Quarta-feira

ESTADÃO

Lucro de incorporadoras faz analistas projetarem avanço do setor imobiliário

A temporada de balanços do terceiro trimestre mostrou que as incorporadoras listadas na Bolsa de Valores de São Paulo (B3) tiveram rápida recuperação após a paralisação de negócios no primeiro semestre por conta da quarentena – com alta de lançamentos, vendas, receita e lucro. O desempenho forte surpreendeu analistas do setor, que apontam para o começo de um novo ciclo de expansão do mercado imobiliário.

As 14 maiores incorporadoras com ações negociadas na B3 tiveram, juntas, lucro líquido de R$ 721 milhões no terceiro trimestre de 2020, 56% a mais do que no mesmo período de 2019. O levantamento contabiliza os balanços de Cyrela, Cury, Direcional, Even, Eztec, Gafisa, Helbor, Mitre, Plano & Plano, MRV, RNI, Tenda, Tecnisa e Trisul.

Os empreendimentos lançados por esse grupo tiveram valor geral de vendas estimado em R$ 8,1 bilhões no trimestre, alta de 36%, enquanto as vendas líquidas totalizaram R$ 7,5 bilhões, um avanço de 45%. De um lado, os juros baixos e a maior oferta de crédito têm estimulado a compra de imóveis para moradia ou investimento. Já os números das empresas mostram que há dinheiro em caixa e terrenos para construção.

“A aceleração nas vendas foi surpreendente, dado o cenário de pandemia”, diz o analista Raul Grego, da Eleven Financial. “Os números dos balanços foram animadores: todas as incorporadoras apontaram perspectivas de crescimento.” Para ele, o mercado seguirá em alta no fim deste ano e ao longo do próximo.

Metas

Com a recuperação dos negócios, algumas companhias se sentiram confiantes para divulgar metas de lançamentos para o biênio 2020-2021. A Tecnisa divulgou meta de crescimento pela primeira vez desde 2011, quando esse tipo de comunicação foi suspenso devido às crises do País e da própria empresa. Agora, prevê lançar entre R$ 1,2 bilhão e R$ 1,5 bilhão em projetos até o fim de 2021. Se isso se concretizar, representará a retomada do crescimento da incorporadora, que neste ano lançou um único empreendimento.

“Estamos tranquilos em dar um guidance (meta oficial, no jargão do mercado) de novo. Temos um banco de terrenos robusto, dinheiro em caixa e taxas de juros baixas, ao contrário do passado, em que não tínhamos esses confortos. Estamos confiantes em dizer que vamos executar”, afirma o diretor de relações com investidores da companhia, Flávio Vidigal.

Já a Eztec considera até mesmo a possibilidade de revisão para cima em sua meta de lançamentos, diante do cenário considerado promissor. “Se a velocidade de vendas for superior ao estimado ao longo do próximo ano, é possível começar a lançar mais fases dos empreendimentos e antecipar projetos dos anos posteriores”, afirma o diretor de relações com investidores, Emílio Fugazza.

Setor imobiliário quer espantar 'erros do passado' na hora de lançar novos projetos

Os analistas veem uma diferença importante entre o atual ciclo de recuperação do mercado imobiliário e o anterior, uma década atrás. Desta vez, as incorporadoras têm chance de crescer de maneira mais organizada, com melhor endividamento e sem “repetir os erros do passado”.

No ciclo anterior, as empresas atraíram bilhões de reais via ofertas de ações em Bolsa e iniciaram uma corrida para lançar projetos. Resultado: houve falta de materiais de construção, atrasos de obras, estouros de orçamentos e cancelamentos de vendas – e tudo isso se traduziu em prejuízo nos trimestres seguintes.

“As empresas aprenderam muito com os erros do ciclo passado”, diz o analista de construção civil do BTG Pactual, Gustavo Cambauva. Uma das diferenças, segundo ele, é que as incorporadoras deixaram de terceirizar a gestão dos empreendimentos – atalho adotado no passado como forma de acelerar o crescimento. “Hoje, são as próprias empresas que estão à frente da engenharia e das vendas”, diz.

