Segunda-feira

ESTADÃO

Governo deve lançar programa com leasing de imóveis para classes C e D

O presidente Jair Bolsonaro deve lançar em breve um novo programa habitacional, batizado de Aproxima, pelo qual vai oferecer um terreno para que construtoras ergam empreendimentos prevendo imóveis residenciais e estabelecimentos comerciais.

Será destinado a famílias com renda entre dois e cinco salários mínimos (hoje, de R$ 1.996 a R$ 4.990), classes C e D. A ideia é fazer uma espécie de leasing: o morador que pagar aluguel até o fim do contrato (que deve ter prazo de 20 anos) fica com o imóvel. O aluguel deverá ter um limite de comprometimento da renda da família que for contemplada com o imóvel.

Segundo apurou o Estadão/Broadcast, a meta é lançar pelo menos 200 projetos do Aproxima até 2022, fim do mandato do presidente. O programa é uma parte do plano maior de reestruturação da política nacional de habitação, que também trará mudanças para o Minha Casa Minha Vida (MCMV). Os estudos envolvem principalmente os Ministérios de Desenvolvimento Regional e da Economia.

De acordo com integrantes do governo, uma das vantagens do Aproxima é colocar o trabalhador morando em área urbana, próxima do trabalho. Há bastante críticas em relação ao fato de o Minha Casa construir empreendimentos especialmente nas periferias das grandes cidades, principalmente por causa do alto valor dos terrenos.

Outra diferença em relação ao Minha Casa é liberar comércio e prestação de serviços nos condomínios. Isso permite às construtoras e às incorporadoras cobrarem mais caro pelos imóveis comerciais e reduzir as prestações das famílias nos imóveis residenciais. A oferta do terreno pela União também reduz o custo das empresas para construir os empreendimentos.

A limitação no valor da prestação que será pago pelas famílias vai variar de acordo com a região, o perfil do município e a renda dos potenciais moradores. Um dos participantes da formulação do programa deu o exemplo de colocar o teto de 20% da renda para famílias que ganham até três salários mínimos (R$ 2.994).

A empresa que conseguir oferecer a maior quantidade de unidades residenciais tendo como prestação esse valor terá vantagem no processo de licitação. Outro critério que deve ser analisado na concorrência é oferecimento do menor valor de condomínio. O plano do governo é definir que o vencedor do edital mantenha o empreendimento por 20 anos.

Retorno

Segundo o secretário de Desenvolvimento de Infraestrutura, Diogo Mac Cord de Faria, os critérios de escolha do vencedor da concorrência pelo terreno vão considerar o projeto que promova o maior retorno à sociedade. “Eu faço um concurso de ideias de quem consegue me gerar, no fim das contas, um maior retorno para a sociedade, que é a quantidade de famílias de menor poder aquisitivo morando em áreas que jamais poderiam pagar, em locais próximos de seus empregos. Então é bastante inovador, tanto em termos de política pública de habitação quanto em termos de forma de possibilidade desse terreno”, diz.

Estudiosos do setor avaliam que o programa tem potencial de atacar um dos grandes problemas do déficit habitacional no Brasil: o alto valor dos aluguéis. De acordo com pesquisa de 2018 da FGV e da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o ônus excessivo com o pagamento de aluguel é um dos principais problemas do déficit habitacional enfrentado no Brasil. Esse componente é responsável pela falta de moradia para 42% das 7,8 milhões de famílias que não têm casa própria.

Coordenadora de Projetos da Construção do FGV/Ibre, Ana Castelo entende que, se o governo mantiver a ideia de limitar o aluguel a algo próximo de 20% da renda familiar, o critério poderá fazer frente ao problema. “Em princípio, para uma família que vai pleitear financiamento habitacional, normalmente esse é o valor razoável de uma prestação, de 20% a 30%. Pensando que ela terá custos com a habitação, 20% ainda dá margem para esses custos.”

Pesquisador da Fundação João Pinheiro, Frederico Poley destaca que as cidades têm “carência grande de oferta de imóveis”, e que ações que facilitem a ocupação de terrenos nos centros da cidade são bem-vindas do ponto de vista social. “Governo tem papel importante de facilitar as instalações de mercado, fazendo regulações que sejam efetivas”, diz.

O Aproxima deve ser lançado com a reestruturação da política nacional de habitação, e demandará a edição de uma medida provisória para autorizar que terrenos da União sejam destinados à iniciativa privada, segundo apurou a reportagem. Deve ser também necessário um diálogo com as prefeituras, já que, em alguns casos, os municípios precisarão afrouxar regras do que pode ser construído em determinadas áreas.

