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Mercado de imóveis pode ficar estável, diz Secovi-SP

As vendas de imóveis residenciais novos deverão ficar estáveis, na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país. O volume comercializado tende a se manter, pelo terceiro ano consecutivo, por volta de 50 mil unidades, na avaliação do presidente do Secovi-SP, Basílio Jafet. “Em um mercado ideal, poderíamos produzir 80 mil unidades por ano em São Paulo”, afirma Jafet.

O desemprego elevado e a possibilidade de a economia crescer menos do que o esperado devido às incertezas relacionadas à vacinação contra a covid-19 são as principais razões apontadas por Jafet para não esperar crescimento das vendas de imóveis em 2021.

Incorporadoras de capital aberto ouvidas pelo Valor, porém, se mostraram mais otimistas, em relação ao mercado imobiliário, neste ano, levando-se em conta fatores como os juros reduzidos, o ritmo de vendas que vem sendo registrado e os estoques baixos.

As empresas reconhecem que há desafios, como a pressão de custos de materiais, mas esperam acomodação depois das fortes altas dos insumos registradas em 2020.

Em relação a lançamentos, o Secovi-SP espera aumento neste ano. Jafet estima que tenha havido 23% de queda no ano passado, para 50 mil unidades, na capital paulista, devido ao menor ritmo de aprovação de projetos nos primeiros meses da pandemia.

A EZTec deverá triplicar seus lançamentos, neste ano, para cumprir a meta para o biênio 2020-2021 de lançar Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 4 bilhões a R$ 4,5 bilhões.

Os lançamentos de 2020 foram da ordem de R$ 1 bilhão. Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Emilio Fugazza, as vendas têm ocorrido em todos os segmentos de renda, com maior velocidade no alto padrão. “Não estamos vendo nenhuma retração”, diz o executivo da EZTec.

Depois de elevar em 30%, para R$ 920 milhões, seus lançamentos em 2020, a Mitre, que atua no segmento de média e alta renda, em São Paulo, projeta lançamentos de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões neste ano. “O ano de 2021 tem tudo para ser bastante forte para o setor”, crê o diretor financeiro e de relações com investidores, Rodrigo Cagali.

Na avaliação de Cagali, após a demanda reprimida ser atendida, o que vai sustentar a expansão das vendas será o crescimento econômico. Mas ele espera esse fator, assim como o efeito do desemprego no desempenho do setor, só a partir de 2022.

Para Leandro Melnick, presidente da Even, o patamar atual de desemprego tem menos impacto para as vendas de imóveis que o efeito positivo dos juros baixos. “Os efeitos da pandemia estarão restritos a mais um semestre”, acrescenta Melnick.

Sem informar números, conta que a Even terá aumento de lançamentos e vendas em 2021. “Tivemos recorde de vendas e ganho de preço em 2020.”

O presidente da Trisul, Jorge Cury, também está otimista. No ano passado, a empresa lançou R$ 1 bilhão da projeção de R$ 3 bilhões para o biênio 2020-2021. Isso significa dobrar lançamentos neste ano.

“As vendas dobram também”, diz Cury, citando que a velocidade de comercialização deve ser mantida e que não há razão para queda de preços dos imóveis da empresa. Com atuação exclusiva na baixa renda, a Tenda mantém a meta de continuar a ganhar fatia de mercado e crescer de 10% a 15% ao ano nos próximos cinco anos. “A demanda é muito maior do que a oferta”, diz o presidente, Rodrigo Osmo.

Segundo ele, o cliente de baixa renda é menos impactado pela piora das expectativas do que pela realidade da economia. Para Osmo, com o fim do auxílio-emergencial, parte dos consumidores poderão ter mais dificuldade de acesso a crédito, levando incorporadoras a fazer ajustes, como descontos, para possibilitar vendas.

O presidente da Direcional, Ricardo Gontijo diz estar “bastante otimista” e que existe demanda tanto para imóveis de baixa renda quanto para os da Riva - subsidiária com atuação nos padrões médio e médio-alto. “O crédito imobiliário tem sido uma das prioridades dos bancos”, diz Gontijo.

