Quarta-feira

FOLHA DE SÃO PAULO

O distrato e o interesse

JOSÉ CARLOS MARTINS - Engenheiro civil e presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)

O interesse coletivo deve prevalecer sobre o individual. O conceito de vida em sociedade nos faz cada vez mais pensar no bem de todos, e não no de uma pessoa só.

Nas relações comerciais, isso tem sido posto em prática para que atinjamos o máximo de equidade. Foi assim quando se criou a lei dos consórcios, sancionada em 2008.

A falta de cumprimento dos contratos de consórcio era uma das maiores fontes de litígio nos Procons e nos tribunais Brasil afora. Muitos consorciados paravam de contribuir no meio do processo e pegavam o dinheiro de volta.

Os inúmeros distratos acabavam inviabilizando esses negócios e quem continuava pagando as parcelas não conseguia adquirir seu bem. Quem comprava, já o fazia com a expectativa de rescisão.

Quando discutimos o desfazimento no mercado imobiliário, que chamamos coloquialmente de distrato, nos esquecemos deste conceito.

Quando há distrato, o empreendimento perde fôlego financeiro, pois diminui sua capacidade de receita futura. Precisará devolver valores para quem está rescindindo

O setor imobiliário precisa de regras mais claras que punam os que não cumprem os contratos, sejam eles compradores ou construtores e, além de tudo, não cumprirá o acordo, assumido com o financiador, de vender um determinado número de unidades, acarretando o não desembolso de parcelas previstas em contrato.

Em um empreendimento independente, a perda de receita pode provocar sérios problemas ao grupo de compradores adimplentes.

Nesse quadro, um ponto importante deve ser colocado em discussão: devemos proteger quem comprou e aguarda a entrega de um imóvel ou quem rescindiu o contrato?

Precisamos urgentemente, pelo bem de todos, criar regras que punam os que não cumprem os contratos, sejam compradores ou construtores. Tanto a empresa que atrasa o prazo contratual quanto o comprador que desiste do negócio devem arcar com os custos causados a outra parte.

Coletivo

Quando essas despesas não são ressarcidas, alguém terá de compensá-las. Sem isso, o empreendimento deixa de ser sustentável e não se viabiliza. Ou seja, os demais compradores acabam prejudicados.

Buscamos agora uma maneira de tornar os contratos mais equilibrados. Se a base de cálculo do reembolso incidir sobre o valor do imóvel, a negociação torna-se transparente e favorece o planejamento do consumidor e do empreendedor.

Dessa maneira, o contrato informará quanto o comprador vai perder caso se torne inadimplente e quanto o empreendedor, por sua vez, terá de desembolsar em caso de desistência.

Da forma como ocorre hoje - a base de cálculo do reembolso sobre o valor já pago pelo comprador- , os contratos acabam estimulando o distrato e prejudicam os bons pagadores. É preciso dar prioridade à maioria, e não ao interesse de uma minoria.

CNI: redução de custo é principal fator apontado por indústria para terceirização

As empresas industriais (indústria de transformação, extrativa e construção) utilizam serviços terceirizados, principalmente, para reduzirem os custos. Esse é um dos resultados da Sondagem Especial sobre Terceirização realizada pela Confederação Nacional da Indústria (CNI) em 2016 e divulgada nesta terça-feira, 14. Segundo a pesquisa, 88,9% das empresas afirmam contratar serviços terceirizados com esse fim de reduzir custos.

A entidade avalia que a redução de custo não está relacionada com diminuição de salários e de custos trabalhistas. "Na verdade, o custo menor é resultado da otimização do processo produtivo, que implica em ganhos de eficiência, melhor aproveitamento de insumos e ganhos de escala em processo fabril", diz a CNI.

A Sondagem revela que aproximadamente 63,1% das empresas industriais utilizam a terceirização. O porcentual é um pouco menor que o verificado na primeira pesquisa realizada pela CNI sobre o tema, em 2014, quando 69,7% da indústria usavam esse tipo de serviço. "Um dos fatores que pode explicar a redução no uso desses serviços é a fraca atividade econômica", destaca a CNI.

Segundo o levantamento, o tipo de serviço mais utilizado pelas empresas que terceirizam é o relacionado à segurança e/ou vigilância e serviços especializados como logística e montagem de equipamentos.

A Sondagem também revela que 21,8% das empresas planejam aumentar a terceirização nos próximos anos. A indústria da construção é o segmento com maior intenção de aumento da utilização de serviços terceirizados (24%).

Obstáculos

Para 67,6% da indústria, a insegurança jurídica e possíveis passivos trabalhistas são as maiores dificuldades enfrentadas por aqueles que contratam serviços terceirizados. Esse porcentual chega a 72,4% das empresas da indústria da construção. "É importante destacar que a insegurança jurídica ganhou importância desde a última pesquisa, com aumento de 7,8 pontos porcentuais", diz a CNI.