Outro ponto é que as empresas compraram novos terrenos de forma gradual nos últimos anos e, atualmente, têm estoque suficiente para abastecer lançamentos de curto a médio prazo. “Isso dá mais seletividade. Não vão comprar terrenos em qualquer lugar a qualquer custo”, afirma Cambauva.

Por fim, os balanços das incorporadoras também mostraram redução do endividamento. A dívida líquida consolidada das 14 maiores companhias listadas na Bolsa de Valores de São Paulo (B3) era de R$ 2,2 bilhões no terceiro trimestre de 2019 e foi revertida para um caixa líquido de R$ 1,2 bilhão no mesmo período deste ano.

'Alertas'

Ainda assim, os analistas citam alguns pontos de “alerta”. O principal deles no curto prazo tem sido o aumento nos custos dos materiais de construção, por conta do desequilíbrio entre oferta e demanda em meio à pandemia. Houve uma parada brusca da indústria por causa da quarentena e, na sequência, uma retomada muito rápida após a flexibilização – o que gerou desabastecimento e alta dos preços de alguns produtos.

A maioria dos empresários e analistas afirma que esse efeito deve ser transitório e concentrado na cidade de São Paulo, que está mais aquecida – ao contrário do passado, quando houve alta generalizada. A expectativa é que haja uma normalização na capacidade da indústria de materiais, embora isso ainda deva levar alguns meses, de acordo com o analista Daniel Gasparete, do Credit Suisse.

“Os investimentos feitos para aumentar a capacidade podem não ser rápidos o bastante para atender à demanda crescente das incorporadoras no próximo ano”, diz. Como consequência, as empresas terão de lidar com reajustes no preços dos imóveis aos consumidores ou perda de margem de lucro, prevê Gasparete.

Outro potencial gargalo para o crescimento do mercado imobiliário está em uma possível deterioração da economia brasileira, após o fim do auxílio emergencial e das medidas de preservação dos empregos, afirma Raul Grego, da Eleven. “Se tem algo que traz relativa insegurança ao setor, é a taxa de desemprego, que pode subir no ano que vem e reduzir o número de compradores de imóveis. Por isso, é preciso manter a cautela.”

Governo vê queda menor do PIB e inflação mais alta

O governo melhorou ligeiramente sua projeção para o desempenho do Produto Interno Bruto (PIB) em 2020, vislumbrando uma recuperação mais forte da economia. A previsão de queda, antes de 4,7%, passou para 4,5%.

Na visão do secretário de Política Econômica, Adolfo Sachsida, os dados indicam uma retomada em “V” e, ainda, uma baixa possibilidade de segunda onda de covid-19 no país. Segundo ele, vários Estados já atingiram a chamada “imunidade de rebanho”.

Na nova versão do Boletim Macrofiscal, divulgada ontem, o Ministério da Economia melhorou sua expectativa para o PIB do ano pela primeira vez desde o início da pandemia. Atualmente, analistas de mercado esperam uma queda de 4,66%, segundo o boletim Focus do Banco Central (BC).

A pasta manteve, ainda, sua projeção de crescimento para 2021 em 3,2%. Com a pressão causada pelo preço dos alimentos, foram expressivas as alterações nas previsões para inflação.

Para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a SPE espera alta acumulada de 3,13% em 2020, ante o 1,83% previsto em setembro. Já o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), que corrige o salário mínimo, deverá ficar em 4,10% neste ano, ante os 2,35% projetados antes.

O Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna (IGP-DI), por sua vez, deverá fechar o ano em 20,98%, ante 13,02%. Em entrevista, técnicos do ministério enfatizaram o que vem sendo defendido pelo ministro Paulo Guedes: que a alta nos preços é localizada e transitória.

