Sexta-feira

FOLHA

Mercado imobiliário vendeu mais do que esperava na pandemia

Quando a pandemia começou, em março, e as medidas de restrição de circulação fecharam os estandes do mercado imobiliário, o setor se preparou para um cenário de vendas catastrófico. O primeiro semestre terminou com R$ 8 bilhões em lançamentos adiados. Mas quando chegou o resultado, ficou bem acima das expectativas, segundo o Secovi-SP (sindicato da habitação).

Se entre janeiro e junho de 2019 foram 20 mil unidades lançadas e 19,6 mil vendidas, neste ano, no mesmo período, o mercado lançou apenas 10 mil unidades, mas vendeu 16,8 mil, ou seja, houve uma queda de 50% nos lançamentos, mas de apenas 14% nas vendas. Em outras palavras, os estoques diminuíram.

"Estamos achando que o imóvel acabou se apresentando como uma alternativa de segurança e voltaram a comprar. Não só a segurança emocional de estar dentro de casa, mas também a segurança patrimonial. Nestes meses, foram tantos altos e baixos em todos os outros ativos da economia e o imóvel continua sendo um refúgio, apesar da menor liquidez", diz Basílio Jafet, presidente do Secovi, que representa as empresas do setor.

Ele reconhece que parte do movimento pode ter sido de compras represadas desde o período de 2014 a 2017, quando as famílias adiaram o investimento. "O brasileiro é bom pagador. A taxa de inadimplência nos financiamentos imobiliários é baixa, em torno de 1,2%, parecida com a dos EUA. O brasileiro leva a sério a compra, então, ele adiou naquele momento econômico por insegurança. Em 2018 começou a equilibrar e, em 2019, começou a voltar, mas nem todos compraram. Ainda existe demanda reprimida desses anos todos", diz.

Segundo Jafet, grande parte das compras atuais são habitação econômica como primeiro imóvel, principalmente Minha Casa, Minha Vida. "No primeiro imóvel nós estamos com uma situação de absoluta normalidade, ou seja, números muito parecidos com os de pré-pandemia. O declínio que puxou a média um pouco para baixo nestes primeiros 180 dias foi mais devido à classe média", afirma Jafet, que atribui o resultado positivo do semestre à decisão das autoridades de reabrir os estandes de vendas.

"Se você fosse lançar um empreendimento com estandes fechados, sem poder atender e naquele estresse que vivemos em abril e maio, não lançaria. Ficamos de mãos atadas. A reabertura dos estandes foi algo extremamente importante. Os números de junho deram uma baita recuperada", diz.

VALOR

Juro na mínima sustenta crédito imobiliário mesmo com pandemia

O custo de financiar a compra da casa própria nunca esteve tão favorável, e é isso que explica boa parte da alta de cerca de 29% nas concessões no semestre. O crédito imobiliário hoje exibe a menor taxa do mercado entre todos os tipos de empréstimos, sem considerar as linhas emergenciais criadas na atual crise. E, após a pandemia, as taxas podem cair ainda mais, segundo especialistas.

Em quatro anos os juros médios dos financiamentos dentro do sistema financeiro de habitação (SFH) recuaram cerca de cinco pontos percentuais, de 12% ao ano para 7%, segundo levantamento do portal Credihome, especializado em comparação de taxas do segmento. Isso significa um alívio para o bolso de 31%, em média, no peso do financiamento.

Conforme uma simulação do Credihome, em 2016, para financiar 80% de um imóvel avaliado em R$ 500 mil, uma família teria um custo efetivo total (CET), ou seja, com juro do empréstimo mais outros gastos, como seguros, de 13,28% em média. Isso significa que a prestação alcançaria pouco mais de R$ 5 mil, o que exigiria uma renda mensal de R$ 16,8 mil. Em julho de 2020, o CET desses mesmos R$ 400 mil que a família teria de emprestar caiu para 7,75%. Com isso, a prestação recuou para R$ 3,5 mil e a renda necessária reduziu-se a R$ 11,5 mil.

Segundo os resultados preliminares da Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF) referentes a 2017 e 2018, menos de 6,6% das 69 milhões de famílias no país poderiam acessar um financiamento de R$ 400 mil com CET de 13,28%. Esse percentual representa os grupos com renda acima de R$ 14,3 mil.

Quando o custo efetivo recua 5,53 pontos percentuais, na realidade atual, o total de famílias com capacidade de assumir o mesmo financiamento dobra, sai de menos de 6,6% para 13%. Isso porque, com a queda da prestação, mais 4,4 milhões de famílias passam a preencher as condições de comprometimento máximo de 30% do rendimento total, de acordo com os dados da POF. “Uma família com renda de R$ 5 mil não podia tomar um financiamento de R$ 200 mil em 2016 e hoje pode. Isso gera impacto em todas as classes sociais”, diz o fundador e CEO da Credihome, Bruno Gama.

Segundo o diretor de negócios imobiliários do Santander, Sandro Gamba, “cada ponto percentual de redução aumenta em torno de 8% a 10% a capacidade do cliente de tomar crédito imobiliário”.

