Segunda-feira

NOVO JORNAL

Empresários já começaram a investir no Vetor Norte

Uma das menores capitais do país em extensão territorial, Natal passou por uma expansão agressiva nas últimas décadas. Basta dizer que no início dos anos 1980 a cidade tinha menos de 10 prédios residenciais com mais de seis andares e as zona urbana só iam até a altura da avenida Salgado Filho, onde hoje está o shopping Midway Mall. “Ali era a fábrica da Guararapes. Havia algumas poucas casas, mas era uma área industrial”, lembra o diretor da Sociedade Potiguar de Empreendimentos (Spel), Hugo Bueno.

A capital se verticalizou e se expandiu principalmente para a zona Sul. Passou pelo processo de conurbação com Parnamirim e São José de Mipibu e já não tem mais para onde crescer, de acordo com especialistas em urbanização e do setor de construção civil.

“O crescimento se deu muito para a zona Sul. Não existem mais espaços para se ocupar. A ocupação foi muito ostensiva. A cidade não se preparou para o recebimento desses novos empreendimentos. Nos quarteirões onde havia 20 casas agora tem 800 moradores de condomínios. As ruas não foram ampliadas para receber essa quantidade de residentes e de veículos”, complementa Bueno.

A nova alternativa apontada por eles são áreas praticamente virgens no setor denominado Vetor Norte, do lado norte do Rio Potengi. Grandes incorporadoras e empresas já contam com projetos e lançamentos na região, mas avaliam que sem uma intervenção governamental na infraestrutura da região, os projetos privados não passarão de ações pontuais e não haverá pleno desenvolvimento do setor.

A própria Spel conta com um projeto considerado dos mais audaciosos para a região Norte. Trata-se do VistarMar Pitangui - Jacumã – uma nova cidade construída em uma extensão de 2.700 hectares.Para se ter uma dimensão, o Parque das Dunas (segunda maior reserva ambiental urbana do país) conta com 1.172 hectares. Menos da metade da propriedade da empresa no Vetor Norte.

Nesse local são previstas construções de condomínios e lotes residenciais voltados para todas as classes econômicas, além de áreas industriais, turísticas, comercial e de serviços, educação e saúde. É uma nova cidade. Bairros planejados. “Uma cidade, para ter uma condição de moradia, precisa ter áreas de residência, de trabalho, entretenimento, serviços e comércio. Tudo isso está contemplado”, garante.

O projeto é de longo prazo. A empresa chegou na região há 26 anos, quando começou a adquirir os primeiros terrenos, de diferentes proprietários. Apesar dos primeiros empreendimentos surgirem agora, o diretor avalia que até a conclusão da ideia inicial ainda serão demandadas mais duas décadas. “Se tivéssemos pensamento de curto prazo, teríamos loteado tudo e vendido, mas esse não é nosso objetivo”, conta.

De acordo com Bueno, a área  está toda licenciada e preparada para receber empreendimentos. A Spel, que pertence ao empresário Paulo de Paula, foca no planejamento urbano e realiza parceria com desenvolvedores urbanos (construtoras, incorporadores e imobiliárias) focados nesse desenvolvimento. O Alphaville, por exemplo, projeta um bairro na localidade.

“A zona Norte nunca recebeu a atenção necessária para seu desenvolvimento, teve uma ocupação desordenada”, comenta Bueno. Apesar disso, ele aponta que a região recebeu o Aeroporto de São Gonçalo do Amarante, que é um importante vetor de desenvolvimento. A Ponte Newton Navarro, que liga a zona Leste à zona Norte também é outro fator positivo. A conclusão da avenida Moema Tinoco, para ele, é fato determinante para que haja uma mudança na mobilidade e no desenvolvimento da região.