Sachsida frisou que as perspectivas de retomada são positivas e o país precisa retomar a agenda de reformas. Para o terceiro trimestre, a pasta espera queda do PIB de 3,9% em relação ao mesmo período de 2019 e alta de 8,3% sobre o segundo trimestre.

Sobre a possibilidade de uma segunda onda de covid-19 e os efeitos de um aumento do isolamento sobre a economia, disse que a chance de isso ocorrer é “baixa” porque, pelos cálculos da secretaria, vários Estados já atingiram ou estão próximos de atingir a chamada “imunidade de rebanho”, estratégia descartada pela Organização Mundial da Saúde (OMS).

Questionado sobre o estudo, que considera um percentual de infecção de 20% para imunidade de rebanho, Sachsida afirmou que não cabe à sua área dar “palpite” sobre política de saúde, mas tem o “dever institucional” de checar indicadores econômicos, considerando variáveis que os afetam. Segundo ele, a equipe não recebe nem envia nenhuma informação ao Ministério da Saúde.

Sobre os estímulos à retomada, disse que, considerando parcelas a serem pagas e poupadas do auxílio emergencial e o saque emergencial do FGTS, R$ 110 bilhões podem ser injetados na economia. “Isso nos dá convicção de que a economia fechará 2020 com tração e entrará bem em 2021.”

O emprego crescerá no próximo ano devido à recuperação do setor de serviços e queda do isolamento, acrescentou. Sobre a possibilidade de o governo moderar o ajuste fiscal no início de 2021 pelo desemprego e persistência da covid-19, disse que, com base nos dados, hoje é seguro seguir com a estratégia de consolidação fiscal. As chances de avanço da agenda fiscal são “excelentes”, mas são discussões que levam tempo, completou.

Pandemia e juros aceleram inovações em fundo imobiliário

No mundo pós-covid, com consolidação de parte significativa de profissionais no home office, a residência tende a ganhar uma posição central na vida das famílias. Junte-se a essa mudança um ambiente de expectativa de juros baixos no longo prazo e está criada a receita para que um mercado até há pouco tempo incipiente ganhe potencial de protagonista na indústria de fundos imobiliários (FII) no Brasil.

Os FIIs com carteiras de propriedades residenciais são uma inovação recente. Se até 2018 não havia portfólios com essas características, hoje já existem 20 fundos listados na B3 que investem em residências - ainda que grande parte desses veículos se dedique ao chamado desenvolvimento, ou seja, a financiar projetos de incorporação.

Do total, cerca de seis portfólios são residenciais “puros”, ou seja, foram criados especificamente para investir em propriedades do gênero. Os demais são híbridos, que podem aplicar em qualquer classe de ativos imobiliários e mantêm recursos nessa estratégia. O valor de mercado dos 20 fundos alcança R$ 2,14 bilhões. A cifra representa apenas 1,9% do valor dos 282 FIIs listados na B3, de R$ 119 bilhões.

O juro baixo foi o principal fator que permitiu não apenas o nascimento, mas também a nutrição desse novo nicho de fundos no curto prazo. “No passado, em um cenário de juros altos, a renda gerada em imóveis residenciais não tinha competitividade”, explica o sócio-fundador da Hedge, André Freitas. “Mas agora, as taxas baixas têm feito muita gente olhar as classes alternativas de investimento, inclusive o aluguel”, diz ele, “principalmente, os de imóveis menores de um e dois dormitórios”.

Além do cenário macroeconômico, o próprio desenvolvimento do mercado de fundos imobiliários, que atingiu mais de 1 milhão de investidores e tem movimentado um volume recorde de R$ 4,4 bilhões mensais em 2020 na média até outubro, segundo dados da B3, ajuda a sustentar a demanda por novas teses de investimento.

