Mercado imobiliário se adapta a ajustes de custo, design e pandemia
O mercado imobiliário incorporou mudanças de hábitos trazidas pela pandemia. Parte dos empreendimentos da Gafisa agora têm central de coleta de compras online para receber e distribuir as encomendas dos moradores. Trisul e Even dizem que o coworking também virou prioridade.
Para além da pandemia, o reaquecimento recente trouxe um interesse maior do consumidor por design. "As pessoas querem propor coisas mais criativas e tem mais possibilidade de materiais como painéis metálicos e madeira”, diz Mônica Junqueira, professora da FAU-USP.
Na construção, a Gafisa afirma que, além da tendência das fachadas pré-fabricadas, que economizam o uso de aço e concreto, outros sistemas merecem atenção. Estruturas de madeira, como as usadas nas casas americanas, poderão ganhar popularidade no Brasil, mas antes precisam superar uma barreira cultural do consumidor.
Juros futuros disparam com estresse no mercado secundário
O estresse renovado no mercado secundário de títulos públicos diante das indefinições quanto ao rumo das contas públicas reverberou nos juros futuros e fez com que as taxas disparassem sexta-feira. O salto das taxas intermediárias e longas fez com que a inclinação da curva de juros ficasse ainda mais acentuada e vem em um momento no qual o mercado tem demandado prêmio cada vez maior pelos títulos públicos diante da alta necessidade de financiamento do governo.
No fim da sessão regular, a taxa do contrato de Depósito Interfinanceiro (DI) para janeiro de 2022 subia de 2,82% no ajuste anterior para 2,97%; a do DI para janeiro de 2023 avançava de 4,14% para 4,38%; a do contrato para janeiro de 2025 escalava de 6,02% para 6,31%; e a do DI para janeiro de 2027 saltava de 7,01% para 7,29%.
“Estamos em um momento de reprecificação das curvas de juros como um todo devido a um problema que o Tesouro tem com a emissão de dívida. Esse prêmio começou afetando as LTN, mas agora já se espalha nos mercados secundários de LFT e de NTN-B e afeta os juros futuros”, afirma um profissional de renda fixa que prefere não se identificar.
Ele nota que o movimento já afeta alguns fundos de renda fixa, que têm vendido papéis, o que gera a pressão “tomadora” (aposta na alta das taxas) na curva de DI. O movimento no mercado de juros já vem de alguns dias, mas ontem houve um alívio após o Tesouro Nacional ter diminuído drasticamente a quantidade ofertada de títulos, especialmente em relação às LTN de prazo mais longo (janeiro de 2024).
No entanto, como nota o profissional, o alívio foi bastante pontual, tendo em vista que a necessidade de financiamento do Tesouro não sumiu. “Ele já vinha pesando a mão nas emissões anteriores e isso pressionou bem a papelada. Agora esse movimento se reflete de forma bem forte nos DIs.”
O ambiente externo mais avesso a risco, em um novo dia de volatilidade em Wall Street, fez com que as taxas futuras chegasse a subir mais de 0,40 ponto percentual durante a tarde em alguns techos da curva. Como pano de fundo, está a percepção de que os riscos fiscais continuam sobre a mesa, sem o andamento da agenda de reformas estruturais, também contribuem para a alta expressiva das taxas futuras.
Para Carlos Menezes, sócio e gestor da Gauss Capital, o mercado de juros mudou totalmente de foco, ao deixar de lado a política monetária e a inflação e manter no radar muito mais as questões fiscais e a estratégia do Tesouro. “A incerteza no mercado em relação às emissões do Tesouro está fazendo com que as taxas subam. O mercado já colocava a necessidade de financiamento na conta e o prêmio já era muito relevante. No entanto, quando o Tesouro começa a acelerar a quantidade de emissão, o mercado se questiona se de fato está tudo bem. É preciso entender qual é a estratégia por trás dos leilões”, diz Menezes.
Fundos imobiliários chegam a 1 milhão de investidores
Ainda em recuperação da forte queda no preço das cotas em março, os fundos imobiliários (FIIs) chegaram à marca histórica de um milhão de investidores em agosto, um crescimento de 60% em relação aos 632 mil observados em dezembro de 2019.
O salto no número de investidores pessoa física acompanha a queda da taxa básica de juros (Selic), hoje na mínima histórica de 2% ao ano.
Tidos como renda fixa, apesar de não terem um retorno fixo, os FIIs caíram no gosto do pequeno investidor pelo seu portfólio de imóveis, via aluguéis ou construção e venda, investimento tradicional dos brasileiros.
