Quarta-feira

VALOR

Garantia imobiliária pode ter uso ampliado

O governo deve adotar medidas para facilitar o uso de garantias em operações de crédito. Os objetivos são destravar a oferta de empréstimos e financiamentos mais baratos e, ao mesmo tempo, melhorar as condições de recuperação de colaterais, atacando um dos principais componentes do spread bancário.

Uma das propostas do Ministério da Economia é a criação de uma central de garantias imobiliárias, que ficará responsável por sinalizar aos bancos qual o valor dos ativos que um determinado cliente poderia dar em contrapartida de um empréstimo. O modelo permitirá que um mesmo imóvel seja dado como garantia em mais de uma operação de crédito, o que hoje é vedado pela lei de alienação fiduciária.

Conforme o desenho em estudo, o ativo será alienado para essa central - uma empresa privada a ser criada pelo próprio mercado - e esta fará a gestão das garantias. Com a diferença entre o montante devido num determinado empréstimo e o valor do ativo, o cliente poderá contratar novas operações.

O diagnóstico é que, hoje, os imóveis são subaproveitados como fonte de liquidez e de acesso a crédito mais barato. Uma pessoa que financia a compra de sua casa, atualmente, não consegue atrelar esse bem a nenhuma outra linha de empréstimo até quitá-la, mesmo que o imóvel se valorize nesse período. “A ideia é que, nessa central, todo o mercado possa ver essas garantias e oferecer crédito conforme o valor que estiver disponível”, afirma uma fonte que acompanha o assunto.

O Banco Central (BC), que vem tentando fomentar o mercado de empréstimos com garantia imobiliária, participa das discussões com o ministério. Estimativas do regulador indicam que há um mercado potencial de R$ 500 bilhões no Brasil para esse tipo de crédito (“home equity”, no jargão financeiro).

A modalidade tinha um estoque de R$ 10,6 bilhões até o fim de novembro, segundo dados da Abecip, associação das instituições financeiras que atuam no crédito habitacional. Ainda não está claro qual o passo a passo necessário para que a medida avance. No entanto, é bem possível que tenham de ser feitas alterações na lei de alienação fiduciária, tornando o instrumento da alienação “fungível”, ou seja, divisível.

Também será preciso estabelecer algum critério de senioridade para as dívidas que usarem determinado bem em garantia - provavelmente, respeitando a ordem cronológica pela qual elas foram contratadas.

O Valor antecipou em maio do ano passado que o governo discutia, ainda de forma embrionária, a possibilidade de permitir o uso do imóveis como lastro em mais de uma operação de crédito. O secretário de Política Econômica do Ministério da Economia, Adolfo Sachsida, admitiu recentemente que o tema está em estudo. A medida provisória do agronegócio, ainda não aprovada pelo Congresso, caminha nessa direção com os imóveis rurais.

O texto prevê que os produtores possam usar a propriedade como garantia em mais de uma operação. Para isso, será criada a cédula imobiliária rural (CIR). Empréstimos com garantia são mais baratos que as linhas sem nenhum tipo de cobertura, além de permitirem uma alocação de capital bancário mais eficiente.

Nos EUA, onde o instrumento adotado no financiamento imobiliário é o da hipoteca, e não o da alienação, o uso de imóveis como colaterais de várias linhas de crédito é comum. “O melhor uso das garantias pode ser um indutor do mercado de crédito e estimular a concorrência”, diz um interlocutor.

Procurado pelo Valor, o Ministério da Economia informou que estuda “aprimoramentos no arcabouço legislativo e regulatório da garantia imobiliária, visando aumentar a eficiência, a transparência e a segurança jurídica” desse instrumento. Conforme nota enviada pela pasta, entre as medidas em estudo está a centralização de da gestão da garantia imobiliária. O BC não se manifestou até o fechamento desta edição.