Ronaldo Cury, diretor financeiro e de relações com investidores da Cury, ressalta que o mercado continua forte e que a disputa por terrenos segue acirrada. Em relação à pressão de custos de insumos, incorporadoras com foco na baixa renda são as mais impactadas, pois o programa habitacional define limites de preços dos imóveis. “O aço subiu 50%, e o cimento, 40%. O pior já passou”, diz o executivo da Cury.

Nos padrões médio e alto, é mais simples repassar custos para os preços, mas Fugazza, da EZTec, diz ser “natural imaginar acomodação em 2021”. “Espero que haja um arrefecimento”, afirma o executivo.

Neste ano, não haverá o efeito do auxílio-emergencial sobre a demanda de materiais de construção no varejo. Gontijo, da Direcional, diz que inflação é sua maior preocupação no momento. “Se a inflação aumenta, é preciso subir juros”.

A disciplina fiscal também é fundamental, segundo ele. “A clareza de que o país vai ter um teto de gastos talvez seja mais importante do que o ritmo de recuperação do PIB [Produto Interno Bruto]”, afirma o presidente da Direcional.

Diante da perspectiva de vacinação e da retomada do crescimento da economia em 2021, o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, projeta que haverá um novo recorde do número de alvarás concedidos para a construção de novos empreendimentos verticais na capital paulista.

Rumo da Selic em 2021 gera divisão entre analistas

Diante de um cenário ainda bastante turvo quanto aos rumos da economia brasileira neste ano, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central se reúne na próxima semana, em um encontro que deve manter a taxa básica de juros inalterada nos atuais 2% ao ano.

Essa é a expectativa unânime de 90 instituições financeiras e consultorias consultadas pelo Valor nesta semana. Esse alto nível de conformidade entre os analistas, porém, não se espalha para outros pontos, como a definição sobre se o “forward guidance” (prescrição futura) continuará em vigor no comunicado da decisão da semana que vem ou se já será retirado.

Além disso, uma divisão ainda maior entre analistas se dá na avaliação dos cenários para a política monetária ao longo do ano. No levantamento, o ponto médio das estimativas aponta para a taxa em 3,25% em dezembro.

No entanto, há instituições que projetam a Selic em 5%, enquanto uma parte dos analistas vê o juro básico inalterado ao longo de todo o ano.

“Se o risco de baixo crescimento se concretizar, a taxa de desemprego deve se manter em nível relativamente alto e o ritmo de crescimento da população ocupada deve ser lento, afastando o risco de pressão inflacionária forte o bastante para desancorar as expectativas de inflação, sobretudo para 2022”, afirma o economista-chefe do banco Fibra, Cristiano Oliveira.

Para ele, inclusive, o risco de elevações na Selic está “bastante atrelado” ao processo de recuperação da economia brasileira.

Em sua avaliação, a retirada da prescrição futura da comunicação não indica um aumento imediato da taxa básica de juros e nem mesmo na reunião seguinte. “Significa apenas que voltará a valer a estrutura anterior: analisar a cada reunião as projeções dos modelos do BC, se as estimativas do mercado estão ancoradas, a postura fiscal etc”, afirma.

A continuidade ou retirada da prescrição futura nesta reunião é um dos pontos mais discutidos entre analistas. A economista-chefe do Credit Suisse Brasil, Solange Srour, afirma que a sinalização fornecida pela ferramenta já não é mais efetiva, ao apontar que o próprio Copom ressaltou desde dezembro que o ano-calendário de 2021 perderá relevância ao longo dos próximos meses, ao mesmo tempo em que projeções e expectativas de inflação de 2022 já estão em torno da meta.

“Nossos modelos indicam uma defasagem da política monetária em torno de nove meses. Assim, na reunião de março, o Copom já deveria considerar o ano de 2022 com um peso majoritário na tomada de decisão. Manter o forward guidance em janeiro não traz efetividade em guiar as expectativas a respeito da política monetária para os próximos meses”, diz.

Ela lembra, ainda, que a ferramenta foi implementada em agosto, em um cenário onde a expectativa de inflação era de 1,6% para 2020, 2,9 pontos percentuais abaixo do realizado, e de 3,0% para 2021, 0,34 ponto inferior à expectativa atual.

O cenário básico do Credit Suisse aponta para a Selic em 4,5% no fim deste ano, inflação acima do centro da meta e não contempla flexibilizações no teto de gastos. “Temos IPCA de 4,20% para o ano e já estamos com a inflação acima da meta há algum tempo devido aos efeitos da inércia, repasse cambial, alta das commodities e retomada do setor de serviços”, ressalta a economista.