“Antigamente o imóvel residencial não era atrativo em termos de retorno comparado a uma grande laje na Faria Lima”, diz o sócio da Hectare, André Catrocchio. “Mas agora o mercado como um todo consegue ganhar escala e transformar em produto financeiro a gestão residencial”, explica. A mais recente carteira residencial do mercado, a Rio Bravo Renda Residencial, terminou a captação de R$ 104 milhões em outubro. O fundo é um típico representante da nova safra de FIIs residenciais puros.

Segundo o gestor da Rio Bravo, Felipe Rosa, o regulamento é abrangente. “Podemos atuar na aquisição de unidades residenciais durante todo o processo de desenvolvimento desde a compra do terreno até o imóvel pronto.”

O portfólio tem como objetivo básico trazer renda de aluguel das unidades adquiridas. Mas também pode vender ativos, “se identificar boas oportunidades de negócio e, assim, ‘apimentar’ o dividendo dos investidores”.

De acordo com Rosa, o fundo concentra as aquisições em imóveis de até 60 m2 de um e dois dormitórios, “que locam e vendem mais rápido”. A ideia ainda é que as unidades estejam localizadas apenas em regiões nobres dos principais centros urbanos. A tese do residencial para renda, no entanto, costuma esbarrar na pulverização existente no mercado, situação típica dos prédios de moradia.

O FII da Rio Bravo tem como norma a aquisição de, pelo menos, 50% mais uma unidade, dentro de um edifício. “Dentro de um prédio residencial tem interesses extremamente pulverizados, muito diferente que num comercial”, explica Rosa. “Vamos querer sempre o controle do condomínio para facilitar a gestão dos ativos.” Como é inviável negociar a compra uma por uma das unidades em um edifício já vendido, o fundo tem como estratégia atuar desde a construção.

“Entramos com ‘funding’ junto às incorporadoras e colocamos esse custo de aquisição dentro de uma estrutura de dívida ou de renda garantida”, explica o gestor. Rosa explica que “isso vai gerar renda ao investidor até a propriedade ficar pronta”.

No caso do Rio Bravo Renda Residencial, a renda garantida pretende assegurar um “dividend yield”, ou seja, um retorno sem considerar valorização da cota de 7% ao ano, por 12 meses, até que as unidades efetivamente gerem renda com a locação. Ao longo do tempo, a Rio Bravo tem como meta ampliar o patrimônio líquido do fundo para mais de R$ 1 bilhão, por meio de ofertas subsequentes. “Entre o fim do ano e o início de 2021, planejamos fazer já novas emissões”, afirma o gestor.

Para o sócio e chefe de real estate da Vinci Partners, Leandro Bousquet, essa nova fronteira dos FIIs “ainda não foi 100% testada, mas a gente vê um crescente interesse de gestores e investidores”. Na visão do especialista, o potencial de crescimento é muito grande se for levado em conta a experiência no exterior. “Entre os ‘reits’ [FIIs americanos], é um mercado gigante, em volume financeiro é o maior dos EUA”, afirma.

O reits residenciais listados têm valor de mercado de US$ 154 bilhões, segundo a National Association of Reits (Nareit). O grande desafio desse novo nicho, ressalta Bousquet, é justamente o fato de o país ter uma cultura pulverizada de negociações residenciais. “Acho que isso é um dos complicadores para esse mercado começar a decolar. Tem poucas oportunidades de aquisição de imóveis já prontos.”

Para o sócio da Vinci, “muito provavelmente, os gestores terão de fazer essa estratégia em duas etapas, com institucionais entrando na fase de incorporação em busca de ganho de capital e aí, quando o empreendimento estiver maduro, você lista o portfólio”.

O gestor de FII da Fator Asset Management, Rodrigo Possenti, explica que, por outro lado, a pulverização tem um lado positivo. “Não tem um risco único. Você tem um risco mais diversificado [na locação] que por definição é melhor do que um concentrado.” As mesmas condições que permitiram o surgimento do mercado de fundos residenciais também têm ajudado a sustentar outras inovações no segmento.