“Um dos fatos que nos leva a pensar que o desenvolvimento vai por esse lado (Norte), é que estamos planejando uma área com acessos fáceis, ruas planejadas para receber a população. Estamos tentando desenvolver um novo setor”, pontua Hugo Bueno. Considerando que a Moema Tinoco esteja pronta, ele diz que a distância entre a ponte e o empreendimento é de 20 quilômetros. Essa é mais ou menos a distância do mesmo ponto para bairros onde estão grande parte das moradias na região Sul, como Nova Parnamirim.</p>

Desenvolvimento integrado é a solução

Hugo Bueno aponta para um desenvolvimento integrado com a comunidade como solução urbana. Ele conta que antes de qualquer empreendimento, o que chegou primeiro à comunidade de Pitangui foi o desenvolvimento humano. Em 1990 a empresa chegou ao local e em reunião com a comunidade perguntou quais eram os principais problemas enfrentados por eles. O primeiro a ser combatido foi a falta de escola de Ensino Médio na região. O professor e empresário Paulo de Paula levou para lá a Escola das Dunas, com serviços e materiais gratuitos para os jovens da comunidade. A escola continua em funcionamento até hoje e foi estadualizada em 2004. Todos os professores são ex-alunos da própria instituição. “Hoje a comunidade, que antes não tinha outras oportunidades, está capacitada para também se desenvolver junto com os projetos que vão chegar lá”, considera Bueno.

Em seguida também foi desenvolvido no local um centro de educação ambiental para o desenvolvimento sustentável. A comunidade ainda teve outras necessidades supridas, como a doação de lotes e toda documentação que torna cada morador dono daquele pedaço de terra.

Mais recentemente a empresa também doou 160 hectares ao governo do estado, avaliado em R$ 9 milhões, para criação do parque tecnológico do Rio Grande do Norte (PotiPark) – outro vetor de desenvolvimento para o setor, de acordo com o secretário de Desenvolvimento Econômico, Flávio Azevedo.

Duas reservas ambientais também foram criadas na região. Uma, de preservação das dunas móveis, já entrou na lista nacional de reserva particular de patrimônio natural. Outra, que preserva uma área de Mata Atlântica, está em vias de ser oficializada. O litoral também ficará preservado, de acordo com o diretor da Spel.

‘Sociedade precisa pensar a Região Metropolitana’

Para Fernando Lessa, diretor de Marketing e Vendas da Ritz-G5, não só o governo, mas toda a sociedade potiguar precisa pensar a Região Metropolitana de Natal nos próximos 10 ou 15 anos. Segundo ele, houve uma tentativa de criar uma associação envolvendo empresas interessadas no desenvolvimento da região, há cerca de quatro anos, mas o grupo existe apenas de maneira informal, por enquanto. Apesar de não existir um link direto com o governo do estado e com as prefeituras dos municípios envolvidos, ele considera que talvez esse seja o momento de existir uma aproximação entre o poder público e privado.

“Não adianta fazer investimento independente sem ter o braço do governo para dar a infraestrutura. Mesmo que ela venha na forma de uma PPP, ela não precisa ser financiada pelo governo. É importante achar o investidor e uma fórmula que dê certo. Mas acho que seja o momento de abrir o diálogo com o governo nesse sentido”, salienta.

A empresa conta com um empreendimento de luxo na região – o Palm Springs – que inicialmente é voltado para segunda moradia, mas pode se tornar primeira residência de muitos proprietários, se houver condições de mobilidade, na visão do representante empresarial.

Lessa aponta que, além de as distâncias serem basicamente as mesmas, a mobilidade na zona Sul já está bastante comprometida, precisando de novos projetos viários, enquanto a zona Norte ainda pode contar com projetos que facilitem acessos e transporte. “A gente tem uma área norte praticamente virgem. Isso é fantástico”, reforça.

Outra empresa que já está apostando no vetor Norte é a Ecomax, que vai lançar seu novo empreendimento lá no próximo dia 8 de abril. O Bosque da Praia tem 197 lotes, dos quais 90% já estão comercializados. O condomínio de praia, de alto padrão, fica localizado em Jacumã.

De acordo com o diretor da empresa, Francisco Lourenço, quando o projeto foi iniciado cerca de três anos atrás, já havia uma expectativa de que a Moema Tinoco estivesse pronta quando ele fosse concluído. Isso não aconteceu. Apesar de ter outros investimentos para a região, o empresário aponta que eles só deverão ser aceleradas conforme a estrutura viária também avance.

“A avenida Moema Tinoco é o maior gargalo, hoje, para o desenvolvimento da região. O governo tem que trabalhar com isso porque já se fala há 20 anos sobre essa necessidade. Hoje, por motivo de segurança, as pessoas evitam ir para lá à noite. Bons acessos são importantes até para aumentar a segurança”, pondera. “Temos vários projetos, Tudo está dependendo dessa infraestrutura”, acrescenta.