A Genoa Capital é outra casa a apontar que a retirada da prescrição futura na semana que vem é justificável, diante da proximidade entre as expectativas de inflação de 2021 com o centro da meta. O economista-chefe da gestora, Igor Velecico, inclusive, diz acreditar que a decisão sobre a queda ou a continuidade da ferramenta “se tornou mais discricionária” diante do cenário estabelecido.

“Entendemos que há maior probabilidade de o ‘forward guidance’ ser retirado já. No entanto, como atualmente 2021 ainda tem peso relevante no horizonte do BC, pode ser que o Copom deixe para fazê-lo em março”, pondera Velecico, cujo cenário básico aponta para um IPCA de 3,3% neste ano e de 3,5% em 2022, o que é compatível com um processo gradual de elevação da taxa básica de juros, que chegaria a 4% no fim deste ano.

O economista-chefe da Verus, Rafael Sabadell, espera a derrubada da prescrição futura na semana que vem, ao analisar o cenário macro recente, diante dos indicadores mais recentes de inflação e de um quadro fiscal ainda preocupante. Em linha com o que tem sinalizado há bastante tempo, no entanto, o comitê deve pontuar que isso não significa uma alta imediata dos juros, o que deve ocorrer apenas no meio do ano no cenário da Verus.

“O BC vem emitindo sinais de preocupação adicional com a situação fiscal, além de dados recentes de inflação terem cedido menos do que os agentes esperavam. Os dois pontos devem servir como justificativa para a remoção do instrumento. Apesar disso, como explicitado pelo próprio BC, o abandono do ‘forward guidance’ não implica automaticamente em alta de juros”, afirma o profissional. Há no mercado, porém, quem entenda que o forward guidance deve ser mantido na semana que vem.

É o que defende o economista César Garritano, da Renascença, para quem o ponto central das discussões do Copom “envolverá a visão dos diretores a respeito de qual o momento ideal para a retirada”.

É possível, de acordo com Garritano, que o Copom deixe ainda mais claro que o momento de encerramento do instrumento se aproxima. “Nossas apostas apontam para a retirada deste dispositivo em março, sendo que o ciclo de aperto das condições monetárias deverá se iniciar em agosto, através de pontuais aumentos de 0,25 ponto”, diz Garritano.

O superintendente de pesquisas macroeconômicas do Santander Brasil, Mauricio Oreng, concorda com a avaliação de manutenção da prescrição futura nesta reunião, mas também acredita que a comunicação deve trazer “sinais de provável abandono em março”.

O cenário básico do banco contempla, ainda, IPCA que termine este ano em 3,0%, embora haja um viés de alta nas projeções. O Santander também espera que a Selic comece a ser elevada somente em outubro e termine o ano em 2,50%.

Oreng aponta que o banco conta com a manutenção do compromisso com o teto de gastos e não considera a criação de despesas “por  fora”, de forma “que eventuais aumentos ou extensões temporárias de auxílios emergenciais ou gastos sociais seja compensado por cortes de gastos obrigatórios”.

Após travessia fiscal dura em 2021, cenário em 2022 será mais brando

O cenário econômico e fiscal de 2021 está repleto de incertezas, a começar pela aplicação das vacinas contra a covid-19 e o sucesso em conter a pandemia, dois fatores que terão reflexo direto sobre a atividade. A travessia será difícil e sujeita a reveses, mas, passado o momento mais duro, o governo entrará em 2022 com mais facilidade de manejo do teto de gastos, embora as tradicionais pressões por aumento de despesas em um ano eleitoral gerem preocupação.

As opiniões são de Caio Megale, economista-chefe da XP Investimentos. “Vai ser muito tranquilo cumprir o teto em 2022, as dificuldades estão restritas a este ano. Se o governo segurar a onda e não romper uma regra que é importante para o investidor, a dinamica fiscal pode ajudar. 2021 será fundamental para manter essa ancoragem”, afirma Megale.

Em seu relatório mensal, divulgado para o Valor, a XP incluiu pela primeira vez a perspectivas para 2022. Nas estimativas da instituição, o Produto Interno Bruto (PIB) deve ter caído 4,6% em 2020, para avançar 3,4% neste ano e rodar mais perto do potencial em 2022, com alta de 2%. Não se trata, porém, de um cenário líquido e certo.