Possenti cita o lançamento de um FII agrícola, o Riza Terrax, que captou em setembro R$ 750 milhões, para investir em terras agrícolas. O fundo Riza tem como objetivo gerar renda e ganho de capital, por meio de compra, venda e arrendamento de imóveis destinados à produção agropecuária. “Tem como diferencial um risco reduzido dado que compra o imóvel que serve como garantia nos arrendamentos.”

Possenti também enxerga o mercado com mais apetite a risco e demanda por operações que poderiam ser vistas como “high yield” imobiliários, ou seja, com alto potencial de retorno e risco. “A gente viu neste ano o aparecimento de operações de fundos mais high yield e focados em segmentos específicos, como multipropriedades.”

O gestor da Fator também destaca a evolução da categorias dos “multimercados” imobiliários. “É uma inovação e o próximo passo da indústria até para gerar uma diferenciação entre as teses”, afirma. Para Possenti, o desenvolvimento do mercado abre espaço a estratégias mais sofisticadas, como negociações de cotas, desenvolvimento e até mesmo fundos alavancados e voltados a arbitragens.

“Hoje existem fundos com teses bem específicas em cada segmento, mas os portfólios híbridos tem muito mais possibilidades de alocações.” Uma das novidades para impulsionar estratégias é a possibilidade de alugar cotas de FII. A B3 passou a permitir o empréstimo a partir deste mês. Com essa possibilidade, investidores e fundos ativos com mandato para investir em cotas podem montar posições “vendidas” e lucrar com a queda de um determinado papel.

A estratégia é muito usada no mercado de ações. Bousquet, da Vinci Partners, cita ainda, entre as tendências para os próximos anos, os fundos de renda urbana. “Trata-se de uma estratégia mais ampla, em que a carteira pode comprar varejo de rua, supermercado, universidade, escola, clínicas, centros de diagnósticos, ou seja, uma gama variada de propriedades para renda”, afirma.

Campos destaca expectativa de inflação sob controle

O presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, chamou a atenção ontem, em evento virtual da Federação Brasileira dos Bancos (Febraban), para as expectativas de inflação do mercado sob controle, apesar do repique recente do índice de preços.

Ele citou, em particular, as inflações implícitas dos títulos públicos. Num dos gráficos apresentados, ele pontuou que as inflações implícitas de 2020 e de 2021 tiveram alguma alta, mas se mantiveram basicamente estáveis para prazos mais longos, 2021 e 2022.

No todo, a mensagem do presidente do BC foi de tranquilidade sobre o quadro inflacionário. Seu argumento é que a alta de preços que está acontecendo neste fim de ano será revertida adiante.

O foco do presidente do BC, a partir de 2022, coincide com o horizonte de política monetária destacado pelo Comitê de Política Monetária (Copom) na sua ultima ata, que ficou mais longo. Hoje, o alvo é a inflação de junho de 2022. Como não há meta para o período, o BC trabalha com uma média dos objetivos de 2021 (3,75%) e de 2022 (3,5%).

As projeções do BC e do mercado para esse horizonte estão dentro das metas. Até lá, o surto de consumo do pagamento do auxílio emergencial, a alta do preço de alimentos e o repasse da alta do câmbio nos preços terão se dissipado.

Nas reuniões com diretores do BC nos últimos dois dias, um passo preparatório para a elaboração do Relatório de Inflação de dezembro, analistas econômicos chamaram a atenção para a alta da inflação e para um melhor desempenho da economia em 2021.

No evento da Febraban, Campos Neto constatou que as projeções para o Produto Interno Bruto (PIB) do terceiro trimestre estão ficando mais positivas, o que favorece a previsão para o ano. Para 2021, porém, ele destacou apenas o carrego estatístico mais positivo, sem citar nenhuma tendência mais forte de crescimento no ano que vem. O que o Banco Central tem citado, para o ano que vem, é um risco de uma nova queda do PIB no primeiro trimestre, caso se confirme o cenário de abismo fiscal, com uma retirada mais abrupta dos estímulos.