O rendimento destes fundos pode variar, pois depende do retorno dos imóveis, do patrimônio líquido e da captação do FII no mercado, que oscliam de acordo com fatores macroeconômicos.
Em março, com o início da pandemia de Covid-19, o valor de mercado dos FIIs derreteu e o rendimento ficou negativo, pois muitos fundos de investimento se desfizeram dos papéis para fazer caixa, derrubando o valor das cotas.
Além disso, no momento de incerteza, muitos FIIs suspenderam a remuneração mensal.
O pequeno investidor, no entanto, não correu: aproveitou para ir às compras.
“Os fundos despencaram e pessoas viram oportunidade no preço baixo”, diz Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos.
Nos últimos meses, com a reabertura de shoppings e a volta parcial para os escritórios, rendimentos voltaram a ser distribuídos e o valor das cotas está em recuperação.
O que mais impulsiona o mercado de FIIs, porém, são os fundos de logística e construção, setores em alta.
A expansão do ecommerce com a pandemia de coronavírus aumentou a demanda por centros de distribuição e galpões logísticos. “Nesse setor, o efeito da pandemia foi nulo pois o ecommerce e a indústria não pararam”, afirma Vedrossi.
Já a construção civil foi beneficiada pelo cenário de juros baixos, novas modalidades de financiamento e auxílio emergencial, o que valorizou os fundos de desenvolvimento, que investem na construção e incorporação de imóveis e lucram com sua venda.
“Números das construtoras mostram que o setor está se recuperando mais rápido. Dados operacionais do segundo trimestre vieram melhor do que o esperado e o setor parece ter superado o seu pior momento, que foi em abril”, diz Juliana Pedroza, diretora de relações com investidores da Habitat Capital Partners.
Ela afirma que investidores que antes preferiam fundos de lajes corporativas e shoppings agora migram para fundos de logística e de papel, que investem em títulos do setor imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LHs (Letras Hipotecárias).
“O investidor está buscando fundos que, independente do cenário, terão um desempenho maior do que os ligados à economia real”, diz Pedroza.
No Brasil, há um déficit habitacional que impulsiona a construção civil e pouca infraestrutura para escoamento de produtos, o que torna a logística cara e prioritária para as empresas.
O Alianza Trust, fundo de maior rentabilidade nos últimos 12 meses (41,9%) e em agosto (15,2%) mistura edifícios comerciais, galpões logísticos e centros de distribuição, dois deles alugados pela BRF.
Os fundos de shoppings e hotéis, por outro lado, ainda enfrentam dificuldades. “Enquanto não tivermos volta total das atividades, não teremos bons dividendos e recuperação da cota nesses setores”, diz Juliana.
Também há risco nos fundos de lajes corporativas. Muitas empresas adotaram o home office em definitivo, ou migraram para escritórios menores e mais baratos, aumentando a vacância do setor, o que impacta os rendimentos desses FIIs.
Para Pedroza, contudo, não é possível saber se é uma tendência que veio para ficar. “Não temos uma visão muito clara de como vai ser o mundo pós-pandemia. Não dá para decretar nada.”
Com auxílio menor e desemprego em alta, volta do crescimento é incógnita
Ana Paula de Araújo Cardoso, que vende semijoias em domicílio na cidade de Piraju, no interior de São Paulo, está preocupada como vai manter a família – ela, o marido e o filho com necessidades especiais – a partir deste mês. Por causa da pandemia, ela praticamente parou de visitar os clientes. O marido, que trabalhava como motorista, está desempregado desde abril e não conseguiu um novo emprego. A renda se resume ao seguro-desemprego, que termina agora, e R$ 600 do auxílio emergencial. “Dependo do auxílio, que vai para R$ 300 este mês. Fome a gente não passa, porque no interior um ajuda o outro. Mas a gente vai perdendo a dignidade.”
A preocupação de Ana Paula é também a de 67,2 milhões de brasileiros – trabalhadores informais, desempregados e beneficiários do Bolsa Família – que receberam até agosto R$ 600 por mês. O corte pela metade do benefício deve ter impacto no bolso da população e na economia.
Segundo o economista-chefe da consultoria MB Associados, Sergio Vale, a redução do auxílio a R$ 300 entre setembro e dezembro terá impacto direto na atividade econômica. Nas suas contas, o Produto Interno Bruto (PIB) em 2020 deve cair 4,8%, considerando o auxílio de R$ 300 a partir de setembro. Se o benefício fosse mantido em R$ 600 até o fim do ano, a retração do PIB seria menor, de 2,5% este ano. “A diminuição do auxílio para a metade do valor tirará 2,3 pontos porcentuais do que poderia se evitar de queda do PIB este ano.”