 A criação da central, porém, não é o único movimento que está no radar do governo. Também está nos planos um aprimoramento da legislação, de forma a permitir um melhor acesso dos credores à garantia. Em caso de inadimplência, a retomada de um imóvel pelo banco que concedeu o financiamento é relativamente simples, mas algumas situações fazem com que o processo de leilão trave na Justiça.

Há situações favoráveis ao devedor quando ele mora na casa, ou quando quita parte das prestações atrasadas, por exemplo. “Precisa haver um detalhamento maior para que haja maior clareza, reduzindo a margem para interpretações”, afirma outra fonte a par das discussões. Outras questões em estudo dizem respeito à portabilidade do crédito. Um dos objetivos é facilitar a transferência de garantias de uma instituição para outra.

Também deverá ser feita uma revisão da taxa que se paga para cobrir os custos da instituição financeira que cede a portabilidade. Há, ainda, uma discussão sobre uma medida tomada anos atrás pelo Conselho Monetário Nacional que proíbe aumentar o valor do crédito concedido a um cliente ao fazer a portabilidade dessa linha para outra instituição.

Na época, a norma foi baixada para coibir abusos de correspondentes bancários, que estimulavam a migração de um banco para outro com o objetivo de receber mais comissões e, com isso, acabavam criando risco de superendividamento. “Essa preocupação continua existindo, mas o que está em estudo é como permitir que o cliente tome um crédito maior, se for vantajoso para ele, sem se endividar mais do que deveria”, afirma uma das fontes. De acordo com esse interlocutor, as medidas estão em fases diferentes de estudos e é possível que nem todas prosperem.

Porém, o aprimoramento das garantias é um tema prioritário para o ministério neste ano. Além das pautas próprias, o governo ainda acompanha as discussões, no Congresso, sobre a criação do mecanismo da hipoteca reversa. Voltada sobretudo a idosos, a modalidade prevê a alienação do imóvel pelo proprietário - que mantém o direito de uso da casa - em troca de uma renda vitalícia.

FOLHA

IPOs para expandir crédito imobiliário, diz presidente da Caixa

O presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, afirmou que usará os recursos captados com as parcerias que suas subsidiárias têm feito e com a possível abertura de capital dos braços de cartões e seguros do banco para pagar dívida e para expandir as carteiras de crédito imobiliário e de infraestrutura.

"O primeiro passo é pagar dívida. Não podemos ter uma dívida de vencimento e não pagar. Além disso, queremos continuar crescendo a carteira [de crédito] em alguns segmentos específicos, como crédito imobiliário e para infraestrutura" afirmou ele, destacando que "o movimento de expansão do crédito é algo que já vem acontecendo e que não depende desses recursos para continuar".

A dívida à qual Guimarães se refere é o ICHD (Instrumentos Híbridos de Capital e Dívida), adotado entre 2007 e 2013 para permitir que o banco aumentasse sua oferta de crédito sem que o seu controlador (a União) tivesse que capitaliza-lo com recursos próprios.

Além das duas joint ventures já anunciadas para a Caixa Seguridade —uma com a Tokio Marine, para vender seguro habitacional e residencial e outra com a Icatu Seguros, para capitalização— o banco também projeta outras quatro parcerias para a Caixa Cartões ainda neste ano —duas delas também formando novas sociedades. O presidente do banco afirmou, ainda, que o IPO do braço de seguros deve sair em breve, mas não cravou uma data.

Para o crédito imobiliário, carro-chefe da Caixa, Guimarães afirma ainda que o lançamento da linha prefixada será nos próximos meses e que as taxas de juros serão abaixo de 10%.

Ele destaca, também, que o financiamento de imóveis atrelado ao IPCA garantirá a securitização de parte da carteira do banco.

Outra linha que a Caixa também deve focar seus esforços é no microcrédito. O objetivo, segundo Guimarães é alcançar os 30 milhões de clientes e proporcionar uma forte redução dos juros na modalidade.