Para o CEO da Credihome, as taxas de crédito imobiliário atuais já estão perto do piso, mas ele acredita que “há espaço para mais algum recuo para um nível em torno de 6,5%” após a redução de incertezas relacionadas à pandemia e à retomada do crescimento. O CEO da plataforma de comparação e contração de crédito imobiliário Melhor Taxa, Rafael Sasso, também enxerga possibilidade de as taxas cobradas pelos bancos no financiamento habitacional recuarem mais em relação ao atual nível.

“A taxa vai cair, não tem saída. Apesar de ter praticamente só cinco bancos atuando no crédito imobiliário, a concorrência entre eles está apertando.” De acordo com o CEO da fintech, a diferença entre a média das taxas de empréstimos imobiliários dos cinco maiores bancos brasileiros e a Selic está no maior nível, pelo menos, desde a última vez em que a taxa básica esteve em dois dígitos. “Esse delta, ou seja, a diferença entre e média dos bancos e a Selic, chegou no fim de junho a 5,06 pontos percentuais, o maior desde quando a taxa básica estava em 14,25% ao ano”, diz o executivo.

O levantamento do Melhor Taxa mostra que em julho a diferença recuou levemente para 4,92 pontos. Em julho de 2016, quando a Selic marcava 14,25% ao ano, a diferença era negativa em 3,45 pontos percentuais, porque a média das taxas do crédito imobiliário estava abaixo do referencial de curto prazo do juro básico da economia.

 Segundo a pesquisa da fintech, os financiamento habitacionais ultrapassaram a taxa básica em maio de 2017, quando a média passou a ter um delta positivo de 0,16 ponto, após a queda da Selic para 10,70% ao ano. Desse ponto em diante, a diferença subiu até a faixa de 2 a 3 pontos em outubro de 2017 e se estabilizou nessa faixa até dezembro de 2019.

Neste ano, porém, a relação entre o custo médio do financiamento imobiliário e a Selic começou a subir mês a mês, conforme a crise se estabelecia. Com isso, o delta atingiu um pico desde a recessão passada. “A taxa do imobiliário não caiu tanto porque os bancos estão receosos com relação ao que está acontecendo”, afirma o professor de Finanças do Insper, Michel Viriato.

“Estamos passando por um momento de restrição orçamentária de empresas e pessoas e [o custo do] financiamento só vai cair com redução de perspectiva de inadimplência”, acrescenta. Segundo o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Gomes de Albuquerque, na segunda quinzena de março houve uma guinada súbita nas novas operações da linha. “Dali para a frente a gente teve queda de dois dígitos na produção de novas operações para pessoas físicas, foi assustador e a queda alcançou algo próximo a 30%”, conta.

A partir de abril, o ritmo das novas operações começou a se recuperar. “Em abril, o pipeline também caiu em relação à média histórica, mas já não caiu dois dígitos; maio teve uma queda residual e junho apresentou crescimento de entradas”, aponta Albuquerque.

O Santander sentiu o impacto da pandemia um pouco mais tardio, segundo o diretor de negócios imobiliários do banco. “Em março e abril, conseguimos manter o volume; em maio a pandemia acabou impactando um pouco mais com a redução das transações imobiliárias e em junho voltamos a crescer”, diz Gamba.

No mês passado, o banco anunciou redução do juro mínimo do crédito imobiliário de 7,99% para 6,99% ao ano mais TR. A nova taxa está disponível para contratos novos de clientes pessoa física com relacionamento, entre outras condições.

Albuquerque, do Bradesco, diz que em janeiro e fevereiro as taxas futuras de longo prazo, referência para a precificação do crédito imobiliário, “estavam em patamares bem baixos, em torno de 6,70%, não batia 7%, no caso da curva de dez anos”. Quando chegou a pandemia, “a taxa abriu para 9,70%, ou seja, aumentou 300 pontos-base em uma semana”.

No último mês, a curva longa passou a fechar de novo e hoje os as taxas de dez anos voltaram para o patamar de 7,70%, um pouco acima do início do ano. Após a crise, “com um cenário de inflação controlada, juros baixos e retomada da agenda de reformas, o que ajudaria a tirar o peso do risco fiscal, e se as taxas futuras derem sinalização, podemos ter um movimento dos bancos de maneira geral com outra rodada de redução”, afirma o diretor do Bradesco.

Para os próximos meses, Gamba, do Santander, reforça que “o cenário é de imprevisibilidade”. O executivo lembra que “o desemprego elevado e a redução do PIB neste ano vão impactar em termos de geração de valor no curto prazo”. Uma circunstância, porém, ajuda a compensar em parte o ambiente econômico desfavorável. Com os juros na mínima histórica, “a gente tem visto a saída de investimentos de renda fixa para outras alternativas e o imobiliário está capturando parte do movimento”.