Motor
O ponto central de preocupação, dizem especialistas, não é nem o fim do auxílio, mas a falta de um motor que garanta o crescimento da atividade com as próprias pernas em 2021.
“O coronavoucher foi um movimento correto, mas tem de acabar mesmo, porque ele é tão caro que não é sustentável”, afirma o economista José Roberto Mendonça de Barros, sócio da MB Associados. A questão, frisa, não é o fim do auxílio, mas é a ausência de uma recuperação dos empregos e da atividade permanente e que a economia comece a andar sozinha, com a volta dos investimentos. “O motor do investimento é o mais importante, e está ruim.”
Para o economista Fabio Silveira, sócio da consultoria MacroSector, o crescimento sustentável só virá com investimento e geração de emprego e renda. Entre junho de 2019 e junho deste ano, o número de desocupados aumentou em 10 milhões. Ele observa que um pedaço da queda na massa de rendimentos dessas pessoas o auxílio cobriu. No entanto, argumenta, a economia tem de andar com as próprias pernas. “O que falta para enxergar 2021 é ter a sinalização de que o investimento virá e, infelizmente, não tenho essa convicção.”
Já para o economista Armando Castelar, da Fundação Getulio Vargas, se a pandemia retroceder e a confiança do consumidor se recuperar, a poupança acumulada durante o isolamento será direcionada para o consumo, a economia se recupera e o investimento virá depois. “Mas deve demorar um pouco, pois há ociosidade”, pondera.
Na análise dos economistas, a volta do investimento esbarra na grande incerteza que existe entre os potenciais investidores sobre como será equacionada a política fiscal, com déficit de R$ 900 bilhões, puxado, inclusive, pelos gastos com auxílio emergencial, e também como irá reagir a economia sem essa muleta. Além de remover esses obstáculos, Silveira acredita que o governo precisaria construir uma transição, uma ponte, fazendo os primeiros investimentos em infraestrutura, para que o investidor retorne.
‘Incerteza fiscal trava a volta do investimento’, diz economista
O ambiente de incerteza que ronda as empresas, especialmente em relação a como será solucionado o grande déficit fiscal do País, inibe a volta do investimento produtivo e a recuperação sustentável da economia, na avaliação do economista José Roberto Mendonça de Barros, sócio da MB Associados. “Enquanto o investimento não entrar em cena para valer, não tem sustentabilidade.” A seguir, os principais trechos da entrevista.
Qual foi o papel do auxílio emergencial na retomada e como fica daqui para frente?
Ninguém discorda que o grande motor desse movimento foi o auxílio emergencial. O que vai acontecer nos quatro últimos meses é que teremos um dente. Esse grupo de cerca de 60 milhões de pessoas, que é muita gente – nunca tivemos nada parecido – e que recebeu até agosto R$ 40 bilhões por mês, vai receber R$ 20 bilhões por mês. Além do auxílio menor, com a inflação dos alimentos na casa de dois dígitos vão sobrar menos recursos para outros gastos. Em paralelo, tem muita gente saindo do mercado. Vemos isso no pequeno negócio, na loja, na prestação de serviços.
Como o sr. avalia a recuperação da economia?
Em junho iniciou-se uma recuperação que é visível em alguns segmentos. Por exemplo, em utilidades domésticas, eletrônicos, móveis, cimento. Isso em razão da natureza desses produtos, associado ao volume de dinheiro que o “coronavoucher” colocou no sistema. Chegamos a 60 milhões de pessoas recebendo pelo menos R$ 600. É uma montanha de dinheiro. Se olharmos do ponto de vista dos setores de produção, a recuperação é mais perceptível na indústria, tanto que existe dificuldade de entrega de alguns produtos. A recuperação se manteve em julho, agosto e até agora. Dependendo de onde você olha, dá um certo entusiasmo. Entretanto, o setor de serviços, que é a maior parte do PIB, vai mais lentamente. Por isso, não é uma recuperação em V. É uma retomada lenta e muito desigual entre setores, tamanho de empresas e tipo de empresas.
Haverá reflexo no desemprego?
O efeito de desemprego ainda não terminou. À medida em que há retomada da atividade, mais gente buscará emprego. Por isso, a taxa de desemprego tende a aumentar.
Há perspectiva de uma recuperação sustentável?
