Quarta-feira

VALOR ECONÔMICO

Custo de distratos correspondeu a R$ 1,1 bi em 2016

O custo total de venda das unidades distratadas somou R$ 1,1 bilhão em 2016, segundo levantamento divulgado pela Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). A cifra corresponde a cerca de 10% do Valor Geral de Vendas (VGV) estimado de R$ 10,9 bilhões das unidades distratadas em 2016.

O cálculo do custo de comercialização das unidades distratadas exclui custos fixos, como estandes de vendas, e leva em conta o total de 44.233 unidades distratadas em 2016 multiplicado pelo custo da rescisão por imóvel. Segundo o economista da Fipe, Eduardo Zylberstajn, há custos indiretos que aumentam o peso das rescisões. De acordo com o levantamento, o setor perde a oportunidade de gerar R$ 159 milhões em valor adicionado cada vez que, em decorrência dos cancelamentos de vendas, deixa de produzir mil unidades dos padrões médio e alto.

As rescisões têm ocorrido, principalmente, em unidades para as rendas média e alta. Os distratos das associadas da Abrainc em unidades desses segmentos somaram R$ 7,5 bilhões no ano passado. "O custo maior para as incorporadoras decorrente dos preços vai acabar se refletindo nos preços dos imóveis. Os distratos não são a causa da crise do mercado imobiliário, mas a manifestação de uma situação desequilibrada", disse Zylberstajn.

O presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, destacou que qualquer indústria que tem mais custos reduz investimentos. Segundo França, o mercado enfrenta um problema de devolução de produtos que não ocorre em outros setores. Para ressaltar a gravidade, o presidente da Abrainc citou que os distratos foram uma das razões para a PDG Realty ter de recorrer à recuperação judicial.

França afirmou que as discussões para a regulamentação dos distratos prosseguem, mas há "necessidade de equação que seja boa para o sistema como um todo". Segundo ele, os distratos provocam um risco sistêmico muito grande, inclusive para o sistema financeiro, que fornece crédito para os segmentos de médio e alto padrões.

Nos 12 meses encerrados em fevereiro, a relação entre distratos e vendas foi de 41,6%, segundo o indicador Abrainc¬Fipe. Nos padrões médio e alto, a relação entre distratos e vendas foi de 51%, ante 24% nas unidades do Minha Casa, Minha Vida no período. Os lançamentos subiram 7,3%, de março de 2016 a fevereiro deste ano, para 69.180 unidades. As vendas caíram 4,9%, para 104.718 unidades.

No período, os projetos dos padrões médio e alto padrões ficaram com 9,9% dos lançamentos, e os do Minha Casa, Minha Vida, com 80,1%. Enquanto os lançamentos do programa habitacional cresceram 12,9%, os de médio e alto padrões caíram 10,1%. Neste ano, os lançamentos de imóveis caíram 13,4%, até fevereiro, para 4.015 unidades, enquanto as vendas cresceram 6,9%, para 13.779 unidades. O prejuízo das associadas da Abrainc de capital aberto somou R$ 717 milhões em 2016.

EXAME

Enquanto uns choram, a MRV pisa no acelerador - Como?

Um imenso clarão foi aberto nos últimos meses em Pirituba, bairro de classe média na zona norte de São Paulo. Nesse terreno, que tem 169 000 metros quadrados - tamanho equivalente a cerca de 20 campos de futebol - , vai ser construí-do um dos maiores empreendimentos imobiliários do país. O plano é que ele tenha 7 300 apartamentos, de 37 a 44 metros quadrados, divididos em 48 prédios, além de uma creche e uma base da Polícia Militar. Estima-se que 25 000 pessoas morarão ali quando as obras terminarem.

Quem acompanha o momento atual do mercado imobiliário, que vive uma de suas piores crises no Brasil, pode achar que começar algo desse tamanho justamente agora não faz o menor sentido. Milhares de imóveis novinhos estão encalhados nas grandes cidades do país porque faltam interessados com condições de comprá-los. Pirituba é quase uma metáfora do que acontece no setor imobiliário brasileiro - enquanto todos pisam no freio, a incorporadora mineira MRV pisa no acelerador.

Fundada em 1979 pelo engenheiro Rubens Menin, a MRV se tornou, na atual crise que assola o setor, a maior incorporadora do país. Vale, na bolsa, 6,5 bilhões de reais - 1,5 bilhão a mais que a badalada Cyrela e duas vezes a Eztec, terceira da lista. Em 2016, seu lucro aumentou, chegou a 557 milhões de reais e foi, de longe, o maior do setor. No mesmo período, 11 das 17 incorporadoras de capital aberto tiveram prejuízo, segundo um levantamento da empresa de informações financeiras Economatica. Entre as empresas que estão no azul, nenhuma conseguiu aumentar seu lucro no ano passado. E, aproveitando-se da crise, a companhia gastou 41 bilhões de reais na compra de terrenos, volume recorde em sua história. É suficiente para dez anos de lançamentos se o ritmo atual for mantido.

Parte dos projetos já começou. Além do megaempreendimento em Pirituba, a MRV tem três grandes obras em andamento no país - uma delas fica em Canoas, no Rio Grande do Sul, onde o plano é construir 4 160 apartamentos. "Vamos lançar aos poucos, à medida que percebermos que há demanda", diz Eduardo Fischer, um dos copresidentes da MRV (o comando é dividido com Rafael Menin, filho de Rubens; Fischer é sobrinho do fundador). Segundo Fischer, a meta é construir 60 000 unidades por ano nos próximos anos, 50% mais do que a empresa fez em 2016.