Na avaliação de Albuquerque, do Bradesco, no curto prazo, “a taxa de juros na mínima tem superado, como catalisador, a questão do desemprego”. No entanto, uma retomada efetiva do mercado vai depender de como vai evoluir a questão do emprego e da confiança dos consumidores. “Dependendo de como a gente sair da pandemia, a questão da confiança e do emprego pode bater no mercado imobiliário de maneira positiva ou negativa”, afirma o executivo.

Pela experiência do portal Credihome, os juros baixos realmente têm ajudado não só a conter o impacto da paralisação relacionada à pandemia, como tem mantido elevado o interesse das famílias por imóveis. “O que a gente percebeu é exatamente esse interesse pelo mercado imobiliário, buscando desconto na pandemia para revender daqui a alguns anos, e também um movimento de alocação como investimento em renda através de aluguel. Então é um movimento realmente forte que acabou minimizando o impacto da pandemia”, afirma Gama, CEO do portal. De acordo com Sasso, do Melhor Taxa, nos últimos meses, a busca por crédito imobiliário bateu recorde. “Estamos entrando em um outro tipo de trajetória no médio e longo prazos”.

Pessoa física impulsiona alta de 53%, em junho, no crédito imobiliário

O mês de junho mostrou uma recuperação forte do crédito imobiliário, mesmo ainda sob o efeito da pandemia de covid-19. Os financiamentos com recursos da poupança para aquisição e construções de imóveis avançaram 53%, para R$ 9,3 bilhões, na comparação com o mesmo período do ano passado.

O volume liberado pelos bancos alcançou R$ 43,4 bilhões no primeiro semestre, com alta de 29%, segundo a Abecip, associação das instituições financeiras que atuam no crédito imobiliário. “Foi um semestre melhor em todas as regiões, com exceção do Rio”, afirmou a presidente da entidade, Cristiane Magalhães.

“Houve uma piora da confiança no setor, mas as pessoas estão comprando imóvel, seja pelo déficit habitacional, seja pela conjunção de valores atrativos dos imóveis mais taxa de juros baixas, ou porque já tinham se programado para isso.” Em entrevista ao Valor anteontem, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, disse que junho foi, para o banco, o melhor mês dos últimos quatro anos no crédito imobiliário.

Os dados da Abecip apontam que a instituição liderou o mercado em junho, com participação de 43% no volume financiado no período, seguida pelo Bradesco, com 21%. A recuperação no setor é puxada por pessoas físicas à procura da casa própria, com destaque para a compra de imóveis usados. O crédito à construção teve desempenho bem mais modesto no primeiro semestre, embora também positivo.

Em junho, o financiamento a obras avançou 63%, para R$ 2,3 bilhões, após três meses de queda. No entanto, o desempenho da construção ainda é incógnita. Por isso, a nova estimativa da Abecip é que o crédito imobiliário cresça 12% neste ano, o que sugere um segundo semestre mais fraco que o primeiro. Em janeiro, a perspectiva era que as concessões aumentassem 31% em 2020 como um todo.

Segundo Cristiane, a nova projeção é conservadora, com “viés de alta”, e vem sendo atualizada mês a mês. “Nossa melhor previsão hoje é conservadora, principalmente pela postergação de projetos de longo prazo”, disse. Na avaliação da executiva, a demanda de pessoas físicas por financiamento à aquisição de imóveis deverá seguir num patamar mais forte, como já se encontra.

A inadimplência mostrou leve alta. Nos contratos com alienação fiduciária, o indicador subiu para 1,6% em junho, ante 1,5% em dezembro do ano passado. “Não estamos vendo nada que assuste”, afirmou. Num contexto de taxa Selic nas mínimas históricas, a presidente da Abecip afirmou acreditar que há espaço para alguma redução nas taxas de juros do crédito imobiliário. Porém, já não na intensidade que se viu há dois anos, quando as taxas da modalidade recuaram do patamar de 11% para 7% ao ano.

Segundo Cristiane, os juros futuros apontam alta e não está claro que a poupança manterá o ritmo atual de captações. Apesar disso, a executiva afirmou não enxergar sinais de que os bancos vão querer se apropriar de spreads mais elevados. “Não acho que a gente esteja numa fase de querer o maior spread possível. Há competição e a portabilidade está bem estruturada”, disse a executiva.

Demanda por crédito dá sinais de melhora após cair desde março

A demanda por crédito do consumidor dá sinais de melhora. O indicador medido pela Boa Vista avançou 6,8% em junho na comparação com maio, após uma série de quedas mensais consecutivas desde o início da pandemia.

O desempenho foi alavancado pela procura de crédito nas instituições financeiras, que teve alta de 11,6% em junho em relação ao mês anterior. Em outros segmentos que oferecem crédito, o crescimento foi de 3,7% na mesma base de comparação.

Em relação ao mesmo período do ano passado, porém, a demanda retraiu 15,4%, segundo a Boa vista.

Flávio Calife, economista do birô de crédito, diz que o aumento registrado em maio é tímido e não recupera a queda acentuada de abril. "A expectativa é que ainda demore para voltar às projeções de crescimento do início do ano", afirma ele.