Zero subsídio

O Aproxima não deve contar com recursos do Orçamento-Geral da União (OGU), segundo apurou a reportagem, outra diferença em relação ao MCMV. Nos dez anos do programa habitacional criado no governo do ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva foram aportados R$ 110 bilhões em subsídios. Para o ano que vem, o orçamento previsto é de R$ 2,71 bilhões, o menor já colocado no programa em uma década.

As diferenças também são encontradas no modelo de financiamento pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). No Aproxima, a ideia é que o financiamento com recursos do Fundo seja oferecido somente às empresas, com limite de 50% do investimento necessário para construir o empreendimento.

Prefeituras

Para o setor da construção, a ideia do Aproxima é boa, mas precisa ser encampada pelas prefeituras. Embora os terrenos sejam cedidos pela União, para o programa dar certo serão necessárias autorizações municipais para levantar condomínios nos centros de grandes cidades, o que deve exigir mudanças nos planos diretores – com autorização das câmaras de vereadores.

“Por ser uma coisa nova, a gente necessita aprofundar a discussão para que ela saia mais arredondada”, diz José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). O setor pretende enviar formalmente ao governo sugestões para o programa em duas semanas, após coletar sugestões com empresários.

Segundo o presidente da CBIC, outro ponto que deve ser observado de perto é o quanto o projeto sairá “engessado” do governo. Até o momento, a ideia é que as unidades residenciais e comerciais estejam localizados num mesmo empreendimento.

Martins entende que seria melhor se esse fator fosse flexibilizado. “Por exemplo, vou fazer um shopping (no terreno da União). Será que nesse projeto fica bom colocar um prédio de habitação social, ou eu poderia usar outro prédio do governo, que de repente está deteriorado, reformar e transformar em habitação social?”

O presidente da CBIC destacou ainda que o programa tem o desafio de conseguir atrair o interesse de várias empresas, para que o processo concorrencial não fique concentrado em poucas companhias.

Coordenadora de Projetos da Construção do FGV/Ibre, Ana Castelo frisou a importância de haver boa concorrência na escolha dos empreendimentos. Como o modelo do projeto é novo, há uma preocupação sobre como as empresas vão se adaptar. “É importante que seja um negócio interessante para empresas e famílias, essa é uma questão vital.”

VALOR

Para Campos, mercado não está absorvendo toda a agenda de reformas

O presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, elencou uma série de medidas que estão adotadas na agenda de reformas desde o começo do ano, como open banking e moeda conversível, para destacar as mudanças que estão ocorrendo no país, incluindo em outras áreas do governo.

Ele apontou que existe um foco amplo em iniciativas macroeconômicas, mas muita coisa tem sido feita no ambiente microecônomico para aumentar a produtividade. “São tantas coisas que foram feitas em menos de um ano (...) Por problema de comunicação, o mercado não está absorvendo todas as coisas que estão sendo feitas", afirma.

Entre as medidas, ele também citou a abertura comercial e a iniciativa para redução de impostos, como as taxas sobre bens de capital. Ele afirmou ainda que, antes, o cenário era marcado por soluções públicas para problemas privados. Mas agora a agenda se apoia na busca de soluções privadas para problemas públicos.

“O crescimento com reinvenção pelo setor privado é um pouco mais lento, mas de melhor qualidade, de prazo mais longo”, afirmou. Ele acrescentou ainda que picos de crescimento em anos anteriores, que foram estimulados pelo setor público, depois acabaram não se mostrando bem-sucedidos.

Ao detalhar as frentes de avanço do Banco Central, Campos afirmou hoje que os cinco grandes pilares que sustentam os bancos estão sendo atacados ao mesmo tempo para aumentar a competição e o acesso ao sistema financeiro. A plataforma fechada dos bancos foi o primeiro a ser abordado, enquanto os meios de pagamento encontram novidades a cada dia. Já as redes de contato dos bancos, que vêm com agências bancárias, “deixa de ser uma fortaleza e vira um custo”.

Outro pilar, o tamanho dos balanços dos bancos, ainda é uma grande fortaleza destas instituições financeiras e elas têm capacidade de transformar o vencimento dos empréstimos. O último pilar, os dados do bancos, é o mais difícil a ser atacado, disse o dirigente. Inclusive, ele afirmou que parte do spread bancário se deve a informação assimétrica no sistema. Por isso, a instituição tem buscado avançar na agenda de open banking e também com a criação das sociedades de crédito direto (SCD) e sociedades de empréstimos entre pessoas (SEP).