O segundo item apontado como obstáculo à terceirização é a qualidade menor que o esperado, que foi assinalado por 33,5% das empresas. Em terceiro lugar, com 32,6%, está o problema de custos maiores que o esperado e, em quarto lugar, com 31,2%, a fiscalização trabalhista também é apontada como um obstáculo.

O projeto que regulamenta a terceirização está para ser apreciado pela Câmara dos Deputados. O presidente da Casa, deputado Rodrigo Maia (DEM-RJ), marcou a votação da matéria para o dia 21 de março, terça-feira da próxima semana. O atraso na votação, segundo justificou Maia ao Broadcast (serviço de notícias em tempo real do Grupo Estado) na semana passada, deve-se ao fato de que a negociação sobre as garantias aos trabalhadores ainda não foi concluída com as centrais sindicais.

A Sondagem ouviu 3.048 empresas, sendo 1.196 pequenas, 1.152 médias e 698 grandes, no período de 3 a 14 de outubro de 2016.

Venda de residências novas encolhe 20% no ano em São Paulo

A venda de imóveis residenciais novos caiu 19,7% na cidade de São Paulo em 2016, na comparação anual, para 16 mil unidades, de acordo com a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi¬SP (PMI). A queda ficou em linha com a última estimativa do Secovi¬SP e indica que 2016 foi pior ano da série histórica em número de unidades comercializadas.

O volume vendido foi 43,6% abaixo da média anual do intervalo de 2004 a 2015, de 28,7 mil unidades. Para efeito de comparação, desde 2015, o desempenho anual está inferior ao de 2004, quando foram definidos marcos regulatórios do setor, como o patrimônio de afetação. O Valor Geral de Vendas (VGV) comercializado caiu 18%, para R$ 8,6 bilhões.

A comparação considera dados atualizados pelo INCC¬DI de dezembro de 2016. Em nota, o economista¬chefe do Secovi¬SP, Celso Petrucci, informa que o mercado imobiliário poderá crescer de 5% a 10% neste ano, devido às reduções da inflação e da taxa de juros, além da retomada de investimentos e da geração de emprego e renda.

Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), divulgados pelo Secovi¬SP, apontam que os lançamentos residenciais realizados em 2016, na cidade de São Paulo, encolheram 23,3% para 17,6 mil unidades.

O volume lançado também é inferior ao de 2004. Em nota, o Secovi¬SP ressalta que foi o segundo ano consecutivo de forte queda nos lançamentos. Em 2015, a redução havia sido de 32,4%. No fim de 2016, havia oferta de 24.130 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo, o que significa que é preciso 19 meses para consumir a totalidade dos imóveis. Os destaques em vendas e lançamentos foram unidades de dois dormitórios, com preço de R$ 225 mil a R$ 500 mil.

Na região metropolitana de São Paulo — composta por 39 cidades, incluindo a capital —, houve queda de 24% nas vendas, para 25,2 mil unidades e retração de 30% nos lançamentos, para 26,8 mil unidades. Retomada Petrucci espera reação do mercado imobiliário em 2017. “Nossa expectativa é que preços sejam retomados a partir deste ano”, afirma. De acordo com ele, o “fundo do poço” do setor foi registrado em 2016.

O economista acredita que parte da demanda reprimida vai movimentar preços dos imóveis nos próximos anos. Essa demanda resultaria da formação de novas famílias combinada com a postergação da decisão de compra.

Projeções

O presidente do Secovi¬SP, Flávio Amary, afirmou que a expectativa de retomada do mercado imobiliário em 2017 é muito positiva. Isso se baseia na queda da taxa de juros e da inflação, além da melhora dos índices de confiança do consumidor. O sindicato projeta crescimento de 5% a 10% no mercado, mas até junho ou julho pode revisar a projeção para cima. O momento é de estabilidade de preços de imóveis, de acordo com Amary, e positivo para quem vai comprar uma unidade. “Quem antecipa a compra toma uma boa decisão”, diz Amary.

Em relação à questão dos distratos, o presidente do Secovi¬SP defende que acordo de compra e venda de imóvel seja irrevogável e que não se discuta mais o percentual a ser retido pelas incorporadoras quando ocorre uma rescisão. “Se o distrato valer, que seja para o comprador e o vendedor”, diz Amary.