TRIBUNA DO NORTE

Imóveis: “Esse ano é de começar um novo ciclo virtuoso”

Assim como em vários setores da atividade econômica, o mercado imobiliário tem sentido os efeitos da recessão. A atividade espera, no entanto, que um novo ciclo de crescimento comece a se configurar a partir deste ano. A “Taxa de juros baixa significa mercado imobiliário em alta e renda disponível para compra e aquisição de imóveis. A gente acredita que esse ano é de começar esse novo ciclo virtuoso”, diz o presidente da Associação Brasileira de Mercado Imobiliário (ABMI), Pedro Fernandes.

Ele esteve em Natal nesta semana para participar do 65º Encontro da ABMI, realizado nos dias 30 e 31 de março. Analisar a atual conjuntura do mercado imobiliário e compartilhar técnicas disponíveis para aprimorar os serviços de compra e venda aos consumidores foram os principais eixos do evento.

Na entrevista a seguir, concedida à TRIBUNA DO NORTE, o presidente da associação comenta esses pontos:

Qual a análise que o senhor faz da atual situação do mercado imobiliário?

O mercado imobiliário é muito sensível à economia do país. O Brasil teve a pior recessão econômica e o menor PIB desde 1930. Sem dúvida, o mercado imobiliário também sentiu muito. Teve retração de venda, retração de preço. Então a gente passou por um vale em 2016. O que enxergamos de forma muito positiva é que, na maioria das capitais brasileiras, não teve lançamento. O volume de imóveis lançados e novas construções foi muito baixo. Porque que isso é positivo nessa perspectiva? O que se está vendendo é o estoque, que está diminuindo cada vez mais. O mercado imobiliário como todo mercado é de oferta e demanda, e a demanda é crescente porque o Brasil tem um déficit habitacional muito alto. Essa oferta, que já foi muito alta em determinado momento, agora diminui. Temos retração econômica, de novos lançamentos, e observamos um novo momento vindo por aí. Um momento em que a taxa de juros começa a cair, e já temos a expectativa dos economistas de que essa taxa fique por volta de 9% no final deste ano. Com a taxa de juros baixa e aliada a uma menor inflação, que já está controlada, sobra renda para a população voltar a comprar imóvel e crédito para alavancar o nosso mercado.

Como as imobiliárias se adaptaram nesse período de recessão econômica?

As empresas passaram por um processo grande de redução de custos. Mas, mais do que isso, o mercado imobiliário, principalmente as associadas da ABMI, focaram em capacitar suas equipes, investir em tecnologia e trazer as melhores técnicas em gestão para ganhar em eficiência. É fazer mais com menos. A gente entrega mais com menos recursos disponíveis, já que o momento exige isso. Acho que esse foi um grande aprendizado para esse novo momento que a gente pode viver. Ainda é uma expectativa, é o início do ciclo. Mas estamos preparados, com os alicerces prontos para esse novo momento.

De que forma o uso dos recursos oriundos de contas inativas do FGTS para a aquisição de imóveis pode reaquecer o mercado?

A importância dessa medida foi: ter um dinheiro parado disponível no mercado. Essa injeção de recursos na economia melhora bastante a realidade da população. Porque, primeiro, quem tem dívida vai reduzir o endividamento. Quem não tem dívida e precisa comprar um imóvel, vai ter recurso para ajudar na compra. Então, sem dúvida, todas essas medidas somadas fazem com que a gente acredite na melhora do mercado. Outra medida muito importante são as novas faixas de renda e financiamento do Minha Casa Minha Vida. É um programa importante para quem quer comprar o primeiro imóvel, que tem uma demanda altíssima no país. É um outro mercado, uma outra faixa que a gente acredita muito nesse momento e que vai continuar crescendo.

Levantamento realizado pela Prosperati aponta que Natal possui o metro quadrado mais barato do Brasil. Como as imobiliárias podem trabalhar esse aspecto para atrair potenciais compradores?