O que faz uma incorporadora ganhar dinheiro no mercado de baixa renda é, principalmente, quanto ela gasta para construir. Parece óbvio, mas foi aí que muitas empresas, especialmente as voltadas para as classes média e alta, patinaram em sua tentativa de crescer na baixa renda. No segmento de alto padrão, a localização pode determinar o sucesso ou o fracasso de um imóvel.

Um prédio novo com alguma área de lazer e três vagas de garagem tem muito mais chance de ser vendido se for lançado na região dos Jardins, na zona oeste de São Paulo, onde faltam terrenos para esse tipo de empreendimento, do que no Morumbi, onde há dezenas de condomínios com essas características. Já os imóveis de baixa renda ficam nas periferias, e os interessados acabam olhando muito mais o preço do que a localização - acham que vale a pena mudar de bairro se, assim, conseguirem comprar uma casa.

A MRV adotou duas estratégias para manter os custos sob controle. Uma é fazer grandes obras, como a de Pirituba, e prédios padronizados, com os mesmos acabamentos (como portas e janelas), em qualquer lugar em que construir. Com isso, a empresa ganha escala, o que lhe dá mais poder de barganha com os fornecedores.

Outra é construir menos nas capitais e mais no interior do país, onde os terrenos costumam ser mais baratos e a concorrência é menor. "Também construí-mos em cidades próximas e, assim, aproveitamos os mesmos corretores e fornecedores. Até os gastos com marketing podem ser divididos", diz Rafael Menin. Hoje, a empresa tem terrenos e obras em 144 cidades, como São Gonçalo, no Rio de Janeiro; e Araras, em São Paulo.

Um mercado de especialistas

Usando a figura imortalizada pelo filósofo Isaiah Berlin, a MRV é uma empresa "porco-espinho" - que só sabe fazer uma coisa, mas faz direito. A MRV sempre vendeu para a baixa renda. Seu alvo principal são os consumidores com renda familiar de 1 500 a 5 000 reais. No passado, esse público tinha acesso a financiamento em programas de estímulo à construção de moradias populares, como o do Banco Nacional da Habitação (BNH). A coisa mudou de patamar em 2009, quando o governo criou o Minha Casa, Minha Vida.

O programa oferece juros menores, menos burocracia na contratação de crédito imobiliário e, dependendo da faixa de renda, subsídios que podem chegar a 90% do valor dos apartamentos e das casas. A amplitude do programa mudou a cara dos imóveis de baixa renda. Em vez de predinhos modestos, começaram a ser lançados condomínios com área de lazer e, em alguns casos, piscinas. No início, a maioria das grandes incorporadoras entrou nesse mercado, mas, aos poucos, ficou claro que se trata de um nicho para especialistas - e mesmo os especialistas passaram por maus bocados. A Tenda, que hoje pertence à Gafisa e só constrói para a baixa renda, enfrentou graves dificuldades financeiras entre 2011 e 2014 e só foi saneada de fato há dois anos.

A MRV soube surfar a eufórica onda do mercado imobiliário dos anos 2000 sem grandes tombos. Conteve a ambição e não cresceu mais do que podia quando o mercado financeiro pedia crescimento acelerado. Não tentou competir com a Cyrela na alta renda. E fez poucos empreendimentos no segmento mais subsidiado pelo Minha Casa, Minha Vida, a chamada "faixa 1", mais suscetível ao vaivém de Brasília e mais semelhante aos velhos programas assistencialistas do passado.

Recentemente, o governo reduziu os subsídios à faixa de menor renda, o que prejudicou uma das principais concorrentes da MRV, a Direcional, especializada nesse segmento (procurada, a Direcional não deu entrevista, mas executivos do setor dizem que a empresa está mudando para vender mais para quem ganha acima de 1 800 reais por mês). "A MRV continuou fazendo o que sabia e soube ser agressiva quando houve a oportunidade de expansão", afirma Luiz Mauricio, analista do setor de construção civil do Bradesco.

Hoje, o maior risco para as incorporadoras que constroem para a baixa renda é haver mudanças nas regras de uso do FGTS, de onde saem os recursos para os financiamentos do Minha Casa, Minha Vida. Na verdade, as regras já vêm mudando. Os executivos da MRV criticaram, por exemplo, a decisão de permitir o saque, sem um teto de valor, de contas inativas do FGTS. "Pessoas de renda mais alta vão usar esses recursos para investir, e isso não beneficia o setor de construção, que é o objetivo do FGTS", diz Rubens Menin.

Além disso, a concorrência já começa a aumentar. As incorporadoras Cury, que tem a Cyrela como sócia, e o Grupo Rezek pretendem lançar no segundo semestre um empreendimento com 15 600 unidades na zona sul de São Paulo. A Tenda, hoje revigorada, fez 41 lançamentos em 2016 em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Bahia, Pernambuco e Rio Grande do Sul. Para o comando da MRV, porém, há espaço para todo mundo, especialmente quando a economia se recuperar de fato e o desemprego cair. Se o país e o setor imobiliário saírem do atoleiro em que se enfiaram, haverá muitos clarões como o de Pirituba espalhados pelo país.