VALOR ECONÔMICO

Governo define proposta para nova TJLP

Está praticamente pronta a proposta de uma nova Taxa de Juros de Longo Prazo (TJLP), que baliza os financiamentos do BNDES. Ela será uma taxa mensal, e não mais trimestral, definida com base na estrutura a termo da NTN¬B (título do Tesouro Nacional indexado ao IPCA). A nova taxa deve ser criada por projeto de lei a ser enviado ao Congresso Nacional e não terá subsídio embutido.

Uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) mudará a metodologia de cálculo da TJLP atual, que conviverá com a nova taxa enquanto houver estoque de crédito nela referenciado. Ela também vai com base na NTN¬B, mas ainda será uma taxa de juros subsidiada. Na próxima terça¬-feira haverá reunião entre os ministros da Fazenda, Henrique Meirelles, do Planejamento, Dyogo de Oliveira, e o presidente do Banco Central, Ilan Goldfajn, para discutir a proposta antes de leva-¬la ao presidente Michel Temer.

Uma alta fonte oficial confirmou que essa é uma alternativa em debate na área econômica, mas desestimulou qualquer especulação sobre prazo para decisão. Segundo ele, a reunião da semana que vem pode não ser conclusiva e não estaria assegurada, no governo, a própria intenção de acabar com a TJLP. Essa, porém, é uma mudança que, se aprovada, vai produzir grande impacto tanto sobre a política fiscal quanto monetária.

Atualmente o estoque de crédito concedido com base na TJLP é da ordem de R$ 600 bilhões, incluídos aí recursos dos fundos da Marinha Mercante, de Amparo ao Trabalhador e o PIS/Pasep. Considerando que a cada ano vencem financiamentos da ordem de R$ 100 bilhões a R$ 150 bilhões, ao fim de quatro a cinco anos estarão fortemente reduzidos os recursos subsidiados, emprestados com base na velha TJLP.

Essa taxa continuará sendo calculada pelo Banco Central, porém, para os financiamentos do BNDES a projetos de longo prazo, como os concedidos para a construção de usinas hidrelétricas, cuja maturação é de até 30 anos. Isso reduzirá bastante o custo dos subsídios creditícios bancados pelo Tesouro Nacional. O fim da velha TJLP em um horizonte visível vai fortalecer, também, o alcance da política monetária.

Hoje a taxa Selic afeta apenas uma parte do mercado de crédito, já que a outra parcela opera com taxas subsidiadas. Com isso, a elevação dos juros básicos tem que ser mais salgada para fazer o mesmo efeito sobre a demanda agregada e, por consequência, sobre os preços. Com a substancial diminuição da oferta de crédito subsidiado ¬ que ficaria mais restrita ao setor imobiliário e agrícola ¬ a Selic passará a alcançar um mais amplo mercado de crédito. Com isso, é muito provável que os ciclos de aperto monetário tenham que ser menos intensos para o Banco Central perseguir uma mesma meta de inflação.

Outra questão abordada pelos técnicos que formularam essa medida é em relação a financiamentos tomados com referência na atual TJLP que, ao vencer, sejam objeto de renovação. Nesse caso, a renovação seria feita com base na taxa nova, sem subsídio. Criada em 1994, poucos meses após a edição do Plano Real, a TJLP é atualmente de 7,5% ao ano ¬ a taxa Selic é de 12,25% ao ano. A diferença, que já foi muito maior, dá a dimensão dos subsídios financiados pelo Tesouro Nacional.

Tom mais agressivo do Fed poderia afetar rumo da Selic, diz Garcia

A trajetória da taxa Selic pode ser afetada caso o Federal Reserve (Fed, o BC dos EUA) adote um tom muito mais agressivo para o aperto monetário, diz o professor Márcio Garcia, do Departamento de Economia da PUC¬Rio.

Para o especialista, o principal canal de impacto é o câmbio, e uma disparada do dólar frente ao real teria efeito na inflação, diminuindo o espaço para o afrouxamento monetário no Brasil. Garcia aponta, entretanto, que esse não é o cenário principal. Na avaliação dele, as atenções estão concentradas no andamento das reformas propostas pelo governo, que podem contribuir para uma queda mais consistente dos juros.

Valor: O que esperar para o anúncio do Federal Reserve?

Márcio Garcia: Estamos esperando que haja sequência no aperto monetário. Não tenho certeza sobre quantas subidas de juros devem ocorrer até o fim do ano, mas o Fed caminha para normalização da política monetária, num ritmo mais rápido do que se esperava. Certamente, vai ser mais rápido do que a normalização que quase não ocorreu no ano passado, quando só houve aumento de juros em dezembro.

Valor: Olhando para o mercado local, o dólar vem em alta antecipando a reunião do Fed. Qual efeito no câmbio podemos esperar de um tom mais duro do BC dos EUA?