O que a gente acredita bastante é que o consumidor precisa entender que o melhor momento de comprar é quando o valor está mais baixo. O mercado imobiliário é um mercado cíclico. Então, se a gente teve uma oferta muito grande, se a economia passou por uma recessão, se a liquidez diminuiu, esse é o momento de comprar. Quem puder comprar agora, compre. A perspectiva para os próximos anos é de subida. Quando você, hoje, faz um projeto imobiliário, com a soma do terreno, o custo de construir o projeto, tempo para licenciar, construir e entregar, não se consegue mais construir isso e vender ao preço que se vendia. Isso em Natal, Brasília, São Paulo, Rio de Janeiro, no Brasil todo. A próxima leva de lançamentos será mais cara. Naturalmente, os preços vão subir porque o estoque está diminuindo. A importância de se trabalhar aqui na região é mostrar esses dados para o consumidor, trazê-lo para essa realidade de que chegamos a um excelente momento de compra e que as expectativas são boas daqui pra frente.

O governo federal anunciou a retirada de desonerações fiscais sobre a folha de pagamento de vários setores, mas isso não ocorreu no setor de construção civil. Nesse contexto de recessão, qual a importância dessa medida para o mercado de imóveis?

É uma decisão muito importante porque o custo da mão de obra na construção civil compõe o preço do imóvel. Se está mais desonerado, isso, naturalmente, vai refletir para o consumidor. E aí você poderia perguntar, 'mas isso não vai ficar na margem do incorporador'? Não vai. Porque? O empreendedor, hoje, quer vender, dar liquidez aos projetos. Então, tudo que é possível ser feito para repassar essa vantagem ao consumidor, a gente tem buscado fazer. A construção civil e o mercado imobiliário são setores que mais geram emprego no país. A gente tá passando por momento de desemprego. Felizmente, fevereiro foi a primeira taxa positiva de aumento de emprego nos últimos anos. Mas precisamos fazer voltar acontecer esse ciclo de forma positiva, e essa medida é importante devido a isso.

Quais as perspectivas para o mercado imobiliário em 2017?

Nossa avaliação é que ainda é o início de uma retomada. Retomada de novos projetos, retomada do crédito imobiliário, que ano passado caiu 32%, esse ano a gente espera que volte a subir, que tenha aumento nas vendas. Mas é o início desse processo. Acreditamos bastante que, em 2018, será muito maior o lançamento de novos projetos, será um ano que terá dado tempo para que as mudanças econômicas e as reformas destravem o país. A partir dessas decisões, isso começará a fazer efeito no segundo semestre desse ano e, principalmente, em 2018.

VALOR ECONÔMICO

Mercado projeta nova queda da inflação e juro em 8,75% no fim de 2017

Caíram as expectativas dos economistas do mercado financeiro para a inflação e os juros básicos da economia, segundo o relatório Focus, do Banco Central (BC). A mediana das estimativas para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) em 2017 foi revista para baixo pela quarta semana consecutiva, de 4,12% para 4,10% de avanço, enquanto a expectativa para a Selic recuou de 9% para 8,75%.

As revisões ocorrem após a divulgação do Relatório Trimestral de Inflação do BC, na quinta-feira passada, em que a autoridade monetária indicou que a melhora da inflação fortalece a possibilidade de intensificar o corte dos juros.

Para analistas, o BC praticamente selou as chances de uma baixa de 1 ponto percentual da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) neste mês, com a Selic chegando a 11,25%. No Focus, os parâmetros para 2018 seguiram os mesmos: Selic em 8,50% e IPCA em 4,50% de aumento. A projeção da inflação em 12 meses teve ligeira alta, de 4,55% para 4,57%.

Para o IPCA de março, que será divulgado na sexta¬feira pelo IBGE, a projeção seguiu em 0,23% de elevação. Entre os analistas Top 5 de médio prazo nada mudou. Esse grupo dos que mais acertam as projeções continuam a prever inflação de 4,08% para 2017 e 4,30% para 2018 e Selic de 8,50% ao fim deste ano e do próximo. Também não mudaram as expectativas para o crescimento da economia: de 0,47% em 2017 e de 2,50% em 2018.

Nova TLP aproxima custo de capital de empresa e Tesouro, afirma Ilan

O governo deu o primeiro passo para acabar com parte do crédito subsidiado no país. As empresas que forem buscar recurso junto ao Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) a partir de janeiro de 2018 não contarão mais com a Taxa de Juros de Longo Prazo (TJLP), que será substituída pela Taxa de Longo Prazo (TLP) atrelada à variação da inflação e ao prêmio de risco da Nota do Tesouro Nacional – B (NTN¬B) de cinco anos. Assim, o custo da empresa vai ser aproximar do Tesouro Nacional.