Open banking

Sobre a iniciativa de open banking, ele explicou que o primeiro arcabouço foi desenhado junto com participantes do mercado. Já o segundo deve vir em 2020. “Espero ter o segundo arcabouço, mais desenvolvido, no primeiro trimestre do ano que vem”. Para Campos, trata-se de uma iniciativa inovadora. “Tem produtos de bancos que são produtos em que open banking, poderia ajudar a ter serviço melhor e mais barato”, aponta.

Uma das prioridades do BC, diz, é aumentar a competição no sistema. A grande preocupação da instituição, em termos de open banking, segundo Campos, é o sistema de proteção de dados. Ele explicou que é preciso proteger os pequenos participantes do mercado neste processo. Os comentários foram feitos no evento Scale Up Summit, em São Paulo. O dirigente conversou com Camilla Junqueira, diretora geral da Endeavor Brasil.

Campos antecipou ainda uma das ferramentas em estudo para melhorar a comunicação com o mercado sobre a política monetária: um sistema de "machine learning", com base em avaliações sobre o efeito de certas palavras. "Tem avanço em machine learning para ver efeito de palavras no mercado”.

Itaú reduz taxa de crédito imobiliário residencial a 7,45%

O Itaú Unibanco anunciou nesta sexta-feira, 27, a redução da taxa de juros para crédito imobiliário de 8,1% mais a Taxa Referencial (TR), para 7,45%, além da Taxa Referencial, que hoje está zerada.

A nova taxa mínima passa a valer a partir da terça-feira que vem, dia 1º de outubro, para todas as linhas do banco - Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e Carteira Hipotecária (CH).

O corte é o primeiro desde que o Comitê de Política Monetária (Copom) cortou 50 pontos da taxa de juros básica da economia, a Selic, na semana passada. Com a decisão, a Selic caiu 61,40% em um espaço de 24 meses - saindo de 14,25% para os atuais 5,50% ao ano.

Nesse contexto de queda, o crédito para habitação saiu de uma taxa de quase 11% ao ano em setembro de 2017 para 8,4% agora, de acordo com a média dos contratos dos cinco principais bancos capturada pela fintech Melhor Taxa. Antes da reunião do Copom da semana passada, a diferença entre essa taxa média dos financiamentos e a Selic era de 2,4 pontos porcentuais, considerada a menor da história. Agora, é de 2,9 pontos porcentuais.

Rafael Sasso, da Melhor Taxa, já via desde a semana passada uma  pressão para um novo corte por parte dos bancos. Além do Corte do Itaú, ele espera por medidas semelhantes na concorrência. "Provavelmente vai ter mais queda de taxa rápido”, diz ele, que espera um movimento nos próximos dois ou três meses.

De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o Itaú Unibanco figura na primeira posição de mercado entre os bancos privados no país em concessão de crédito imobiliário para pessoas físicas em 2019. A carteira total de crédito imobiliário do banco é de mais de R$ 49 bilhões, dos quais R$ 44 bilhões são de financiamentos para pessoas físicas. O líder entre as instituições financeiras em geral é a Caixa Econômica Federal.

O GLOBO

Juros menores que a inflação entram em cena no Brasil

O Brasil sempre foi um país que ocupava as primeiras posições no ranking de juros no mundo. Por décadas foi assim. A situação mudou, a ponto de economistas começarem a ver espaço para termos taxas reais (descontada a inflação) próximas de zero e até menores, o chamado juro real negativo (inferior à inflação). Ele já é realidade para US$ 15 trilhões aplicados no mundo, mas ainda não no Brasil.

Com o novo ciclo de queda da taxa de juros básica da economia, a que remunera os títulos da dívida pública, iniciado mês passado pelo Banco Central (BC), a taxa está em 5,5%, com juro real inferior a 1,5%, o menor patamar histórico. As explicações dadas pelo BC para o último corte de juros jogaram combustível na discussão: as previsões para inflação do BC estão abaixo da meta este ano e no próximo. Há economistas que acreditam que é possível trazer esse juro real a zero ou até menos. Outros dizem que a taxa pode cair mais, porém ficando acima da inflação. E este é mais um ingrediente no debate sobre as formas de acelerar a retomada mais lenta da História brasileira.