Enquanto o investimento não entrar em cena para valer, não tem sustentabilidade. Até porque não tem privatização, tem pouca concessão, há uma incerteza enorme por parte das empresas. É curioso, porque estamos tendo notícia de falta de certos produtos, mas isso não necessariamente é garantia de que vai ter investimento. A demanda começa a melhorar e a empresa tem de tomar uma decisão difícil, por exemplo, ampliar o turno de produção, que custa dinheiro. A dúvida que todas as empresas estão tendo é se a demanda vai se manter para justificar a ampliação de turno e a sua manutenção.
O que precisaria fazer para virar essa chave?
Acho que o que está assustando muito é o que está acontecendo na parte macro. A pandemia levou à expansão da política fiscal, que 100% dos analistas brasileiros apoiaram. O “coronavoucher” foi um movimento correto. Entretanto, elevou o déficit público, que ia ser de R$ 100 bilhões, para R$ 900 bilhões. A grande dúvida é o que vai acontecer com a questão fiscal. A trombada que tivemos entre a Economia (ministério) e o Planalto, com desejo intenso de partir para uma política populista de expansão de gastos, obviamente só acentua as dúvidas que os mercados têm. Ao mesmo tempo, as reformas, que já eram difíceis, parecem que estão se tornando mais difíceis ainda. Isso gera incerteza, cujo primeiro resultado é não ter investimento. Se pode dar uma confusão federal, não vai ter investimento. Outro reflexo da incerteza é que a taxa de juros longa não cai. A curta está em 2% ao ano. Mas a taxa longa esta entre 7% e 8%, que é alta, com uma inflação de 2%. Isso porque há dúvidas sobre o que vai acontecer com a dívida pública. E o dólar fica lá em cima, acima de R$ 5. Qualquer confusão no cenário político, que haja dúvida sobre a parte econômica, a primeira vítima é a taxa de juros longa e a outra é a desvalorização do real. Daí, fica essa incerteza, que reforça a cautela por parte de todo mundo, que segura o investimento.
Sem reforma, nem fim da pandemia deve trazer investimento
A avaliação do Tesouro Nacional é que o fim da pandemia não garantirá o retorno imediato dos estrangeiros e que a volta depende da aprovação de reformas. Para o coordenador-geral de operações da Dívida Pública do governo, Luis Felipe Vital, pode até haver movimentos especulativos em determinados momentos, mas a volta dos investidores institucionais – que apostam no Brasil no longo prazo – depende da aprovação de mais reformas e de sinais claros de retomada da economia.
“Estamos falando de uma agenda de reformas que não são de curto prazo. Apenas o fim da pandemia não é um gatilho para esse retorno. Esse fluxo é rápido para cair, e mais lento para voltar. É um trabalho gradual.”
Para o economista Affonso Celso Pastore, ex-presidente do Banco Central, é preciso intensificar a agenda de reformas para evitar que essa situação se prolongue. Ele lembra que a economia com reforma da Previdência ficou menor que na proposta original e que o projeto de reforma administrativa, que prevê economia no gasto com o funcionalismo, não afeta os servidores atuais.
“As propostas do governo não resolvem o problema. A equipe econômica tenta gambiarras para resolver o fiscal um ano ou dois anos à frente. A dívida hoje não é sustentável, porque não há regime fiscal crível com garantia de que a dívida pode ser paga”, afirma Pastore.
O economista Carlos Kawall, diretor da Asa Investiments e ex-secretário do Tesouro, também defende que a crise seja oportunidade para o País se fortalecer, e não para gastar mais. “Uma coisa é financiar a dívida em 2020. Outra é achar que vamos fazer isso para sempre”, diz. “Mas parece que o governo – não estou falando da equipe econômica – escolheu fazer piquenique na beira do vulcão.”
Kawall critica as sinalizações de parte do governo de Jair Bolsonaro e do Congresso de que alguns gastos emergenciais do período de pandemia poderão continuar no próximo ano.
Segundo ele, em crises anteriores o Brasil cometeu erros semelhantes. “Em 2007 e 2008, enfrentamos muito bem a crise internacional. Éramos grau de investimento e pudemos gastar”, lembra. “No momento subsequente, deixamos de fazer as reformas e passamos a romper a institucionalidade fiscal.”
Embora a dinâmica de encurtamento da dívida continue para 2021, o coordenador-geral de Planejamento Estratégico da Dívida Pública do Tesouro Nacional, Luiz Fernando Alves, garante que o Tesouro retornará à estratégia de alongamento dos prazos dos papéis em 2022 e 2023. “Os efeitos da pandemia sobre o quadro fiscal tendem a ficar restritos em 2020, e a agenda de reformas favorecerá essa mudança de perfil”.
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