Garcia: Deve ter uma atratividade maior de fundos nos Estados Unidos e consequentemente isso deve gerar depreciação em moedas arriscadas, como o real. Os spreads devem ficar mais elevados e o preço mais baixo. Naturalmente, grande parte desse efeito já foi incorporado, na medida em que essas expectativas já estão no mercado. Mas quando uma informação nova se torna realidade tende a impactar os preços.

Valor: Mas o Fed pode trazer grande turbulência para o câmbio?

Garcia: Boa parte da expectativa já está no preço. O interregno benigno ao qual o Banco Central vinha se referindo está se esgotando. Convém a aceleração do ritmo das reformas. Caso contrário, podem sair de uma situação que alguns estão reclamando de câmbio apreciado para situação de depreciação acelerada, com efeito inflacionário e impacto em empresas endividadas.

Valor: Como a atuação do Fed pode impactar a trajetória da Selic?

Garcia: É afetada na medida em que o câmbio é atingido, pois é um canal fundamental para inflação. Há outros canais, os prêmios de risco das nossas empresas, o crédito para essas companhias pode ficar mais raro e mais caro.

Governo vai reduzir para cerca de 0,5% projeção de crescimento para 2017

O governo vai reduzir para cerca de 0,5% a previsão de crescimento da economia brasileira em 2017. A nova projeção será divulgada na próxima semana, no relatório de avaliação e despesas do primeiro bimestre.

Apesar de a equipe do Ministério da Fazenda ainda não ter concluído os cálculos, interlocutores do governo já garantem que a projeção ficará próxima dos 0,48% esperados pelo mercado, de acordo com o último Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central na segunda-feira (13).

A equipe econômica, que chegou a prever um crescimento de 1,6%, já falava em uma projeção de 1%.

O ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, vem destacando que, no fim do ano, a economia já estará em ritmo mais acelerado. Segundo ele, a expectativa é que, na comparação do último trimestre de 2017 com o mesmo período de 2016, a taxa de crescimento fique em 2,4%.

Questionado nesta terça-feira (14) sobre se será necessário aumentar tributos, Meirelles disse que a equipe ainda está "finalizando os cálculos". "Existem muitos dados em processo de análise, como questão de venda de ativos estatais, uma série de coisas que estamos analisando, algumas privatizações, o que será pago de dividendos", disse.

Meirelles reforçou que o governo cumprirá a meta de resultado primário de 2017, de um déficit de R$ 139 bilhões. Para isso, ele não descarta um contingenciamento de despesas e um aumento de tributos.

"Se precisar, vamos aumentar [impostos]. O que há de compromisso não é se vai haver aumento de imposto ou não, contingenciamento ou não, nosso compromisso é cumprir a meta de resultado primário. É isso que dá segurança para a economia crescer", argumentou Meirelles.

O ESTADO DE SÃO PAULO

Com cortes na Selic, juros do crédito caem pelo terceiro mês consecutivo

Favorecidas por melhores condições no cenário econômico, com queda da inflação e redução da taxa básica de juros, as taxas de juros em operações de crédito recuaram em fevereiro pelo terceiro mês consecutivo, aponta levantamento da Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

A média do juro cobrado para pessoas físicas recuou 0,02 ponto porcentual (p.p.) ao mês, passando de 8,12% em janeiro para 8,10% em fevereiro. A taxa anualizada ficou em 154,63%, de 155,20% no mês anterior. Já a taxa média de juros para pessoa jurídica passou para 4,68% ao mês (73,13% a.a.) em fevereiro, de 4,72% ao mês (73,92% a.a.) em janeiro.

Para o diretor executivo de Estudos e Pesquisas da entidade, Miguel José Ribeiro de Oliveira, a perspectiva de mais cortes na Selic contribuem com o recuo nas taxas bancárias. "Tendo em vista a melhora das expectativas quanto à redução da inflação, bem como na melhora fiscal, deveremos ter novas reduções da taxa básica de juros, o que reduz o custo de captação dos bancos, possibilitando novas reduções das taxas de juros nas operações de crédito", comenta.

Entre seis linhas de crédito para pessoa física pesquisadas, foi constatado recuo em quatro: cheque especial, CDC (financiamento de veículos), empréstimo pessoal por bancos e empréstimo pessoal por financeiras. Já os juros do comércio e do cartão de crédito rotativo registraram alta.

A Anefac apontou que, levando em consideração as flutuações da Selic verificadas desde março de 2013, quando estava na mínima história de 7,25%, até hoje (12,25%), a taxa é 5,00 pontos porcentuais maior, o que provocou uma escalada considerável nos juros praticados no mercado. Para pessoas físicas, o juro médio das operações de crédito foi de 87,97% para 154,63% no intervalo. Já nas operações com pessoa jurídica, a taxa média se elevou de 43,58% para 73,13%.