Posto de outra forma, a taxa de juros dos empréstimos estará atrelada ao custo do país, quanto melhor a percepção do mercado com relação à política econômica, solvência e solidez das contas públicas, mais barato será o financiamento. Segundo o presidente do Banco Central (BC), Ilan Goldfajn, a adoção da TLP faz parte do esforço do governo de ajustes e reformas macro e microeconômicas que vai contribuir para o crescimento sustentado da economia, inflação baixa e estável e uma menor taxa de juro estrutural de longo prazo.

“Acredito que todo mundo vai se beneficiar na medida que teremos uma economia mais eficiente, uma política monetária mais potente que é capaz de ter taxa estrutural menor. Beneficia todo mundo principalmente quem toma crédito não só no BNDES, mas de forma geral”, disse Ilan.

Na avaliação do presidente do BC, as flutuações dos prêmios de risco no mercado também deverão ser menores como resposta dessas reformas e do aumento de potência de política monetária. “A medida permite aumentar a potência da política monetária, que torna menos custosa qualquer desinflação futura na medida que parte maior do crédito está associada a uma taxa de mercado”, disse, complementando que uma política monetária mais potente significa que é possível realizar políticas anticíclicas mais fortes.

Ilan sempre manteve uma postura crítica ao crédito direcionado no país, que ele chama de “meia entrada”. O crédito direcionado, que além do BNDES também envolve o crédito rural e imobiliário responde por 50% dos financiamentos do Brasil e não responde às mudanças da taxa básica de juros, a Selic. Assim, o mercado livre paga a “entrada inteira” e mais um pouco em termos de juros para compensar a fatia do direcionado. Ilan afirmou que “não há no momento” mudanças em outros créditos direcionados.

No modelo atual, os empréstimos do BNDES são corrigidos pela TJLP, que é calculada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) levando em consideração a meta de inflação, atualmente em 4,5%, e um prêmio de risco. A taxa deveria flutuar conforme a percepção de risco do país, mas ficou estacionada em 5% entre 2013 e 2014, passando por um processo de recomposição em 2015. Ao longo de 2016 a taxa ficou estacionada em 7,5% recomposição em 2015.

Ao longo de 2016 a taxa ficou estacionada em 7,5% ao ano e ontem, em reunião extraordinária do CMN caiu a 7% ao ano. Segundo Ilan, a redução se justificou pela queda do prêmio de risco país. Uma dessas medidas, o CDS de 5 anos caiu de 500 pontos para cerca de 220 pontos agora. Pela sistemática anunciada pelo governo, a TJLP no formato atual vai continuar existindo e sendo calculada enquanto durar o estoque de contratos atuais. O Conselho Monetário Nacional (CMN) vai manter a divulgação da TJLP. A nova taxa, conforme Ilan, será apresentada mensalmente pelo BC. “Vai ter uma resolução do conselho [CMN) que vai delegar para o Banco Central [essa atribuição]”, afirmou. Em janeiro de 2018, a TLP será igualada à TJLP então vigente. A partir de então, a TLP seguirá a nova sistemática de cálculo, convergindo gradualmente no prazo de cinco anos para a remuneração integral da NTN¬B.

Definida a TLP em cada mês, a taxa real vale para o resto do contrato de forma prefixada. Segundo Ilan, a TLP também ajuda no equilíbrio fiscal, pois reduz a diferença entre o custo de captação do Tesouro e o custo dos empréstimos. “Em cinco anos essa diferença se elimina”, disse Ilan.

O presidente do BC também espera que a nova taxa amplie a forma de atuação do BNDES, que poderá trabalhar de forma mais integrada ao mercado, além de poder securitizar os créditos, pois eles terão uma taxa atrelada ao mercado. O mercado financeiro também pode se beneficiar pois a estrutura abre espaço para o um mercado secundário de dívida privada. Ilan destacou o fato de se usar uma taxa de mercado gera mais transparência.

“Não vejo problema de uma taxa de mercado ser parte de uma taxa que vai ser acompanhada nos empréstimos”, disse. Sobre a TJLP reduzida para 7% no dia anterior, o dirigente da autoridade monetária observou que, a seu ver, parecia "adequada".