Indústrias do Sudeste e Nordeste estão mais pessimistas com a economia brasileira, diz pesquisa

Executivos de indústrias do Sudeste e do Nordeste estão mais pessimistas com as possibilidades de recuperação da economia brasileira do que os de outras regiões, segundo levantamento da Confederação Nacional da Indústria (CNI) e do Instituto FSB Pesquisa com 509 empresas.

No Norte, no Centro-Oeste e no Sul, 51% dos entrevistados preveem expansão nos próximos três meses. O otimismo é menor no Sudeste (33%) e no Nordeste (32%). As expectativas para o próximo ano são positivas para 50% no Sudeste e no Nordeste. Há mais otimistas no Sul (65%), no Norte (62%) e no Centro-Oeste (62%).

Economia voltará a encolher com segunda onda da pandemia, diz ex-presidente do BC

O economista Affonso Celso Pastore, ex-presidente do Banco Central, afirmou nesta terça-feira que a recuperação econômica mundial deverá ser em W, em razão da queda da atividade econômica que a segunda onda da pandemia tem ocasionado em países da Europa. Ele disse acreditar que o Brasil provavelmente enfrentará o mesmo cenário.

- Existem sinais extremamente preocupantes [em relação à segunda onda]. A recuperação econômica em V corre um enorme risco de virar um W. Na Europa, isso já está claro. Alemanha, Bélgica, Espanha e França são casos de economias que encolhem agora. Estados Unidos muito provavelmente irão para o W também. No Brasil, há aumento no número de casos em capitais que acendem uma luz vermelha muito grande no painel - afirmou.

O ex-presidente do BC criticou a concessão do auxílio emergencial de maneira que considerou ampla demais. Para Pastore, é preciso que o governo identifique com precisão e rapidez, as parcelas da população mais vulneráveis e que necessitam mais de ajuda financeira.

- O governo não teve competência para poder examinar e identificar o número de pessoas que precisariam de fato da ajuda [de R$ 600 mensais do auxílio emergencial]. Foram 66 milhões de pessoas [beneficiads], mais do que a população da Itália. Demos uma ajuda emergencial para todos os que precisavam, mas demos também para muitos que não precisavam também. Se existir uma segunda onda, o desequilíbrio fiscal que virá complica ainda mais a situação - disse ele.

Pastore diz que a retomada da atividade econômica ocorre de maneira mais rápida do que a esperada no início da pandemia, mas ressaltou que ela é desigual entre os setores. Enquanto a indústria já opera em níveis similares aos anteriores à pandemia, os serviços (que representam 65% do PIB brasileiro) têm desempenho mais lento.

O economista afirma que é provável que o PIB do terceiro trimestre tenha crescido 8% e que o do quarto repita o desempenho, em linha com as projeções de uma retração entre 4,5% e 5% para o PIB em 2020.

O crescimento de 3,5% previsto pelo mercado para 2021, no entanto, significa que o nível de atividade econômica ficará estagnado no próximo ano, segundo Pastore.

- Uma alta de 3,5% significa que a recuperação econômica foi rápida, mas se restringirá estritamente ao carregamento estatístico deste ano. Temos um desafio grande no Brasil que é retomar o crescimento econômico - afirmou durante evento da Associação Nacional das Instituições de Crédito, Financiamento e Investimento (Acrefi).

Pastore defendeu ainda o uso de instrumentos de política monetária para a retomada do crescimento no médio prazo, bem como a manutenção da taxa básica de juros baixa.

- Para que a gente possa utilizar estímulos monetários, vamos precisar manter as taxas de juros baixas para que a economia volte a crescer. Para isso, o Brasil precisa reforçar a sua âncora fiscal, o que não vai ser fácil - afirmou.

O economista ressaltou que a estratégia dos Estados Unidos para reativar a economia americana deverá passar por estímulos fiscais, o que deve levar a um dólar mais desvalorizado globalmente.