—A política fiscal ainda é contracionista (faz a economia crescer menos), portanto tem que usar basicamente a política monetária para reativar o PIB a curto prazo. Pode cair, gradualmente, até ficar negativo, não vejo contraindicação nesse movimento — afirma o economista da Fundação Getulio Vargas (FGV) Sérgio Werlang, que era diretor do BC em 1999, ano em que foi implantado o sistema de metas de inflação e o uso dos juros para manter os preços sob controle.

Taxas menores estimulam o crédito. Nas empresas, juros mais baixos permitem que se tire do papel projetos de investimento. Nas famílias, as condições melhoram para a compra de bens duráveis. O Brasil está vivendo o segundo ciclo recente de corte de juros. O primeiro começou em 2016 e trouxe a taxa de 14,25% para 6,5%.

Ana Paula Vescovi, economista-chefe do Santander, cargo que assumiu pouco depois de deixar a Secretaria do Tesouro Nacional que ocupou no governo Michel Temer, diz que não há espaço para juro zero no Brasil. Mas ela acredita que eles podem baixar mais, chegando a 4,5%, cerca de um ponto percentual acima da inflação prevista para este ano, por volta de 3,5%. Para ela, seria um impulso adicional, mas o caminho para o crescimento está nas reformas:

— O canal para ativar a economia é persistir nas reformas. O que a política monetária faz é suavizar os ciclos econômicos. Como temos uma inflação razoavelmente abaixo da meta, é possível conviver com taxas de juros de curto prazo mais baixas até que a economia se recupere.

Werlang afirma que o canal de juros é mais eficiente para estimular a economia. Cita em artigo estudo do Itaú que mostra que, entre 2003 e 2008, uma redução de 1% ao ano nos juros aumentava o PIB em 0,6% no período. Entre 2015 e 2019, o mesmo corte levaria o PIB a crescer mais 1,2% ao ano.

O professor da PUC-Rio Luiz Roberto Cunha também não vê espaço para juro zero:

— Não estamos caminhando para isso. Quando a economia voltar a crescer, a infraestrutura avançar, a pressão inflacionária volta. Não tem como o juro cair para zero nem para 1%, como nos países desenvolvidos.

Semelhança com Europa

Nilson Teixeira, sócio-fundador da Macro Capital Gestão de Recursos, defendeu em artigo no Valor, há duas semanas, juros reais próximos de zero. “Os fundamentos permitem a extensão da redução de juros iniciada no fim de julho para até 4% no segundo trimestre de 2020. Isso corresponderia a juros reais de curto prazo próximos a zero”.

Monica de Bolle, diretora de Estudos Latino-Americanos e Mercados Emergentes da Universidade Johns Hopkins e pesquisadora do Instituto Peterson de Economia Internacional, nos EUA, vê o país cada vez mais perto do juro zero:

— Não é impossível, é uma realidade muito mais concreta hoje do que jamais foi. Sem pressão inflacionária, os juros têm espaço para cair. Mesmo com a desvalorização do real, não há espaço para repasse cambial diante da fraqueza da economia.

Monica vai mais longe, vê o Brasil vivendo situação semelhante à da Europa, onde a política monetária deixou de ter efeitos para ativar a economia. Naquele continente, os juros estão abaixo da inflação, mesmo assim a região não consegue crescer e aumentar a inflação. O envelhecimento e a baixa produtividade explicam o movimento. As pessoas tendem a poupar mais e deixam de consumir.

—Ultrapassamos o bônus demográfico, a pirâmide etária está mais gorda em cima e mais fina no meio, o espaço fiscal é pouco e essa população que não contribui para a Previdência passará a ser um ônus a longo prazo — diz Mônica.

Ela lembra que a produtividade é baixa e, com o mundo crescendo menos, não é “nada impossível que os juros caiam mais até uma taxa ligeiramente negativa”:

—Tirar o Brasil disso é muito difícil, tem de ter muito investimento em capacidade produtiva e em capital humano.

Ana Paula, do Santander, não vê esse risco. Diz que o envelhecimento é real, mas que ainda há uma população jovem e existe muito o que fazer no país, o que impulsiona o crescimento:

— O Brasil tem tudo para fazer. Sociedades mais desenvolvidas têm uma demanda por reposição de capital diferente da do Brasil, que tem tudo para fazer no saneamento, na infraestrutura... Há uma demanda enorme por investimento e temos um estoque de capital muito baixo.