “Nas contas da bolsa, saíram R$ 76 bilhões de recursos de estrangeiros, que é uma medida no mercado secundário por CNPJ, sem levar em conta alocações em ofertas de ações”, diz Mendez.

“Adicionalmente, tem o fluxo de arbitragem de índice contra a mesma cesta de ações.” Ele explica que essa conta se refere à mudança de posição nas estratégias de “cash and carry” de instituições estrangeiras, que estavam vendidos em índice futuro de Ibovespa no início do ano e comprados na cesta de ações para hedge. Em março, com a mudança de cenário, essa estratégia se alterou com a venda da cesta de ações no secundário e compra de índice futuro.

Com essas considerações, o banco diz que a saída de estrangeiros ficaria em R$ 10 bilhões. Com isso, ele acredita que os estrangeiros serão compradores no mercado primário, dividindo meio a meio com o investidor local o apetite por ofertas iniciais e subsequentes (IPOs e follow-ons) na B3. Isso poderá ser visto neste segundo semestre, uma vez que a maioria das ofertas que estavam previstas para o segundo trimestre voltou a ter andamento.

Os executivos destacam que um parâmetro usado por bancos e empresas é o índice de volatilidade Vix. Apesar de ser uma métrica americana, ele serve de referência global para aversão ou apetite a risco. No início da pandemia, o Vix disparou — mas já caiu de 80 para a casa dos 27 pontos.

 Quando o índice de volatilidade fica em torno de 20 a 25 pontos, as empresas e bancos sentem mais segurança para lançar uma série de operações no mercado. “É nessa faixa do índice que há mais emissões. Se continuar na mesma velocidade de recuperação, pode estar nesse patamar lá para setembro e outubro, quando deve sair boa parte das ofertas”, diz Zema.

A dinâmica da taxa de juros local é importante nisso, não só por estimular a demanda por ativos de risco, mas também porque torna o desconto na projeção de preços menor, quando trazido a valor presente. “A empresa consegue, dessa forma, justificar um preço melhor por ação mesmo descontando resultado futuro”, explica Zema.

As empresas também têm buscado formas de tentar neutralizar o referencial do segundo trimestre, que foi ruim de forma geral, tomando como média desempenho de períodos anteriores. “O investidor já está descontando no preço o período que virá de recuperação e, nessa lógica, o Brasil está relativamente barato.”

Mas a avaliação é que os ativos no Brasil podem se beneficiar dos bons ventos internacionais, mais até do que da dinâmica local. A visão do Morgan Stanley é de uma recuperação global da economia em “V”, uma avaliação otimista de retomada rápida com retração de 3,8% este ano e crescimento de 6,1% no ano que vem.

No Brasil, no entanto, o processo será bem mais gradual. Zema destaca que, no cenário pré-covid, a previsão era de crescimento de 2% do PIB; o risco país medido pelo Credit Default Swap (CDS) estava perto da mínima, em 150 pontos-base; a relação entre dívida e PIB estava em 77% e o Ibovespa, em 120 mil pontos.

O cenário pós-covid é de uma queda entre 5% e 7% do PIB, esforço fiscal deixado de lado tempoariamente, dívida em relação ao PIB acima de 90%. O custo do CDS chegou a 400 pontos no início de maio e hoje está em torno de 280. Até meados de maio, o Brasil tinha a pior performance de bolsa do mundo e o real ainda é a pior moeda em termos de desempenho global.

“A bolsa está se recuperando, e este ano os investidores estão dando uma espécie de ‘waver’ ao país em relação à questão fiscal. Todo mundo entende que não dá para focar nisso agora, mas que é crucial retomar esse processo para o ano que vem”, diz o presidente do Morgan Stanley. Com o ritmo diferente de retomada entre mundo e Brasil, o banco acredita que a realocação de portfólios também tende a crescer.

“Muitos investidores locais vão olhar mais para opções fora do país, inclusive fundos de pensão, que já estão alterando seus estatutos para viabilizar isso”, diz Zema. Por conta disso, o Morgan Stanley trouxe Alexandre Pinelli, que era diretor no concorrente UBS. Como diretor de novos negócios, ele vai focar nos clientes brasileiros que querem ter acesso à plataforma global do banco.

Saldo estrangeiro termina mês positivo em R$ 343 milhões

O investidor estrangeiro deve continuar atento à bolsa brasileira neste segundo semestre, mas um movimento mais consistente de entrada depende da agenda de reformas, controle fiscal e crescimento econômico. O fluxo positivo visto em meados de junho foi pontual e interrompido pela redução global do apetite ao risco, com sinalizações de segunda onda de contágio da covid-19.

A recuperação do Ibovespa e a volatilidade do câmbio também afastam esse investidor, pois deixam a bolsa menos atrativa em termos de preço. Em junho, os investidores estrangeiros ingressaram liquidamente com R$ 343 milhões na B3 — primeiro mês com saldo positivo de 2020.