“A covid não desapareceu, a vacinação não está clara e a nossa munição [espaço fiscal] é bem mais restrita”, enumera Megale. Mesmo sem outra rodada de estímulos generosos para as empresas e famílias, o fiscal ainda estará sob alerta.

Para 2021, a XP projeta que o déficit primário deve ficar em 3,1% do PIB, depois de ter provavelmente atingido 10,7% do PIB no ano passado. Já em 2022, o rombo pode diminuir para 2,3% do PIB. A relação entre a dívida bruta e PIB também seguirá pressionada. Depois do salto de 75,8% do PIB para 90,2% entre 2019 e 2020, o indicador subirá para 91% neste ano e 92,3% em 2022.

“Ao contrário de países vizinhos, como Chile, Colômbia e Peru, que tinham uma relação dívida/PIB na casa de 20% ou 30%, o Brasil já entrou na pandemia com a corda no pescoço. Se os outros países precisarem gastar mais eles terão espaço fiscal, mas o mesmo vale para nós”, afirma. De todo modo, a operacionalização do teto de gastos terá algum alívio, defende Megale.

A descompressão deve ocorrer porque a revisão dos parâmetros do mecanismo terá em 2021 uma dinâmica inversa e mais benéfica do que foi em 2020. No ano passado, o teto foi revisto no meio do ano com um inflação baixa, rodando perto de 2% no acumulado em 12 meses. Mas o nível das despesas obrigatórias foi recalculado, no fim de 2020, com um INPC maior, de 5,4%.

Como resultado, as despesas discricionárias, aquelas de livres alocação, foram comprimidas para R$ 69 bilhões, um valor muito baixo e que ainda pode sofrer redução maior. É um nível arriscado para operar a máquina pública, o que acendeu o alerta sobre um possível “shutdown” de serviços públicos e de furo ou abandono do teto de gastos.

Já em 2022, o teto será atualizado com uma inflação em 12 meses no pico, em torno de 6%, fruto das pressões herdadas do ano passado e ainda presentes nos primeiros meses deste ano.

Em dezembro, no entanto, o índice final (INPC) deverá ficar ao redor de 3,4%, o que abrirá uma folga de cerca de R$ 60 bilhões nos cálculos preliminares da XP. Em números: para 2021, o descasamento entre as duas correções do teto de gastos empurrou os gastos discricionários de cerca de R$ 90 bilhões para R$ 69 bilhões. Já em 2022, este montante deverá subir para R$ 130 bilhões, segundo Megale.

“Um possível alívio pode vir de efeitos da reforma da Previdência, assim como o observado em 2020, que pode compensar parte dessa perda em aproximadamente R$ 10 bilhões. Ao mesmo tempo, a manutenção da desoneração aprovada pelo Congresso pode reduzir outros R$ 4,9 bilhões do montante - caso o recurso da União no STF seja indeferido", destaca o relatório da XP.

No quadro macroeconômico, a virada de 2020 para 2021 manteve o forte desempenho da indústria e a lentidão do setor de serviços, apesar do dado acima do esperado em novembro, divulgado nesta semana. Do lado do consumo, a saída de cena do auxílio emergencial aumenta as apostas de reação do mercado de trabalho como ponto fundamental para a volta da atividade.

Apesar dos dados positivos de emprego formal captados pelo Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged), o contexto geral aferido pela Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) indica que a força de trabalho ainda não se recuperou e a taxa de participação segue perto de 56%, abaixo da média histórica de 61,5%. Com mais pessoas voltando a procurar emprego, a desocupação vai subir.

“Essa hipótese, aliada à inércia e defasagem natural com a atividade econômica, se traduz em um pico de desemprego no segundo trimestre de 2021, quando projetamos uma taxa de desemprego próxima aos 15,8%”, diz o relatório da XP.

Haverá uma recuperação gradual a partir disso, o que levará a taxa de desemprego para 14,6% ao fim de 2021 e 11,8% no fechado de 2022. “O mercado de trabalho voltará ao que era em 2019. Mesmo com a continuidade de uso de máscaras e outras medidas sanitárias, a nossa perspectiva é que não haverá mais restrições à circulação“, diz Megale.