No ano, o fluxo segue negativo, em R$ 76,5 bilhões. Apesar de positivo, o fluxo em junho perdeu ritmo nos últimos dias do período. Até o dia 19, o saldo estava positivo em R$ 3,17 bilhões e, a partir do dia 22, ficou negativo em R$ 2,82 bilhões.

David Beker, chefe de economia e estratégia do Bank of America no Brasil, explica que a entrada de recursos externos no país vista no início de junho foi causada pelo movimento global de maior apetite ao risco e pelo fato de a bolsa brasileira ter ficado atrativa em termos de preço, já que foi uma das mais desvalorizadas com a pandemia. “Começou a se discutir uma segunda onda de contágio lá fora, que deixou os mercados mais cautelosos. Assim, teve um movimento de realização de lucros depois de um movimento grande de risk-on”, diz.

Segundo ele, o investidor estrangeiro deve continuar propenso à bolsa brasileira, mas depende da agenda de reformas e crescimento econômico. Além disso, a volatilidade do câmbio gera incertezas e afasta esse tipo de investidor. Ontem, o Ibovespa fechou em leve alta de 0,03%, aos 96.235 pontos. No ano, o índice recua 16,8%. Já o dólar comercial subiu 0,56%, a R$ 5,3471, alta de 33,35% no ano.

No mercado futuro, os estrangeiros ficaram vendidos em R$ 998,09 milhões na B3 em junho. Assim, o fluxo líquido do mês ficou negativo em R$ 655,07 milhões. Em maio, para efeitos de comparação, o fluxo externo ficou negativo no líquido em R$ 11,79 bilhões, sendo negativo tanto no à vista como no futuro, em R$ 7,44 bilhões e R$ 4,35 bilhões, respectivamente. Leonardo Morales, gestor de renda variável da Macro Capital, explica que no início de junho ocorreu um fluxo pontual na bolsa brasileira.

O movimento, entretanto, não se mostrou sustentável e fica nítido ao se observar a saída de estrangeiros no mercado futuro. Segundo ele, o prêmio de risco, que considera o “valuation” e taxa de juros, é mais atrativo em outros países. Além disso, outras regiões, como Europa e Estados Unidos, já iniciam a reabertura de suas economias. “Quando pondera isso e coloca risco político e risco Brasil, o estrangeiro fica mais confortável em ficar de fora, porque enxerga prêmios em outros mercados”, diz.

Para Daniel Gewehr, estrategista de ações do Santander, o estrangeiro tende a continuar com um fluxo “levemente positivo” para a bolsa brasileira no segundo semestre do ano, mas um viés comprador mais forte depende da sinalização de reformas, controle fiscal e o investidor global continuar propenso ao risco.

“O fluxo será levemente positivo. Temos visto nos IPOs e follow-ons os estrangeiros entrando com de 30% a 40% e essa é uma maneira de virem para o Brasil. Devem continuar levemente, mas não acredito que terá uma pressão compradora. Isso só acontece com reformas, controle fiscal e o mundo continuar risk-on”, diz.

Caixa libera registro eletrônico de contratos

A Caixa Econômica Federal permitirá, a partir do dia 13 de julho, que contratos habitacionais para empreendimentos sejam registrados eletronicamente. A medida vale para mais de 1,3 mil cartórios em 14 Estados. Segundo o presidente da instituição financeira, Pedro Guimarães, a ideia é expandir a atuação para os outros Estados.

“Não tenho dúvida de que outros bancos de varejo também virão para isso [registro eletrônico]”, disse em entrevista coletiva. Além disso, a Caixa financiará custos cartoriais ou de Impostos de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na aquisição de imóveis. A expectativa é que a mudança dê alívio de R$ 2,5 bilhões para as famílias no segundo semestre.

Outras três medidas anunciadas pela instituição financeira foram direcionadas às construtoras. Essas empresas poderão, por exemplo, usar recursos de repasses e recebíveis para pagar encargos dos empreendimentos. A alteração só vale para empreendimentos com funding de poupança, mas pode ser adotada em qualquer obra, seja ela nova ou em andamento. “Antes, quando [a construtora] vendia um imóvel, esse imóvel só servia para pagar o saldo devedor desse empreendimento. A partir de agora, vai servir para pagar o encargo”, disse o vice-presidente de habitação da instituição, Jair Mahl.

“Ou seja: não é preciso tirar do caixa, do dia a dia, para pagar as prestações ou os encargos dos empreendimentos”, afirmou. O banco também diminuiu a comercialização mínima de 30% para 15% das unidades de novos empreendimentos, seja com funding do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Além disso, flexibilizou a exigência de 15% da obra em novos empreendimentos, também para os dois tipos de funding. Na prática, a medida permite a “contratação da produção”.